В 2025 году банки второго уровня Казахстана внедрили новую ипотечную программу, которая получила общее неформальное название — «Ипотека под заклад денег». У разных банков программа может называться по-своему, однако принцип работы везде одинаковый: вместо первоначального взноса вы вносите собственные деньги на специальный счёт в банке, и именно они становятся обеспечением кредита и служат как дополнительный залог. Мы решили разобрать условия, преимущества и риски этой программы.

Суть программы «Ипотека под заклад денег»

В классической ипотеке первоначальный взнос переводится продавцу недвижимости. А при ипотеке под заклад денег первоначальный взнос (от 20% и выше) размещается на отдельном счёте в банке и выступает в качестве залога. Заем выдаётся на всю цену недвижимости, и проценты рассчитываются тоже исходя из полной суммы кредита.

Эти деньги:

• не передаются продавцу,
• не используются сразу,
• не приносят вознаграждение, как депозит,
• хранятся на счёте до момента, пока основной долг не уменьшится до размера заклада.

Залоговые деньги лежат на отдельном счёте до тех пор, пока остаток по кредиту не сравняется с суммой залога. Когда остаток по кредиту сравняется с суммой на счёте, клиент может использовать эти средства для досрочного погашения ипотеки.

Сейчас ипотеку под заклад можно оформить в ForteBank и Банке ЦентрКредит.

Основные условия

• сумма кредита от 10 миллионов до 100 миллионов тенге,
• срок кредита от 36 до 180 месяцев (от 5 до 15 лет),
• номинальная ставка: 7-15,5% годовых, ГЭСВ: 7,5-16,8% (ставка зависит от размера денежного залога, и при максимальном закладе (70%) ставка может быть снижена до 5% — по информации отдельных банков)
• залоговые средства: от 20% до 70% стоимости приобретаемой недвижимости (чем больше заклад — тем ниже ставка).

Цель кредита и требования к недвижимости

Кредит выдается на покупку:

• квартиры,
• частного дома.

Недвижимость должна соответствовать залоговой политике банка. Банки, как правило, не принимают в залог:

• дома из отдельных типов материалов (например, саман и др.),
• объекты с неузаконенными перепланировками,
• проблемное или обременённое жильё.

Плюсы программы

Возможность получить низкую ставку. При большом размере заклада ставка может быть практически минимальной среди всех коммерческих ипотек.

Иногда допускается отсутствие страхования недвижимости. Некоторые банки не требуют страхования объекта, что снижает ежегодные расходы.

Гибкость условий. Диапазон заклада 20–70% позволяет подстроить программу под свои накопления.

Возможность досрочного погашения без штрафов. Когда остаток долга сравняется с закладом, погашение проходит легко и без лишних комиссий.

Повышенная финансовая безопасность для банка. Если клиент допускает просрочку, банк может списать средства со счёта залога — это снижает риски отказа в выдаче кредита.

Минусы и риски программы

"Заморозка" собственных денег. Ваши средства не участвуют в инвестициях и не приносят доход, пока лежат на счёте.

При маленьком закладе ставка становится высокой. То есть, несмотря на небольшой первоначальный взнос, кредит может стать менее выгодным.

Требуется официальное подтверждение дохода. Программа не подходит тем, кто работает неофициально или имеет нерегулярные доходы.

Нельзя купить недвижимость, которая находится в залоге. В обычной ипотеке первоначальный взнос можно направить на погашение долга текущего собственника. Здесь — нельзя, так как деньги должны лежать на счёте банка!

Низкая ставка применяется ко всей стоимости недвижимости, а не только к сумме займа. Напомним, что в классических ипотечных программах проценты начисляются только на заёмную часть, а здесь стоимость обслуживания кредита становится выше, даже при низкой процентной ставке.

Подходит тем, кто:

• хочет низкую ставку и готов заморозить крупную сумму,
• имеет стабильный официальный доход,
• ищет гибкость в выборе размера заклада,
• планирует досрочное погашение.

Не подходит тем, кто:

• не имеет достаточной суммы для заклада,
• хочет купить проблемную или залоговую недвижимость,
• не хочет «замораживать» деньги на 5–10 лет.

Ипотека под заклад денег — это инструмент для тех, кто:

• располагает крупной суммой,
• хочет максимально снизить ставку,
• готов пожертвовать ликвидностью своих денег ради более выгодных условий кредита.

Чтобы выбрать самый подходящий вариант среди предложений банков, важно:

• сравнить ставки,
• учесть влияние размера заклада,
• просчитать сумму переплаты.

Если не хотите заниматься анализом самостоятельно, можно обратиться к профильным специалистам, которые помогут подобрать оптимальные условия именно под вашу ситуацию.

Информационная служба kn.kz