Осень – традиционно популярное время для съёма жилья во всех регионах Казахстана. Студенты приезжают на учёбу после летних каникул, также возвращаются домой и люди, которые на период отдыха уезжали и не снимали квартиру. Арендный рынок значительно оживляется. И чем больше спрос на жильё, тем больше возможности для мошенников поймать «на крючок» людей, желающих снять площадь как можно более выгодно.
Если нарваться на преступников, то есть риск остаться и без денег, и без квартиры, и нервы себе, конечно, испортить. Мы расскажем, по каким признакам распознать опасные квартиры.
Что будет с ценами на аренду квартир осенью 2024?
Квартиры за «смешную цену»
Перед тем, как вбивать нужные вам критерии в поисковики интернет-сайтов по недвижимости, сначала посмотрите реальные предложения квартир в подходящем вам районе. Так как большинство владельцев недвижимости при публикации своего объявления, ориентируются по большей части именно на рынок. И если они видят, что однушки без ремонта в этом же районе сдаются другими хозяевами, допустим, по 150 тысяч тенге, конечно, оценят свою квартиру с ремонтом – выше.
Поэтому потенциальный арендатор должен прикинуть реальный минимум и максимум для арендной платы и ориентироваться на него. Отступление на 10-20 тысяч вполне может быть, а вот если разница с другими объявлениями больше – стоит насторожиться. Особенно если квартира на фото выглядит шикарно. Поэтому можно сразу проверять фотографии из объявления через Google-поиск. Большинство мошенников не «заморачиваются» и берут для своих объявлений чуть ли не первые попавшиеся фото из поисковой выдачи.
Недавно в Караганде арестовали предприимчивого жителя, который сдавал в аренду несуществующие квартиры. Мужчина размещал объявления о сдаче квартир, иллюстрируя их фотографиями несуществующих красивых объектов недвижимости. Конечно же, «на крючок» попались две женщины, которые с радостью перечислили «арендодателю» деньги за квартиру. Полицейские таких мошенников, конечно, быстро находят. Но если, допустим, жулики действовали из-за рубежа или моментально перевели суммы на какие-то счета или вовсе потратили средства, полученные незаконным путём, то есть шанс вообще не вернуть деньги или вернуть в течение очень длительного времени.
В Астане в полицию с заявлением обратились сразу несколько человек, которых обманули при поиске арендного жилья. Женщина сняла квартиру и решила на ней подзаработать. Выставила минимальную цену, чтобы привлечь потенциальных арендаторов. Потом в разные дни показывала квартиру будущим жильцам и договорилась об оплате за 2 месяца проживания. «Попались» на это пятеро казахстанцев, от них мошенница получила 800 тысяч тенге и уехала в другой город. Когда её нашли полицейские, деньги уже были потрачены…
Ещё один вариант, который может попасться: при ответе на ваш звонок, вам скажут, что квартиру только что уже сняли. Но есть другие варианты квартир – получше, но слегка дороже. Может быть это так и есть, но, скорее всего, тут попросят либо за определённую плату предоставить номера владельцев похожих квартир, либо попросят предварительную плату за жильё… но об этом подробнее в следующем разделе.
СОВЕТ: если вы читаете объявление об аренде недвижимости и подозреваете, что условия слишком хороши для того, чтобы оказаться правдой, возможно, так и есть на самом деле. Не отправляйте никаких денег вплоть до заключения договора.
Деньги – вперёд!
Очень частый, старый как мир, и до сих пор (что удивительно) популярный способ обмана – это «бронь» квартиры. Потенциальный арендатор находит хороший вариант за хорошую сумму (она может быть даже не заниженной, а вполне себе не вызывающей подозрения). Во время звонка выясняется, что у владельца квартиры «лес рук» на место арендатора. И поэтому он отдаст заветное жильё тому, кто отправит ему предоплату. Естественно, потом дозвониться до «хозяина» не получится.
Некоторые мошенники манипулируют ещё и тем, что якобы находятся в другом городе и «без предоплаты приезжать и показывать жильё кому-то им невыгодно». Однако тот, кто реально хочет сдать недвижимость, вряд ли будет действовать подобным образом. Добропорядочные люди могут показывать квартиру через риелторов, родственников, друзей. Или договориться обо всех просмотрах с несколькими людьми, например, на выходные. Если, конечно, им в реальности есть, что сдавать.
Конечно, если вы уже посмотрели квартиру, поговорили с хозяином и собираетесь снимать её, вас могут попросить внести задаток или аванс и это нормально – если всё оформить как полагается: не на словах, а документально!
– Если подписывается соглашение о задатке, надо понимать, что задаток не возвращается, если арендатор передумает. А если вы устно договорились, что «вот тебе конверт и это задаток» – юридически это никакой не задаток. Что же касается аванса – то он возвращается их владельцу вне зависимости от причин отмены сделки и от того, кто виноват, что сделка сорвалась. Но следует понимать, что если аванс вносился риелтору или агентству недвижимости – специалисты могут списать из суммы аванса неустойку за проделанную ими работу, например, по проверке юридической чистоты недвижимости, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Аванс тоже следует оформлять письменно. Но практика показывает, что обычно при аренде жилья стороны редко тратят время и силы на авансы и задатки. Обычно всё происходит на месте. У риелторов с собой уже присутствуют варианты договора, которые заполняются тут же на объекте, подписываются и происходит официальный расчёт.
СОВЕТ: Не подписывайте договор и не оформляйте авансы или задатки, пока вы не увидите объект лично. Устные договоры чреваты их неисполнением. Фишка «деньги вперёд» на руку мошенникам.
С кем я говорю?
Как мы уже указывали в случае с мошенницей из Астаны, жулики могут сдавать и те квартиры, которые им не принадлежат вообще. Поэтому перед расчётом за аренду вы должны удостовериться, что перед вами – владелец квартиры, а не кто попало. Поэтому смело запрашивайте:
- Удостоверение личности арендодателя;
- Правоустанавливающий документ на квартиру;
- Справку об отсутствии обременений на недвижимость (её можно быстро оформить через мобильное приложение).
В справке будет указан и владелец квартиры и наличие обременений – ареста или залога. С арестованной квартирой связываться чревато. А вот обременение, по сути – не страшно, так как вас напрямую не касается. Чтобы подстраховаться, просто нужно прописать в договоре условия расторжения по вине арендодателя.
Проверяйте сроки действия документов и сверяйте их со справкой из Egov. У человека может быть на руках договор купли-продажи, а в справке правоустанавливающий документ – другой. И на фамилию другую. Поэтому нужно не просто посмотреть наличие документов, а почитать их!
СОВЕТ: Не подписывайте договор до тех пор, пока вы не убедитесь, что человек, у которого вы собираетесь снимать квартиру – действительно её юридический хозяин!
«Чистая формальность»
Если хозяин жилья предлагает аренду без договора – тоже стоит задуматься: такой съём жилья, по факту, вам ничего особо не гарантирует. А вот арендодатель этим самым избегает налогов и имеет, по сути, право выставить вас вон в любой момент безо всякого объяснения.
В договоре аренды обязательно должна быть опись квартиры. Если её нет, она недостаточно подробная, или список того, что находится в помещении – неполный, то есть риск, что после вашего выезда владелец вам может предъявить претензии за ущерб, который был сделан вашими предшественниками. Или заявить, что в квартире был телевизор другой марки, а не тот, что стоял на самом деле. Многие владельцы говорят, что это простая формальность, но не стоит недооценивать окружающих людей и верить всем на слово.
СОВЕТ: Не подписывайте договор до тех пор, пока вы не убедитесь, что опись жилья подробная (в ней указаны вещи с их марками и характеристиками, количество работающих/неработающих розеток и бытовой техники и т.д.). Лучше, если в момент заселения будут сделаны фото или видео. Иначе после будущего выезда вы приобретёте долги, которых быть изначально не должно.
Коммунальный «хвост»
Не забывайте и о том, что у квартиры может быть коммунальный долг. Иногда это вполне смешная сумма, а бывает, что владельцы не платят долго и накапливаются сотни тысяч тенге.
Без этих квитанций заселяться в квартиру тоже достаточно опасно. Не стоит недооценивать коммунальные организации. Да, какое-то время они могут не приходить и не отключать абонентов от их услуг – в силу занятости или нехватки кадров. Но вечность это длится точно не будет. И вам придётся либо ругаться с хозяевами и заставлять их выплатить долг, либо погашать его самостоятельно, чтобы жить в комфорте.
СОВЕТ: к перечню документов нужно запрашивать ещё и квитанции по оплате коммунальных услуг или выписку. Кстати, проверить наличие долга можно в мобильном приложении – ввести номер расчётного счёта и посмотреть о том, какие суммы вам выставятся.
«На честном слове»
Ещё один тип опасных квартир – старые или просто недостаточно ухоженные дома, в которых очевидны проблемы с коммуникациями. Висящие провода (особенно если здание с деревянной обшивкой), прохудившиеся трубы в подвале, капающая крыша… Жить в такой обстановке, конечно, будет проблематично.
СОВЕТ: поговорите с соседями или самостоятельно спуститесь с подвалы, изучите там обстановку и обратите внимание на проводку в подъезде, чтобы исключить «коммунальные страдания» в будущем.
«Нехорошие» квартиры
Есть среди необычно-приятно дешёвых квартир и такие, которые пережили пожар или потоп. Прогоревшую квартиру крайне тяжело избавить от запаха гари на 100%. Конечно, есть один несомненный плюс: именно из-за гари тараканы, клопы и крысы жить в этой квартире не смогут минимум первые пару лет. И для плесени и грибка прокопчённые стены тоже не подходят. А вот насколько вам будет комфортно там дышать? Мельчайшие частицы продуктов горения проникают глубоко в стены. Поэтому, даже после снятия всей старой штукатурки и капитального ремонта, в помещении чаще всего остаётся едва уловимый специфический запах.
С затопленными квартирами тоже всё сложно. Особенно с затопленными из-за тушения пожара квартиры по соседству. Как правило, пожарные очень щедро заливают огонь водой и эти промокшие квартиры тоже просушить на все 100% крайне тяжело! В итоге могут образоваться плесень, грибки, ещё и насекомые, которые любят сырость, будут «в гости забегать»...
СОВЕТ: такое жильё может принести неприятные последствия для здоровья, особенно тем людям, у которых есть предрасположенность. Поэтому взвесьте все «за» и «против».
Соседи «в придачу»
Бывает, что квартиры сдают частично – то есть, берут на подселение. Если хозяева адекватные, то опасности здесь нет – самое главное – возможность закрывать комнату на замок или щеколду, чтобы чувствовать себя в полной безопасности. Но следует понимать, что в таких квартирах будет рискованно держать деньги и какие-то ценные вещи (если нет сейфа и замка, а на двери только щеколда). Здесь тоже важно понимать все риски.
СОВЕТ: в договоре можно прописать возможность установления замка на вашу комнату, чтобы юридически исключить вторжение на вашу территорию.
Ключи «на всех»
Редко кто из владельцев квартир меняет замки после выезда предыдущих арендаторов. Но стоит понимать, что дубликаты ключей могут быть у кого угодно. Допустим, к предыдущему арендатору приезжала родня, он сделал дубликат. Или просто недобросовестный человек решил себе сделать копию ключа. Или сам хозяин раздал ключи кому не попадя.
Возможность поменять замок при аренде жилья законом не запрещена. Поэтому если хозяин настойчиво заявляет, что против этого, задумайтесь: какая ему разница, если в замке переставят сердечник? Владельцем квартиры он от этого быть не перестанет!
Кстати, это можно тоже прописать в договоре аренды: что после смены замка комплекты новых ключей есть только у вас и у хозяина. Это, по сути, обезопасит обоих.
СОВЕТ: поговорите об этом заранее с хозяином, чтобы потом не пришлось ругаться из-за перемен в квартире или переживать, что пока вы на работе, предыдущий арендатор (теоретически) может зайти в квартиру под предлогом «забытых вещей» и прихватить что-либо ваше.
ПОСТ-СКРИПТУМ
При расчёте за квартиру получайте подтверждение от владельца жилья. Если это перевод через банкинг, можно указать в сообщении к нему «за аренду» (или чётко прописать в договоре, что оплата будет через банкинг в такие-то сроки). Если отдаёте наличные в руки, берите расписку, что деньги хозяином получены. Если вы снимаете квартиру у юридического лица, то просите фискальный чек и приходный кассовый ордер.
Вся оплата за первый месяц аренды должна производиться только в момент подписания договора и получения ключей. Иногда владельцы жилья берут ещё и депозит для подстраховки: это не страшно, если этот депозит правильно прописан в договоре с указанием условий его возврата при выезде арендатора.
Чтобы уберечь себя от мошенничества, не надо быть семи пядей во лбу. Важно действовать с «холодной головой», а не на эмоциях. Если при просмотре квартиры вас подгоняют, принуждают что-то подписать «не читая», выказывают недовольство при запрашивании вами документов или просят заплатить вперёд, чтобы не упустить «идеальную квартиру» – это «красный флаг».
СОВЕТ: сотрудничайте с проверенными риелторами – выбирайте специалистов, которые давно на этом рынке (у них, кстати, тоже запрашивайте документы, чтобы не нарваться на мошенника ещё и в этой сфере). Либо на просмотры можно прийти с «группой поддержки»: с родственником, подругой, коллегой или молодым человеком. И договоритесь, что один из вас настроен на эмоциональное восприятие квартиры и арендодателя, а другой – на рациональное и документальное.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz, адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фот: freepik.com, из личного архива Ж. Нурлановой
