Как в многоэтажках, которые перешли к нам в наследство с советского времени, так и в новостройках, рано или поздно возникает какая-то жилищная проблема: протекла крыша, подтопило подвал в доме, осыпалась облицовочная плитка или сломался лифт. Некоторые казахстанцы считают, что за всё это ответственность лежит исключительно на государстве. Но зачем в таком случае КСК, ОСИ, ПТ и всякие государственные программы? А какой ремонт должен делаться за счёт застройщика? Сегодня мы об этом расскажем.
Дом – это частная собственность жильцов, поэтому уход за ним – тоже их забота. Общедомовое имущество в Казахстане называется одним простым словом: кондоминиум. К его объектам относятся пространства, которыми могут пользоваться все жильцы многоквартирного дома. Это не только подвалы и крыши, но и кладовки, фасады, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, чердаки, технические этажи, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом, придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.
И даже если житель дома по факту не заходит, например, в тот же подвал и ничего там не хранит, это не значит, что он не несёт ответственность за его состояние. Некоторые казахстанцы, живущие на нижних этажах, считают, что крыша – не их забота, и это тоже неверно. Уход за объектами кондоминиума и вложения в его ремонт, по закону ложатся на всех собственников квартир пропорционально вне зависимости от того, кто на каком этаже живёт. В Карагандинском областном акимате отметили, что именно поэтому в местных исполнительных органах городов и областей не предусмотрены средства для ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
– Согласно статье 32 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры и по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и по обеспечению его безопасной эксплуатации. Собственники квартир, нежилых помещений обязаны оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, – процитировал заместитель директора центра модернизации жилищного фонда Карагандинской области Алибек Аденов.
Так как мы уже определились, что все работы, проводимые в доме, производятся за счёт жильцов, теперь надо понять, какие есть варианты управления домом.
– Напомню, что, в соответствии со статьёй 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества кондоминиума должны выбрать одну из четырёх форм управления объектом кондоминиума, – говорит Алибек Аденов.
КСК
Несколько лет назад говорили о том, что всевозможные КСК, ПКСК и ПК – что, по сути, практически одно и то же, будут работать до июля 2022 года, а потом все эти объединения должны были передать совету многоквартирного жилого дома все имеющиеся технические, финансовые и другие документы и… самоликвидироваться. Но в прошлом году кардинальные меры решили не внедрять. Об этом тогда на заседании мажилиса парламента сообщила депутат Екатерина Смышляева, уточнив, что к ним и другим формам управления многоквартирными жилыми домами разработают новые требования. Изначально КСК собирались исключить по той причине, что они управляли одновременно несколькими домами.
ОСИ, ПТ и НСУ – форма управления только на ОДИН дом с двумя банковскими счетами (текущим и сберегательным), чтобы состоянием дома управляли только его непосредственные жильцы.
Но сейчас действующие КСК продолжают работать. Среди них достаточно ответственных организаций, но больше, всё-таки проблемных, судя по количеству жалоб от казахстанцев.
Если ваше КСК вас не устраивает, его можно поменять. Для этого нужно организовать собрание (явка – не менее 10% собственников), выбрать на нём совет дома и уже коллективно определиться с формой управления. Потом направить в КСК уведомление о том, что форму управления домом решено сменить (чтобы в КСК подготовили акт приёма-передачи финансовой и технической документации).
В дальнейшем совет дома будет представлять интересы собственников квартир и нежилых помещений по вопросам управления и содержания кондоминиума.
ОСИ
ОСИ – это объединение собственников имущества. Их можно организовать самостоятельно в домах, где больше 30 квартир. ОСИ – это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Для его создания потребуется согласие от 51% собственников.
Совет дома на собрании выбирает из числа собственников квартир или нежилых помещений многоэтажки председателя ОСИ и членов ревизионной комиссии (ревизора). Срок полномочий – один год.
Также совет утверждает устав ОСИ на двух языках: государственном и русском. При разработке можно ориентироваться на типовой устав объединения собственников имущества, а можно разработать самим жильцам.
И ещё нужно выбрать название ОСИ, например, по названию своего жилого комплекса.
Председатель ОСИ выполняет следующие функции:
- регистрируется в органах юстиции;
- в течение 15 рабочих дней со дня своего избрания обязан открыть счета в банках второго уровня (текущий – для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание; и сберегательный для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества);
- формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности (подрядчиками);
- исполняет решения жильцов;
- размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
- следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
- представляет жильцам на собраниях отчёты за месяц и за год;
- выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
После создания ОСИ жильцам дома нужно принять на собрании смету расходов. Не более 30% средств с текущего счёта идёт на управление, не более 70% – на содержание общего имущества. Деньги со сберегательного счёта могут расходоваться на капитальные преобразования, например, на ремонт крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
Также в содержание кондоминиума включаются следующие расходы:
- дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвалов, паркингов и других мест общего пользования;
- техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
- подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
- обеспечение санитарного состояния мест общего пользования;
- обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов, санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
- приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учёта;
- обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
- противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
- текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
- оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
- установка домофонного оборудования;
- техническое обслуживание домофонного оборудования;
- вывоз крупногабаритного мусора.
- хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Собственник квартиры или нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт ОСИ деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП за 1 квадратный метр своей площади. МРП в 2024 году – 3692 тенге.
– В отличие от ОСИ, КСК совмещала в себе две функции – и заказчика, и подрядчика. Это недопустимо. Например при строительстве есть застройщик, есть подрядчик. Есть технадзор, есть авторский надзор. А в сфере эксплуатации жилья мы все бразды правления передали в одни руки. На тот момент, в 1995 году это была правильная тактика. КСК выбрали, чтобы не усложнять. Люди-то привыкли в ЖЭК обращаться. Если до сих пор каким-то КСК люди доверяют – то добро пожаловать. Но в идеале функции заказчика и исполнителя надо рассекать. А то получается КСК само себе даёт задания, сам и исполняет. Сам себя похвалил и сам себе зарплату назначил. Это ни к чему хорошему не приводит, – уверен директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области Толеген Ашимов.
ПТ
ПТ это простое товарищество – то есть, совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без необходимости образования юридического лица. Но это простое товарищество тоже должно открыть собственный текущий и сберегательный банковских счета.
ПТ можно организовать в доме, где находится от 16 до 30 квартир. Товарищество не требует ни регистрации, ни устава. Жители дома и владельцы нежилых помещений просто выбирают ответственного человека и закрепляют в доверенности его полномочия на управление домом. Доверенность должна быть от всех. И по этой доверенности человек уже будет заключать договоры с подрядными и сервисными организациями.
Главное отличие ОСИ от ПТ – то, что в ОСИ, как в юридической организации, нужно платить из взносов собственников зарплату председателю и бухгалтеру. Поэтому ежемесячные платежи в ОСИ будут побольше.
НСУ
Небольшие дома, в которых до 16 квартир, тоже будут управляться самими жильцами. Для них есть форма управления – НСУ. Это непосредственное совместное управление, которому не требуется регистрация в органах юстиции или доверенное лицо. Оно создано для того, чтобы дома смогли объединиться, выбрать совместного управляющего или управляющую компанию, но на каждый из домов также будет один отдельный счёт, а не общая «кубышка», как было у КСК.
Если на счетах нет денег
Может случиться и такое, что средства на ремонт крыши или лифта средства нужны срочно, а денег на счетах жильцы ещё не накопили. В этой ситуации государство может помочь, но тоже НЕ бесплатно.
– У нас в стране есть «Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023 – 2029 годы». По ней можно отремонтировать любой общий объект кондоминиума. Чтобы вступить в данную программу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на многоэтажный жилой дом и предоставить нам протокол общего собрания. При этом обращаю внимание на то, что проголосовать за ремонт должны две трети собственников или 51% - тут зависит от вида ремонта. То есть, желающих должно быть большинство. Если голосов меньше, мы уже не имеем права включать дом в программу, – объясняет заместитель директора центра модернизации жилищного фонда Карагандинской области Алибек Аденов.
Суть программы в том, что государство выделяет большую сумму на ремонт крыши, лифта, или любого другого объекта кондоминиума, а жильцы потом отдают эту сумму частями. Получается такая, «коммунальная рассрочка». Сумма, затраченная государством на ремонт, делится на всех собственников по занимаемой площади – то есть, по квадратуре квартиры.
Для того, чтобы людям не было тяжело по финансовой нагрузке, выплаты по программе «Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023 – 2029 годы» рассчитываются на разные периоды – от 8 до 15 лет. Это очень хороший выход для тех случаев, когда срочно требуется дорогостоящий ремонт, а нужную сумму жильцы ещё не накопили. Для получения полной информации и участия в этой государственной программе, людям нужно обратиться в центры модернизации ЖКХ своего региона.
Иногда бывает, что кто-то из жильцов оплачивает, допустим, ремонт подвала или крыши, а потом требует, чтобы все «скинулись» на эти расходы… но остальные не собираются вкладываться и заставить их это сделать почти невозможно: если стоимость ремонта не была заранее согласована с соседями, скорее всего, вернуть затраченное не получится. Поэтому если человек и проявил такую хорошую инициативу, нужно понимать, что преображение ОБЩЕдомового имущества надо обсуждать коллективно и с документацией. И надо разграничивать масштаб проблемы. Есть проблемы общедомовые, а есть те, которые могут коснуться только одного подъезда. Например, замена стояка.
Проблемы новостроек
Согласно гражданскому кодексу РК, минимальный срок, в течение которого дефекты строительства исправляет компания, возводившая дом – составляет 2 года. В некоторых компаниях срок гарантии может быть и больше, но так или иначе, при возникновении проблем в новостройке, всегда нужно привлекать комиссию, которая определит, недоделка ли это, или жильцы успели сами что-то испортить после заселения.
– Создавать ОСИ в Казахстане – это очень разумная тактика. ОСИ – не является эксплуатирующей организацией. Это – заказчик. И это – существенная разница. ОСИ может нанять фирму, имеющую право провести экспертизу. И она уже делает заключение о том, например, по какой причине перегорел, допустим, кабель, из-за которого дом сидел без долго света. Может, изначально кабель проложили неправильно, или сечение не соответствовало проекту. А, может, жильцы что-то своё врезали и повредили его. Или энергоподающая организация подала слишком высокое напряжение и спалила этот кабель! Эксперт должен определить виновника и выяснить причину. А потом уже люди письменно обращаются к застройщику или в энергоподающую организацию, чтобы всё привели в порядок, – объясняет директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области Толеген Ашимов.
То есть, если у новостройки, например, улетела облицовка, то эксперты будут смотреть, как эту облицовку крепили, соответствовали ли работы технологической карте. И если была нарушена технология крепления гранитных плит, значит, это нарушения со стороны подрядчика или застройщика.
– А если спустя определённый срок всё отлетело и оказалось, что со стороны жильцов была ненадлежащая эксплуатация ЖК, например, не чистили снег с кровли и всё это отразилось на прочности материалов, то тут уже вопросы к эксплуатирующей организации, – говорит Толеген Ашимов.
Виды работ, которые намеренно были подрядчиком или застройщиком сделаны с нарушениями, от гарантии не зависят, говорит эксперт. Если было несоответствие проекту, то переделать всё как положено, надо вне зависимости от срока гарантии.
– В гарантию как таковую обычно входят какие-то эксплуатационные затраты. Можно предъявить, скажем, претензию застройщику, если сразу после заселения в подъездах перегорели лампы. У них есть определённый срок службы и, если они проработали мало, значит, что был закуплен, скорее всего, некачественный товар. Хотя бы какой-то срок они должны отработать, – рассказывает директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области Толеген Ашимов.
В случае, когда у жильцов возникла проблема с теми же лифтами, надо понимать, что генеральный подрядчик или заказчик заключает договор с фирмой которая поставляет лифты, а она занимается поставками по договору с заводом-изготовителем лифтов.
– И вот эти трое должны определить причину поломки. Если докажут, что причина – неправильная эксплуатация лифта: может быть, лифт перегружали жители и тоннами туда таскали стройматериалы и превышали грузоподъёмность лифта скажем так – это один разговор. А если сломалась аппаратура из-за каких-то нарушений там на заводе – другой разговор. Если нарушены правила монтажа: контакты надлежащим образом не докрепили, кабель ненадлежащим образом проложили, не ту защитную аппаратуру поставили – третий разговор. Поэтому и жителям следует объединяться в ОСИ для защиты своих интересов, – считает Толеген Ашимов.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.kz
