Покупка земельного участка – важный шаг, к которому нужно подойти очень ответственно. Сделка непростая и достаточно затратная по финансам. Однако у покупателей земельных участков после оформления договора купли-продажи нередко возникает неожиданная ситуация: они узнают, что на землю наложен сервитут. Как правильно выбрать земельный участок, что такое сервитут, можно ли его отменить и как с ним вообще быть? Об этом мы решили поговорить с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Нурлановой.
Об участке земли, на которой можно построить дом, разбить сад, огород или просто сделать красивую террасу, мечтают многие. В Казахстане государство может предоставить земельный участок в 10 соток для индивидуального жилищного строительства, но только один раз. Повторно не получится. При этом неважно, есть ли у человека недвижимость (имеется ввиду любая: квартира, дом, гараж, или другая земля). Собственником предоставленных 10 соток можно стать только после их освоения – то есть, когда человек построит дом и будет подписан акт о его вводе в эксплуатацию. Повторное бесплатное предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства не допускается.
Для бесплатного получения участка человеку нужно будет обратиться в акимат той местности, где вы планируете получить землю, отнести заявление о предоставлении земельного участка для ИЖС. Заявление пишется в произвольной форме, но в нём нужно указать цель использования участка, его предельные размеры и местоположение. Казахстанца поставят в очередь на получение земельного участка и общий срок рассмотрения заявления составит 2 месяца. Акимат направит документы в уполномоченный орган по земельным отношениям и архитектуре для определения возможности использования испрашиваемого земельного участка. А потом направит заявку на рассмотрение земельной комиссии.
Если всё одобрят и землю выдадут, то уже через полгода с момента выдачи акта на землепользование человеку будет необходимо сдать жильё (то есть, подписать акт о вводе индивидуального жилого дома в эксплуатацию). Если срок строительства затянулся, можно будет обратиться в акимат и продлить срок временной аренды до одного года. Но если в течение двух лет земельный участок не будет использован по назначению (стройки не будет, или она останется «в процессе»), то государство вправе жильё отобрать. Плюс к этому, казахстанцу придётся возместить ущерб государству.
Поэтому некоторые люди, у которых есть финансовая возможность участок купить, предпочитают не ждать и не укладываться в какие-то сроки, а приобрести землю и вести стройку по своему усмотрению.
Целевое назначение участков
Для того чтобы подобрать земельный участок, покупателю нужно сначала определиться с необходимым целевым назначением. Целевое назначение простым языком – это то, как человек может использовать землю и что допустимо на ней строить.
Целевое назначение участка указывается в документе на него. Идентификационным документом на земельный участок, расположенный на землях городов республиканского значения, столицы, городов областного (за исключением территории, переданной в их административное подчинение) и районного значения, является кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Если там указано, что участок под ИЖС – это сокращение расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Значит, участок предназначен под строительство жилого дома с, например, огородом или садом.
Если указано, что участок под ЛПХ – это сокращение расшифровывается как «личное подсобное хозяйство. Значит, кроме жилого дома, там можно также держать скот и строить разные амбары и даже гаражи.
Если указано, что участок под садоводство – здесь возможно построить дачу. Но если на участке под ИЖС и ЛПХ можно зарегистрироваться и прописаться, то на землях под садоводство придётся по закону рассчитывать только на временное проживание. Даже если построить там дом – узаконить объект будет очень сложно, потому что придётся менять целевое назначение участка. В худшем случае незаконную постройку ещё и придётся снести и заплатить за самовольство штраф.
В документе на участок, кроме целевого назначения земли, также должен быть прописан тип права собственности (и на основании какой сделки оно было получено – например, договор купли-продажи, наследство и т.д.), и указаны все характеристики объекта. Это кадастровый номер, площадь, его месторасположение и границы, а также то, делимый этот участок или неделимый.
В городах и других населённых пунктах территории делятся на жилищную, социальную, коммерческую и иные зоны (вроде особо охраняемых земель, сельскохозяйственных и т.д. ) Участки под ИЖС можно приобрести только в жилищной зоне.
Нюансы выбора земельного участка
При выборе земельного участка нужно учесть несколько важных практических нюансов. Во-первых, проверьте транспортную доступность объекта. Качество дороги важно, например, не только для личного проезда, но и для того, чтобы в случае строительства вам смогли доставить на участок необходимые стройматериалы.
Во-вторых, обратите внимание на возможность проведения коммуникаций. Разузнайте, насколько просто будет подвести к участку водо-, электро- и газоснабжение.
В-третьих, обратите внимание на рельеф и тип грунта. Выбирайте участок с минимальным уклоном, чтобы не пришлось его выравнивать – это будет затратно по деньгам. Что касается грунта – для строительства дома лучше сухой грунт. Если фундамент придётся возводить на более влажной почве – потребуется дополнительный дренаж.
Что такое сервитут и чем он грозит?
Изучить документы на объект важнее, чем изучить саму недвижимость. Во-первых, по факту на участке может быть обустроенный жилой дом, а по документам это простая дача. В ней, как мы уже отмечали, нельзя прописаться, её нельзя заложить в ипотеку и проблематично поменять целевое назначение.
А ещё при приобретении участков некоторые казахстанцы обнаруживают, что на объект наложен сервитут. Сервитут – это право на ограниченное целевое пользование чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего и рыбного хозяйств и иных нужд.
– Термин «сервитут» пришел в юридическую практику из римского права и в переводе с латыни означает «подчинённое положение». Сервитут до сих пор применяется и в нашем законодательстве. По сути, для покупателя, это, конечно, препятствие в пользовании купленным объектом, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Отменить его возможно, но не всегда и только в судебном порядке. Сервитут возникает либо из нормативно-правового акта на основе договора заинтересованного в сервитуте лица с собственником или землепользователем, на основе акта местного исполнительного органа, на основании решения суда и в иных случаях, предусмотренных законодательством.
При рассмотрении дел об установлении или отмене сервитута суд выясняет, на удовлетворение каких конкретно нужд будет направлено ограничение. Например, проезд какого-то спецтранспорта через пути, проложенные на земельном участке с сервитутом. Или необходимость проведения труб газоснабжения. Если других вариантов «обхода» этого участка нет, скорее всего, сервитут будет действовать и ничего с этим не поделать.
– Поэтому информацию об ограничениях на участок нужно обязательно проверять заранее! – говорит Жазира Нурланова, – Одно дело, если часть участка, на которую наложен сервитут, запланирована у вас под лужайку, которая не делает вам «погоды». Но бывают и такие случаи, что из-за сервитута становится невозможно построить дом. В итоге люди покупали землю под одни цели, а получили «неприятный сюрприз».
Право ограниченного целевого пользования чужим участком (сервитут) прописано в статье 67 Земельного кодекса РК. По закону сервитуты бывают частные и публичные.
– Публичный сервитут устанавливается властным путём по решению местного исполнительного органа на обременение предоставляемого земельного участка сервитутом. А частный сервитут устанавливается на основании заключаемого договора, и потому к нему относимы все общие положения Гражданского кодекса о договорах, – отмечает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Чтобы установить частный сервитут, стороны должны сначала предложить друг другу мирно заключить соответствующий договор. То есть, постараться разобраться досудебными процедурами. Но если собственник земли против установления сервитута, то уже можно обратиться в суд.
В договоре частного сервитута нужно прописать площадь той части земельного участка, которая предоставляется для целевого ограниченного пользования, цель, для которой предоставляется сервитут и размер оплаты за него.
Кстати, в некоторых особых случаях предусмотренных Кодексом и иными законодательными актами, собственник или землепользователь просто обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования. Сервитут чаще предоставляется за плату и на определённое время. Также может быть срок до момента востребования или неопределенный срок.
– В Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» есть два типа сервитута: «личный» и «сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости». Личный сервитут определяется в пользу определенного лица и он не связан с обладанием им господствующего объекта недвижимости. А сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости определяется как сервитут, устанавливаемый в пользу собственника или иного правообладателя другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей, – цитирует Жазира Нурланова.
Сервитут, устанавливаемый на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и как право, с одной стороны, и как обременение. Поэтому в правоустанавливающем документе на участок будет пометка о распространении права/обременении права.
Конечно, собственник или землепользователь земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. А также собственнику должны возмещать все убытки, связанные с сервитутом. Но все эти нюансы, конечно, не заменят полноценного владения объектом.
В некоторых случаях собственник земли, на которой установлен публичный сервитут, может потребовать изъять у него или выкупить участок с возмещением государственным органом, установившим публичный сервитут, убытков в полном объёме. Либо запросить у госоргана равноценный участок земли. Но это процедура будет долгая и непростая.
Действие сервитута по закону прекращается в результате отказа правообладателя, длительного неиспользования (3 года), истечения срока, на который он был установлен, на основании соглашения между сторонами, на основании решения суда и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан. Сервитут в судебном порядке может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя в связи с ненадлежащим его использованием правообладателем, а также ввиду отсутствия оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда сервитут установлен на определённый срок, его действие прекращается по истечении этого срока, если иное не установлено соглашением сторон. Когда сервитут на основании договора установлен до момента востребования или на неопределенный срок, действие сервитута прекращается по истечении месячного срока с момента требования обладателя недвижимого имущества, обремененного сервитутом, о прекращении сервитута.
Несмотря на то, что споры об установлении сервитута в судах часто разрешаются примирительными процедурами, так или иначе, это ограничение принесёт владельцу определённые неудобства. Поэтому если вы не готовы разбираться с сервитутом или принимать его как должное, стоит просто подыскать другой участок земли.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com, из личного архива Ж. Нурлановой
