Скидки любят все – именно поэтому в народе популярны распродажи, бонусы, «чёрные пятницы» и другие акции, благодаря которым можно сэкономить несколько сотен/тысяч тенге и потратить их на что-то нужное. Когда речь касается покупки жилья, понятно, что выгода может составить уже несколько сотен тысяч тенге. Причём, здесь многое зависит от покупателя: насколько он внимателен и придирчив (в пределах разумности). Какие доводы способны убедить продавца недвижимости снизить цену и как не переборщить при торге, мы решили узнать у профессионального риелтора.
Конечно, собственники жилья догадываются о том, что редкий клиент, услышав сумму сделки, без раздумий ударит по рукам. Даже при покупке пальто такие люди встречаются не всегда. Поэтому почти все владельцы недвижимости при решении продать квартиру, сразу закладывают в её стоимость определённую сумму, на которую они готовы «подвинуться» при продаже. И если покупатель умеет с умом торговаться, то можно сбавить от ста-двухсот тысяч тенге чуть ли не до нескольких миллионов. Исключение составляют лишь те хозяева недвижимости, которые сопровождают объявления пометкой «без торга».
Любовь с первого кадра: правила удачной фотосъёмки для сдачи или продажи квартиры >>>
Перед тем, как мы перейдём к возможным недостаткам жилья, уточним, что торговаться по телефону или сразу с порога – занятие несолидное и бесполезное. Продавец не воспринимает таких клиентов как серьёзных. Люди, которые реально собираются приобретать недвижимость, будут досконально её изучать. Человек, которому «всё равно, что брать, лишь бы дёшево» в сделках по недвижимости фигурирует крайне редко.
Обсуждать скидку по телефону есть смысл только тогда, когда вам реально понравилась эта квартира по фотографии, по локации и т.д., но вы понимаете, что не можете выйти за пределы своего бюджета. Аккуратно спросите продавца – готов ли он в случае чего отдать жильё дешевле или даже нет смысла ехать на просмотр.
Торг – это всегда про переговоры и никогда – про споры. При моральном давлении, ругани или угрозах (да, бывает и такое) как правило, сделки не заключают. Поэтому самое главное правило эффективного торга – подходить друг к другу по-деловому и с уважением.
Чек-лист: визуальные поводы для торга
Чтобы понять, за что можно «зацепиться» при торге за квартиру, мы поговорили с риелтором агенства «ЦАН» в Караганде Вячеславом Пириным. В его послужном списке несколько десятков сделок. И поводы для изменения исходной цены люди находили самые разные.
Первое. Отсутствие ремонта и наличие посторонних запахов.
Конечно, квартира без ремонта будет оцениваться дешевле жилья с чистовой отделкой или евроремонтом. Это надо прямо говорить продавцу и смело сбивать цену.
– Но если ремонт ещё возможно переделать, огородиться от запахов – намного сложнее. Особенно это касается первых этажей, в которые обычно из подвала моментально проникают неприятные «ароматы», – говорит Вячеслав Пирин, – Но бывают проблемы «с душком» и у тех, кто живёт выше. Например, сейчас идёт продажа квартиры, с которой на одной площадке живёт дама с кучей кошек. Соседи проветривают подъезд, но добиться приятной свежести, конечно, не получается. Запах есть, он достаточно сильный, хозяин это понимает и готов по цене уступить.
Второе. Квартиры торцевые, угловые, на первых и последних этажах.
В торцевых и угловых квартирах, как правило, градусов на 5 холоднее, чем в других. Поэтому торговаться за такие варианты можно и нужно. Исключением станет только тот случай, когда вы покупаете жильё зимой и понимаете, что его хозяин позаботился о погоде в доме (допустим, установил тёплые полы) и жить здесь будет комфортно.
Стоимость жилья на крайних этажах тоже обычно можно скорректировать в пользу покупателя. Но, как и в случае с углами и торцами, квартиры на первом и последнем этаже не всегда хуже остальных! Нужно рассуждать трезво и не перегибать палку.
Третье. Расположение комнат, наличие балкона и кухни.
Квартиры-студии, как бы они не были модны, всё равно оцениваются намного дешевле классических квартир с равноценным ремонтом и в том же районе. Наличие или отсутствие балкона тоже важно. Нередко встречаются случаи, когда люди решили расширить пространство и снести перегородку у лоджии или балкона... тут можно смело просить скидку – это нестандарт.
– Расположение комнат тоже влияет на цену. Неизолированные – можно смело поторговаться. На хрущёвки сейчас совсем иной взгляд, – говорит Вячеслав Пирин, – Там низкие потолки и маленькая кухня – тоже можно поговорить с хозяином об уступках.
На вкус и цвет: разбираем плюсы и минусы квартир-студий >>>
Четвёртое. Отсутствие мебели, техники, коммунальных удобств.
Этот случай более индивидуален. Если вы намерены сразу въехать и жить – и вам необходима хотя бы какая-то мебель на первое время – поговорите об этом с хозяином. Если в квартире не была подключена плита, титан или другие важные приборы – тоже стоит намекнуть о скидке.
– Был случай, когда в некоторых квартирах дома владельцами был отрезан газ. Если вы планируете восстанавливать газоснабжение и им пользоваться – лучше заранее узнать стоимость работ и договариваться об уступках по цене с хозяином жилья, – говорит риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин.
Пятое. Характеристика дома и двора.
Состояние дома, двора и подъезда в целом тоже может повлиять на скидку при покупке квартиры. Это можно посмотреть не только визуально, но и расспросить местное население. Задайте пару наводящих фраз бабулям и дедулям, скучающим на лавочке... и вот уже вы в курсе всех претензий к КСК и к соседям.
– Год постройки и материал стен здания тоже многое решает. Например, в перспективе через «энный» промежуток времени здание устареет и может стать неипотечным. Соответственно, придётся продавать за наличный расчёт, а он удобен не каждому, – объясняет риелтор Вячеслав Пирин.
Если район неудобен по локации – далеко школы/садики, остановки, поликлиники – сбрасывайте цену. Даже если хозяин уверяет, что в ближайшее время всё это будет построено – это ещё не факт. Планы городских преобразований могут измениться, поэтому переплачивать здесь и сейчас за то, что возникнет «когда-то» – не стоит.
Документальная волокита
Кроме визуальных поводов для торга, есть ещё один – документальный. Допустим, квартира залоговая и самостоятельно погасить задолженность у продавца нет возможности. Он собирается её продать и покрыть долги, а остаток забирает себе. Тут вам надо понимать, что такая сделка будет проводиться дольше обычной и кроме нотариуса потребуется участие банковского специалиста.
– Тут нужна полная проверка документов, чтобы было понимание у покупателя, сколько там продавцов, какие правоустанавливающие документы, форма владения и т.д., – говорит Вячеслав Пирин, – Если вы до этого подбирали квартиру в одиночку, тут лучше уже нанять юриста или риелтора для подстраховки, а это дополнительные расходы.
Как взять ипотеку «7-20-25» в 2023 году >>>
Также очень часто люди «спотыкаются» при сделке о неузаконенную перепланировку. Это тоже повод для того, чтобы поговорить о серьёзной скидке с продавцом недвижимости.
– Часто у людей встаёт вопрос: можно ли вообще связываться с неузаконенной перепланировкой? Да можно, конечно. Но узаконить её всё равно нужно. Вот только вопрос: за чей счёт это будет проводиться, и сколько времени это займёт, – рассуждает риелтор Вячеслав Пирин, – Покупатель не может купить такую квартиру без узаконенной перепланировки в ипотеку – банки не пропустят. Только за наличные деньги можно взять и потом уже заниматься узакониванием. С кирпичными и блочными домами попроще, с панельными тяжелее – там вообще сложный вопрос касательно несущих и ненесущих стен. Поэтому нужно говорить о серьёзной скидке. Либо просто сказать владельцу недвижимости: «дорогой продавец, я тебе дам задаток, узаконивай перепланировку. И мы заключим после этого сделку». В некоторых случаях продавцы не хотят связываться с архитектурно-строительным контролем. Тратить время, отпрашиваться с работы. И они просто идут на торг.
Адекватна ли цена в принципе?
Есть и такие случаи, когда хозяева квартир завышают стоимость жилья не с учётом возможного торга, а ставят сумму, которая на порядок выше адекватной рыночной цены. Как это определить? Во-первых, информацию о стоимости аналогичных квартир в том или ином районе можно легко получить на сайтах по недвижимости. Во вторых, можно обратиться к риелтору, который скажет вам, сколько квартира находится в продаже и даст расклад – как и в зависимости от чего менялась её цена.
– Это наша работа и у нас есть срм-система, в которой мы видим, когда квартиру поставили на продажу и как часто происходило изменение цены. Квартира может продаваться год, может два, даже бывали случаи и три года. И хозяин нередко ставит цену просто с ориентиром на рынок, хотя у него, в отличие от других объектов, вообще ничего с годами в жилье не поменялось, – рассказывает Вячеслав Пирин, – Откуда мы берём данные, что в соседних районах были проданы аналогичные квартиры за такие-то цены? Да мы сами участвуем в этих сделках! И мы, допустим, знаем, что такая-то квартира изначально выставлялась за 15 миллионов тенге, а фактически была продана за 12. Потенциальный покупатель видит только запрашиваемые цены, а вот за сколько это было продано реально – он узнает только от риелтора. Приобретение квартиры по факту происходит максимум пару-тройку раз в жизни. Так как сумма сделки очень большая и очень большие риски. Поэтому для покупателя важно собрать большое количество информации об объекте, чтобы не совершить невыгодную для себя сделку, о которой он потом будет помнить всю жизнь.
«Вкусная» цена: в чём подвох сомнительно дешевых квартир? >>>
Торг может быть абсолютно разный, говорит специалист по недвижимости. В каком-то случае можно адекватно сбить 100-200 тысяч тенге, а в другом получится сторговаться на миллион, три или пять – в зависимости от того, насколько крупный и насколько проблемный объект рассматривался.
Пара советов напоследок
Приходите на просмотр квартиры в хорошем настроении. Приятным людям охотнее идут на уступки. Общайтесь мягко, тактично. Постарайтесь разговорить продавцов и понять настоящие причины продажи и сроки.
Если вам понравилась квартира и вы хотите приобрести жильё в короткий срок – сообщите об этом хозяину. Фраза о том, что договор будет подписан через неделю, если продавец предоставит вам небольшую скидку – обычно работает. Можно даже сразу оформить задаток.
На просмотре не показывайте откровенное восхищение «хоромами», даже если вы уверены, что нашли квартиру мечты. От продавца ваша эйфория не ускользнёт, и торговаться он, скорее всего, не станет. Но демонстративно фыркать в каждой комнате и придираться к цвету обоев тоже не стоит. Лучше всего продемонстрировать, что квартира нравится, но это не единственный вариант – есть и другие, достойные.
Если вы не сторговались с продавцом, не спешите рвать контакты. Дайте человеку поразмыслить. Обязательно оставьте свои данные – до сих пор актуальны визитки. Телефон человек может не сохранить, а потом пожалеть, что отказал. Найти в списке входящих ваш номер – возможно, не получится, если смартфон сохраняет только недавние звонки. Поэтому визитная карточка или бумажка с номером – может помочь в будущем снова наладить общение и решить ваш квартирный вопрос!
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz