При найме жилья люди редко арендуют именно «коробку». Обычно в квартире кроме стен, есть ещё и некоторое имущество владельца: мебель, техника, сантехника и кое-какие вещи (вроде подушек и ковров). Всё это ломается, изнашивается, рвётся. Даже ремонт со временем ветшает: осыпается штукатурка, отклеиваются обои. И через пару-тройку лет между хозяином жилья и арендатором обычно поднимается вопрос, «а кто будет приводить в порядок квартиру?». Но ведь это можно решить заранее! Как избежать конфликта – мы обсудили с адвокатом Жазирой Нурлановой.
Чтобы ответ на вопрос о том, кто и за что отвечает в съёмной квартире, был предельно прост и ясен, конечно, нужно заключить договор найма жилья. Но не просто подписать пару бумажек с умным видом, а обязательно прочесть, что там написано. Проверить, насколько это соответствует действительности, и, может, даже добавить какие-то важные для вас моменты.
Простой пример: приходите смотреть квартиру… и она – прекрасна. Шикарное расположение, прекрасная планировка, техникой укомплектована и ремонт достойный. Подписываете договор, заселяетесь, решили постирать вещи. А машинка-то – не рабочая! Звоните хозяину, он указывает на договор – и вы видите, что впопыхах подписались под фразой вроде «вся техника в квартире функционирует, претензий не имею». Более того, по такому договору ещё и за свой счёт может даже придётся технику ремонтировать: днём-то ранее, при подписании договора она была «рабочая», значит, вы её и сломали. Пойди, докажи, что это не так…
– Своеобразная «Ахиллесова пята» арендатора – это некорректный договор аренды или его отсутствие. Договор заключать очень важно! И очень важно учитывать в нём все условия проживания и чётко определить порядок расторжения договора, ответственность сторон и прочее, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Если при ознакомлении с договором и актом приёма-передачи квартиры арендодатель будет вас торопить, нервничать или давить, чтобы вы подписали не глядя – советую насторожиться. Адекватный владелец жилья нормально отнесётся к тому, что вы перепроверите технику и прочитаете бумаги.
Проверяем все детали
Пока арендатор живёт в квартире, за сохранность имущества отвечает именно он. Поэтому ещё до подписания договора аренды нужно ознакомиться и согласовать с владельцем квартиры акт приёма-передачи жилья. Там должна быть подробнейшая опись имущества. И там должен быть указан не только сам предмет, например «телевизор», а ещё и его характеристика – марка, диагональ, год покупки, рабочее состояние и, если есть – гарантия. Если у техники есть повреждения, они должны быть перечислены. Например, «трещина на пульте». Или «царапина в углу дисплея». Это относится и к другому имуществу. Например, «отсутствие одного плинтуса», «дыра на ламинате» и другое. Зафиксировать повреждения можно письменно, а можно с помощью фотографий или видео.
Любовь с первого кадра: правила удачной фотосъёмки для сдачи или продажи квартиры >>>
В договоре также должно быть чётко прописано, за чей счёт будут устраняться неполадки и какие именно. Если, например, стиральная машинка была куплена в прошлом десятилетии и ещё работает, это, конечно, замечательно. Но если она внезапно сломается после эксплуатации арендатора – больше вероятности, что наступил износ. Поэтому ремонт или покупку новой машинки будет производить хозяин квартиры. А вот если техника была куплена недавно – тут более вероятно, что её поломка произошла от неаккуратности жильца. Но не стоит забывать и про заводской брак! Поэтому лучше не ругаться сразу, а обратиться к специалистам, которые смогут определить, какое воздействие повлияло на выход техники из строя.
– В случае ремонта квартиры стороны могут договориться по-разному. Например, если с годами обои просто отклеились, а не были ободраны, допустим, детьми арендатора или его собакой или котом – мне кажется, справедливо, если обстановку в доме обновит хозяин, – рассуждает Жазира Нурланова, – Но сколько людей – столько мнений. Некоторые договариваются, что жилец наклеит обои через год в счёт арендной платы, другие прописывают, что при выселении стены, полы, и потолки должны быть в таком же состоянии, как и при заселении… То есть, быть в аналогичном аккуратном виде. Дело индивидуальное, но всегда лучше договариваться на берегу.
Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора ухудшилось, жилец возмещает хозяину квартиры причинённый ущерб. В идеале окончательное расставание сторон друг с другом лучше тоже оформить актом возврата имущества, в котором будет прописано, что арендатор и арендодатель не имеют и не будут иметь друг к другу претензий.
Подстелим «соломку»
Подписывать договор и подробную опись имущества лучше сразу при заселении. Иначе можно попасть в какую-нибудь неприятную ситуацию. Жазира Нурланова вспомнила одну из них:
– В моей практике было такое дело, когда женщина сдала квартиру, а через два дня жильцы там устроили пожар! Договор найма жилья стороны ещё подписать не успели – люди въехали на выходных, хозяйка не стала их тревожить, собиралась заехать на неделе, в будни, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – И по заключению экспертов, причиной пожара стала халатность жильцов – оставленный на балконе окурок. Истцы определили сумму ущерба. Вот только до суда признать свою вину арендаторы не хотели. Хозяйка подала иск, представила все доказательства, заключение экспертизы и т.д., и дело выиграла. Но это время и лишние нервы.
Как правильно «упаковать» квартиру для сдачи в аренду? >>>
Нужно понимать, что расходы при прорыве труб, например, и заливе соседей несёт именно арендодатель. В таких ситуациях на устранение проблемы может уйти даже вся прибыль от сдачи квартиры в аренду. Поэтому арендную квартиру можно застраховать. Казахстанские банки предлагают несколько видов полисов на арендуемое имущество. Можно застраховать жильё от краж, грабежей, разбоев, пожаров, затопления, взрыва газа и даже поджога и др. Если по вине жильца пострадали соседи, то страховка покроет и ущерб, нанесённый имуществу соседей. Причём, застраховать можно как внутреннюю отделку квартиры или дома (от дверей и окон до проводки и счётчиков), так и движимое имущество (мебель и техника).
Иногда страховка становится единственным способом компенсировать ущерб, если жилец съехал без предупреждения и оставил квартиру в разорённом виде.
Законные условия
Согласно статье 544 Гражданского Кодекса РК, предусмотрено заключение договора имущественного найма между гражданами на срок до одного года (включительно) в устной форме.
– Но по этой же статье, если договор заключен на срок более года, и если хотя бы одна сторона договора – юридическое лицо, независимо от срока, договор должен быть заключен в письменной форме, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Договор аренды, заключённый на срок более года подлежит госрегистрации в правовом кадастре.
Оба варианта договора – и письменный, и устный регулируются нормами закона. Размер арендной платы может меняться не чаще раза в год (если иное не прописано в договоре). И если арендатор не согласен с повышением аренды, то имеет право предъявить иск в суд.
Если сроки найма в договоре не указаны, то считается, что он заключен на неопределённый срок. По закону и арендатор, и арендодатель могут расторгнуть договорённость в любое время, но должны за три месяца перед этим предупредить об этом другую сторону. Но если обе стороны договорятся и согласятся расторгнуть, например, за две недели – это не запрещено.
Что изменится в сфере недвижимости в 2023 году >>>
Но есть и случаи, когда можно расторгнуть договор по требованию одной из сторон.
Согласно статье 556 Гражданского Кодекса РК, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- если жилец пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;
- если жилец умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
- если жилец более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
- если жилец не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.
Но арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления своему арендатору возможности исполнения обязательств в разумный срок.
На вкус и цвет: разбираем плюсы и минусы квартир-студий >>>
Договор может быть досрочно расторгнут и по требованию арендатора.
- если владелец жилья не предоставляет имущество в пользование нанимателю, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- если владелец жилья не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
- если переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены владельцем жилья при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования.
Конечно, если соответствовать всему, что мы посоветовали, процесс съёма квартиры будет намного дольше. Но зато в будущем проблем будет меньше и если хозяин квартиры адекватен и серьёзно относится к своему имуществу и жильцам, он обязательно оценит ваш деловой настрой и пропишет с вами все нюансы.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz