«Вам оставили наследство!» С такой фразы обычно в фильмах начинается новая интересная жизнь главного героя. Большой дом, машина, яхта... В реальности – всё намного прозаичнее. И нередко наличие наследства прибавляет больше хлопот, нежели пользы. Мы решили побеседовать с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Ширин Амиргалиевой про юридические последствия наследования разных вариантов проблемной недвижимости. И понять, стоит ли вообще связываться с такими «подарками».
Мы делили апельсин...
В соответствии с Гражданским кодеком РК, в случае смерти человека, право собственности на имущество, принадлежащее покойному при жизни, переходит по наследству к другим людям, в соответствии с завещанием или законом.
И если с завещанием всё понятно (как говорится, что написано пером, то не вырубишь и топором), то при «делёжке» недвижимости по закону обычно возникают проблемы. Наследников может быть как очень мало, так и очень много. Первоочерёдными, например, считаются дети наследодателя, его родители и супруг. С учётом этого на одну квартиру или дом могут претендовать сразу несколько человек. И как быть, если из недвижимого имущества вам досталась, допустим... 1/7 квартиры?
Актуальные вопросы наследства >>>
– Проблемы у наследников могут возникнуть из-за того, что они планируют по-разному распорядиться своей долей. Например, один хочет жить в квартире, имея на это полное право, а другой – хочет получить денежный эквивалент наследства, – говорит Ширин Амиргалиева, – Конечно, лучший вариант договориться мирно. Но крайне редко, когда все наследники остаются довольны. Квартиру фактически в натуре поделить невозможно. Поэтому здесь встаёт такой вопрос, что кто-то должен остальным выплатить денежную компенсацию за вот этот «кусочек квартиры». Хорошо, если у одного есть деньги, а остальные согласны их получить.
Если не получается договориться – придётся судиться. Но нужно учесть, что суд в крайнем случае может поставить эту квартиру на торги, судья назначит государственную оценку нежвижимости и спорная недвижимость будет реализована, конечно, по цене скромнее изначально ожидаемой наследниками. Полученный в итоге доход будет намного меньше тех денег, которые реально стоила бы эта доля при продаже по рыночной стоимости. Самый наилогичнейший способ честно и мирно разойтись – просто без суда продать унаследованную общую недвижимость и поделить деньги на количество её новых владельцев. Однако и здесь могут быть нюансы.
– Вспомнила одну свою клиентку: мать-одиночка, которая была ещё и инвалидом 2 группы. Они с сестрой получили в наследство однокомнатную квартиру. Сестра давно замужем, живёт отдельно, а у моей клиентки другого жилья не было. Это её единственный уголок. И вот сестра подала в суд на раздел имущества. Хотела получить от матери-одиночки денежную компенсацию. Но та была в непростом финансовом положении. Я защищала её по ГГЮ – гарантированной государственной юридической помощи, за клиентку оплачивало государство, – объясняет адвокат Ширин Амиргалиева, – И мне удалось всё-таки убедить суд, что жильё единственное у моей клиентки, она инвалид, одна воспитывает ребёнка. Ну нет у неё возможности достать денег на половину квартиры. Суд отказал в иске о разделе жилья и выплаты денежной компенсации, но это очень, очень редкий случай.
В итоге всё осталось как было. Юридически права на квартиру есть у обеих сестёр.Обе могут по закону там жить. А вот реализовать квадратные метры и оставить тем самым мать-одиночку с инвалидностью без крыши над головой – уже нельзя...
Зная, что могут возникнуть подобные ситуации, некоторые пытаются скрыть других наследников и принять наследство самому. Но, как правило, всё это всё равно всплывает, всё равно доходит до суда, и там дело запутывается ещё сильнее.
– Был спор, сейчас готовимся к апелляции. Бабушка, 80 лет. У неё есть внук. Он совершеннолетний, но недееспособный. Инвалид детства по слабоумию. Живут они в двухкомнатной квартире. У бабушки трое детей. Двое дочерей, они живы, и один сын , он умер. Этот умерший сын бабушки – отец недееспособного мальчика, с которым она сейчас живёт. Одна дочь – за границей. Другая живёт здесь.И она приняла в наследство долю своего брата, скрыв, что есть другие наследники. В итоге у бабули одна доля по праву приватизации, а другая доля сейчас у дочери на основании свидетельства о наследстве, – говорит Ширин Амиргалиева, – И эта дочь потом ещё уговорила свою 80-летнюю маму подарить ей вторую половину. В итоге дочь стала собственницей квартиры.
Бабуля на эти юридические моменты не обратила внимания вплоть до того момента, пока не пришло уведомление о выселении её и недееспособного внука. Так как дочь взяла кредит в банке, не смогла его закрыть и продала квартиру. И теперь адвокату приходится распутывать целый клубок событий.
Кстати, бывают и случаи, когда на одну маленькую квартиру приходится чуть ли не десяток наследников. Посчитайте возможную компенсацию и если не получится её забрать у родственников, подумайте – стоит ли ввязываться в суды и нанимать адвокатов. Может быть, есть резон не тратить нервы и деньги на совсем маленькую долю, а просто отказаться от наследства в пользу кого-нибудь. Ну, или можно принять долю и подождать, пока кто-то захочет её выкупить – это всё ваше право.
Избушка на курьих ножках?
По данным Национального статистического бюро Агентства по стратегическому планированию и реформам Казахстана на начало 2022 года в стране в аварийном состоянии были 1,8 тысячи домов, в которых проживали 25,3 тысячи человек. Все эти дома тоже могут стать чьим-то наследством, если владелец умрёт раньше, чем обновится жилфонд.
А вот нужно ли принимать такое наследство? Стоит ли брать себе ветхое или аварийное жильё?
Адвокат Карагандинской коллегии адвокатов Ширин Амиргалиева советует не торопиться отказываться от непрезентабельной сейчас квартиры или дома. Это вы всегда успеете. А вот отменить отказ будет невозможно, если ветхая лачуга вдруг «превратится» в симпатичную новую квартирку.
– Пока случаи наследования аварийного или ветхого жилья мне не попадались, – говорит Ширин Амиргалиева, – Но стоит понимать, что право наследования недвижимости не теряется, если жильё аварийное. Наследники наследуют то, что в собственности находилось и также права, связанные с этим.
Сейчас в стране действуют программы по обновлению жилищного фонда. Не так массово, как хотелось бы, но по программе реновации квартиры в новостройках взамен аварийных люди всё-таки потихоньку получают. Поэтому принимать ветхое наследство адвокат всё же советует.
– И вот, когда ситуация уже дойдёт до той стадии, когда государство будет предлагать взамен аварийного жилья какие-то варианты: денежную компенсацию или другое неаварийное равнозначное жильё, наследники смогут это получить, – отмечает адвокат Ширин Амиргалиева, – Даже если хозяйка жилья вот-вот должна была заключить договор с акиматом и застройщиком по госпрограмме и умерла, наследники смогут принять наследство, и заключить уже сами этот договор. Наследник наследует вместе с ветхим жильём и само право на заключение договора!
Сейчас программа реновации жилья по Карагандинской области в основном идёт в городе Сарань и посёлке Актас. Реновация предусматривает комплексную реконструкцию «старых» кварталов. Аварийные и ветхие здания в них сносятся и людей переселяют в другие дома. Или прежние жильцы могут заселиться в новостройки, которые появятся на месте их прежнего жилья. Но этого, как правило, придётся ждать дольше.
Кстати, в предоставлении по программе реновации нового жилья взамен ветхого или аварийного, в приоритете не комнатность, а квадратура жилья! То есть, не факт, что двушку поменяют на двушку – могут дать взамен и однокомнатную квартиру с современной просторной планировкой, если она по полощади равнозначна снесённой квартире. Как уточнялось выше можно получить взамен деньги, но на практике выгоднее взять квартиру в новостройке.
Наследник «ничейной» квартиры
В одной из предыдущих статей мы говорили о том, сколько сейчас казахстанцев живут в брошенных квартирах, которые получили в девяностые или двухтысячные по ордеру или договору найма, но до сих пор на себя не оформили. Это можно сделать по закону о приобретательной давности. Но как быть, если наследодатель умер, не успев применить к себе приобретательную давность? Можно ли оформить его детям в наследство квартиру? Или это уже упущенные квадраты?
– Наследники могут обратиться в суд о признании права собственности по приобретательной давности на эту квартиру, и они могут прибавить те годы, которые проживал в брошенной квартире умерший человек, – объясняет адвокат Карагандинской коллегии адвокатов Ширин Амиргалиева, – Это в Гражданском кодексе закреплено, что можно прибавить срок.
На птичьих правах? Как реально работает в Казахстане закон о приобретательной давности >>>
Пока такие необычные дела адвокатам тоже не попадались, но могут и появиться. Если учесть, что люди до сих пор боятся ворошить проблему оформления документов на свои квартиры, брошенные два десятилетия назад предыдущими хозяевами из-за разрухи. Эти квартиры, в которые когда-то заселились, люди восстановили от запущенного состояния до уютного, прожили в них по 20 лет, воспитали детей, у многих даже уже внуки появились. Только по документам их квартиры до сих пор – в собственности прежних хозяев. Как с этим разбираться, мы подробно описали здесь.
Ипотека в наследство
Сейчас очень часто попадается и ещё один вид наследства с «подвохом» – недвижимость, на которую не успели закрыть ипотеку. Если заёмщик побеспокоился о своих наследниках и оформил страховку на случай своей смерти, проблем с оплатой быть не может – задолженность покрывается страховыми выплатами. А если нет, то при оформлении на себя заложенной квартиры или помещения придётся нести определённые расходы.
А вот какие и сколько – сейчас разберёмся.
– Когда умирает наследодатель, прекращаются его обязательства. Потому что ипотека – это только ЕГО обязательство. Это не обязательство наследников. Они наследуют просто имущество. В данном случае, имущество с обременением, – отмечает Ширин Амиргалиева.
При смерти родственника, у которого была ипотека, желательно обратиться в финансовую организацию и сообщить им о том, что клиент умер. Чтобы до момента принятия наследниками наследства (это установленный законом срок в течение 6 месяцев после смерти наследодателя) финансовая организация прекратила начислять пени и просрочки. Когда наследство принимается – наследник может переоформить на себя ипотеку (если захочет и если сможет потянуть её по доходу и другим обязательным законным параметрам), но самый частый вариант – реализовать недвижимость и отдать банку остаток долга наследодателя, а остальное забрать себе.
– Но на практике не всё так просто, как кажется... – говорит адвокат Карагандинской коллегии адвокатов Ширин Амиргалиева, – Например, у меня сейчас в производстве интересное дело. Девушка в 2017 году получила наследство от своего умершего отца: коммерческое помещение, взятое в 2012 году в ипотеку от Казахстанской Жилищной компании. Девушка сообщила им, что заёмщик умер. Но после принятия наследства ей прислали документ, по которому с момента смерти её отца начислялись пени и просрочки. И вместо 9 с лишним миллионов тенге, которые не успел выплатить к моменту смерти её отец, ей предложили подписать дополнительное соглашение к договору отца уже на 10 с лишним миллионов тенге. Естественно, она отказалась. Во-первых, потому что пени и просрочки были начислены незаконно, во-вторых, потому что она не принимала в наследство каких-либо прав и обязанностей наследодателя. Она собиралась продать недвижимость, и ей в принципе не нужна была ипотека на коммерческое помещение.
Кстати, сам умерший заёмщик кредит выплачивал исправно. И к нему претензий с 2012 года до момента смерти не было. Наследница в течение 6 лет просила у компании разрешение на продажу помещения, но без подписания дополнительного соглашения ей это сделать не давали. В итоге за 6 лет Казахстанская Жилищная Компания нарастила для наследницы с помощью незаконно начисленных пеней и вознаграждения долг больше чем на 20 миллионов тенге вместо положенных 9,2 миллиона...
– В соответствии со статьёй 1081 Гражданского кодекса РК, кредиторы вправе требовать взыскания долгов наследодателя только в пределах суммы, равнозначной сумме долга на момент смерти наследодателя, с наследника, который принял в наследство какое-либо имущество после смерти наследодателя, и если сумма долга по размеру совпадает либо не превышает стоимости унаследованного имущества, – объясняет Ширин Амиргалиева, – Если стоимость унаследованного имущества составляет меньше размера долга, например, долг составляет 10 миллионов тенге, а унаследованное имущество составляет 5 миллионов, то кредитор вправе взыскать с наследника только 5 миллионов! Если стоимость унаследованного имущества составляет 20 миллионов тенге, а долг составляет 10 миллионов, то кредитор вправе взыскать с наследника только 10 миллионов!
И кстати, обязательство по возврату банковского займа не может быть передано наследникам умершего заемщика, под которого «подгонялись» условия возврата банковского займа, (включая возможную сумму займа, процентную ставку вознаграждения по займу, период возврата займа, суммы платежей, график платежей), поскольку наследники не обладают идентичной наследодателя кредитоспособностью и индивидуальностью.
– Вообще, по логике и по закону, у наследников и финансовых организаций есть все возможности разойтись с наследниками по-человечески. Но в основном банки не могут эти ситуации мирно разрешать, – констатирует Ширин Амиргалиева.
Поэтому, если вы собирётесь принимать в наследство ипотечную недвижимость, надо хорошенечко подумать, а стоит ли связываться с таким наследством. Готовы ли вы в случае чего судиться и доказывать свою правоту годами?
А может быть, судиться и не придётся. И именно вам попадётся финансовая организация, которая не станет пытаться получить незаконную прибыль с наследника и не будет играть у него на нервах, итак уже изрядно потрёпанных смертью родного человека.
Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Ширин Амиргалиеву. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-777-378-25-44.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz