Как взять заем под залог недвижимости

Залоговые займы рассчитаны на тех, кому нужна большая сумма на долгий срок. В этом случае недвижимость для фининститута — наиболее ликвидное имущество, которое всегда растет в цене. Какие банки на сегодняшний день кредитуют население, где самые выгодные условия и о чем следует помнить, отдавая банку свои квадратные метры, рассмотрим в этом материале.

Погашать залоговый заем легче, чем кредит без обременения. Процентная ставка по нему значительно ниже, чем по потребительскому, срок продолжительнее, и ежемесячный платёж относительно невысокий, так как гарантом возврата средств является недвижимое имущество.

Особенности оформления сделок с иностранцем >>>

В каких банках можно получить залоговый заем

По состоянию на 9 декабря 2022 года, кредиты для физических лиц под залог недвижимости на любые цели без ограничений казахстанцам предлагают всего 9 из 22 банков: Halyk Bank, ForteBank, Нурбанк, Altyn Bank, Банк ЦентрКредит, Bank RBK, Шинхан Банк Казахстан, Банк Китая, КЗИ Банк.

Максимальную сумму под залог недвижимости выдает ForteBank — до 200 млн тенге. До 100 млн тенге, но только под залог недвижимости в городах Астана и Алматы, готов предоставить Шинхан Банк Казахстан. Далее по величине займа идет Bank RBK с суммой до 75 млн, а также Altyn Bank (в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау, Шымкент) и Нурбанк — до 50 млн тг. Другие банки озвучивают не сумму, а процент от оценочной стоимости залога.

Самые привлекательные ставки предлагает ForteBank — от 20,5%. Далее в рейтинге по размеру ставок расположились некрупные банки, которые имеют филиалы лишь в больших городах страны, — это KZIBank (от 19%), Шинхан Банк Казахстан (от 20,75%) и Altyn Bank (от 21%).

Риски залогодателя чужого кредита >>>

Самый распространенный максимальный срок займа под залог недвижимости — до 10 лет. Такое предложение имеется у 6 банков: Halyk Bank, ForteBank, Банк ЦентрКредит, Altyn Bank, Нурбанк, Bank RBK.

Шинхан Банк предлагает срок до 20 лет, а КЗИ Банк и Банк Китая в Казахстане — до 5 лет.

Условия по залоговым займам в банках Казахстана

Банк	Ставка	Срок займа	Сумма займа, тг	Размер комиссии при выборе займа с комиссиями
Halyk Bank	От 21,5% (ГЭСВ — от 24,6%)	До 10 лет	Сумма индивидуальная, зависит от заработной платы	За организацию займа – 2% от суммы займа + 20 000 тг
ForteBank	От 20,5% (ГЭСВ — от 22,73%)	До 10 лет	До 70% от стоимости залога, но не более 200 млн	От 0,49%
Банк ЦентрКредит	От 23,5% (ГЭСВ — от 26,6%)	От 3 до 120 месяцев	До 70% — от стоимости квартиры; До 60% — от стоимости жилого дома/коммерческой недвижимости; До 50% — от стоимости квартиры, жилого дома/коммерческой недвижимости при рассмотрении без подтверждения дохода	За организацию займа  — 1% от суммы займа
Нурбанк	От 22,5% (ГЭСВ — от 25,8%)	До 10 лет	До 65% от стоимости жилья, но не более 50 млн	2%+10 000 тг
Bank RBK	От 22,5% (ГЭСВ — от 25,9%)	До 10 лет	От 750 000 до 75 млн	2%
Altyn Bank	От 21% (ГЭСВ — от 24%)	До 10 лет	До 50 млн	2,5%
Шинхан Банк Казахстан	От 20,75% (ГЭСВ — от 21,65%)	От 13 месяцев до 20 лет	От 3 млн до 100 млн	Комиссий при оформлении и получении займа нет
Банк Китая	От 25% (ГЭСВ — от 29%)	От 6 до 60 месяцев	До 50% от рыночной стоимости недвижимости	Комиссий при оформлении и получении займа нет
KZIBank	От 19%	До 60 месяцев	До 46 млн	0%

Как выбрать ипотечного брокера >>>

Преимущества и недостатки залоговых займов

Плюсы:

• в большинстве случаев при рассмотрении заявки банком результат положительный;
• выгодная ставка вознаграждения — на сегодняшний день от 19% (ГЭСВ — 21%);
• более долгий максимальный срок погашения займа — до 10 лет;
• сумма займа — в зависимости от стоимости залога может доходить до 200 миллионов тенге.
• возможность кредитования с упрощенным финансовым анализом дохода;
• специальные условия для клиентов, получающих зарплату в банке-кредиторе.

Своим клиентам, а именно держателям зарплатных карт или владельцам депозитов, многие банки дают скидки по кредиту до 3% от ставки вознаграждения. Согласно изменениям в Закон «О платежах и платежных системах», фининституты в обязательном порядке уведомляют клиента о взимаемых комиссиях. В линейке продуктов банков предлагаются займы как с взиманием комиссий, так и без, но под более высокий процент.

Минусы:

• величина займа ограничивается 70 процентами от стоимости квартиры;
• срок рассмотрения заявки быстрый, но вот на заключение договора можно потратить порядка месяца;
• необходимость делать оценку имущества и оформлять страхование;
• на недвижимости будет стоять обременение — то есть никаких операций (продажа, обмен, дарение и т.д.) с ней делать будет нельзя.
• есть риск лишиться квартиры или дома, если платежи систематически не перечислялись, и заемщик не справился с выплатой долга.

Просроченный кредит: что важно знать заемщикам>>>

Требования к заемщикам

• Заемщик должен быть гражданином Республики Казахстан.
• Возраст — от 21 года. Максимальный возраст зависит от срока займа — к моменту погашения займа заемщик не должен достичь пенсионного возраста.
• Стаж — не менее 4 месяцев на последнем месте работы до даты подачи заявления на получение кредита. При этом общий непрерывный стаж работы физического лица должен составлять не менее 6 месяцев.

С официальным доходом и процентная ставка ниже, и сумма займа выше, и срок дольше. При этом все равно какой-то косвенный доход надо будет показать. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода и должен покрывать ежемесячный платеж по кредиту, расходы на иждивенцев, товары первой необходимости, комуслуги, транспорт, связь и другие имеющиеся у заемщика обязательные платежи.

• Максимальное количество созаемщиков не может быть более 3 физических лиц.

Как не получить отказ в ипотеке>>>

Документы для залогового займа

• документ, удостоверяющий личность;
• копия свидетельства о заключении брака заемщика/ созаемщика (если заемщик/созаемщик состоит в браке);
• документы, подтверждающие получение дохода;
• правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость. 

Оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость остаются в банке до конца действия договора о залоге. Банк имеет право запросить при необходимости дополнительный пакет документов.

Какую недвижимость принимают в залог

Для получения займа можно предоставить банку:

• квартиру;
• земельный участок;
• гараж;
• частный дом;
• коммерческую недвижимость и так далее.

В основном к залогу выдвигают такие требования:

• жилье не должно быть в аварийном состоянии, старше 50-60 лет и должно находиться в черте города либо не далее 250 км от него, в сейсмически безопасной зоне;
• материал стен — кирпич, монолит, железобетон;
• не принимаются в залог строения с саманными, каркасно-камышитовыми стенами;
• предпочтительно, чтобы квартира не находилась на первых и последних этажах;
• перепланировки должны быть узаконены;
• не должно быть долгов по комуслугам;
• дом должен быть достроен, технически инвентаризирован и зарегистрирован в госорганах;
• земля, где расположен дом, не должна быть в долгосрочной аренде и иметь особый статус (для транспорта, связи, нацбезопасности и т.д.).

Лайфхаки при покупке первичного жилья >>>

Недвижимость можно предоставить в залог как свою, так и третьего лица, выступающего залогодателем. Также скорее всего потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи и других совладельцев (а по несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства) на предоставление залога и его внесудебную реализацию.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

При заключении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста >>>

Что запрещено и разрешено делать с залогом

Предоставляя банку квартиру или дом в качестве залога, человек имеет право жить в своей недвижимости, но лишается возможности совершать с ней следующие действия:

• продажа;
• дарение;
• повторная передача в залог.

Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, то только с согласия банка разрешаются следующие действия с залоговой недвижимостью:

• передача в аренду;
• передача в безвозмездное пользование другому лицу;
• включение залоговой квартиры в завещание;
• отчуждение в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление;
• перепланировка.

Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Ипотека 2022: последние изменения >>>

Могут ли отнять недвижимость?

С 1 октября 2021 года в Казахстане принят закон, по которому заемщик, испытывающий затруднения в погашении кредита, имеет право обратиться с заявлением к кредитору для урегулирования своей просроченной задолженности.

По данным Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (далее — Агентство), с начала 2022 года в банки и микрофинансовые организации (МФО) за изменением условий заключенных кредитных договоров обратилось более 273,8 тысячи заемщиков. Из них в отношении порядка 70% граждан, что составляет свыше 199,2 тысячи заемщиков, проведена работа по реструктуризации займов и микрокредитов.

При появлении просрочек по платежам банк сначала начислит по ним неустойку. Стоит помнить, что через 90 дней просрочки размер неустойки не может превышать 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Только, когда должник злостно уклоняется от сотрудничества с банком, фининститут переходит к судебному процессу, по которому сможет получить залоговую недвижимость.

Сделать это также непросто. Согласно поправкам в законодательные акты, внесенные в 2015 году, банкам запрещается отнимать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:

• сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если предметом залога является единственное жилье, то кредитор будет вправе его изъять только в ходе судебного банкротства.

Информационная служба kn.kz