На сегодняшний день на первичном рынке жилья распространена ситуация, когда строительные компании после сдачи дома в эксплуатацию обслуживают свои объекты самостоятельно через дочерние компании. Попытаемся разобраться, законно ли это, можно ли отказаться от услуг навязанной управляющей компании и как это сделать.
Сразу стоит сделать уточнение. Застройщики, имеющие многолетний опыт в строительстве, имеют также большой опыт и ресурсы для обслуживания построенных им домов. Более того, для некоторых ЖК разработана собственная концепция, которая может нарушится, если придет кто-то со стороны. В таких ситуациях жители согласны на условия застройщика и поддерживают его идеи.
Но как быть, когда недобросовестная строительная компания еще до оформления органа управления домом заселяет техэтаж, переоборудует служебные помещения и по-своему распоряжается общим имуществом жильцов?
Что нужно знать, если ваш долг передали коллекторам >>>
Законно ли управление домом застройщиком
Закон «О жилищных отношениях» от 2019 года чётко определяет, что застройщик-заказчик после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию, должен в течение 30 рабочих дней передать всю проектно-сметную документацию вновь образованным органам управления.
Зачастую при получении ключей и подписании акта приемки квартиры покупателя просят поставить подпись на бланке голосования общего собрания жильцов, а также в договоре управления домом. Согласно данному договору управление домом передается дочерней компании застройщика.
По закону дольщики не обязаны участвовать в таком «собрании» и «голосовании» и тем более соглашаться с условиями управления, предлагаемыми застройщиком. Но на тот момент покупателя больше заботят другие вопросы — получить долгожданную квартиру, сделать ремонт и переехать. Этим и пользуются строительные и управляющие компании. К тому же менеджеры по сопровождению успокаивают дольщика: «Подпишите сейчас договор, а потом можете в любое время выбрать другую управляющую компанию». Эта схема распространена на сегодняшний день.
Самые распространенные способы обмана с недвижимостью в 2022 году >>>
— Навязывая свою управляющую компанию, застройщик отнимает у жителей право на управление своей собственностью — на владение, пользование и распоряжение, как в законе написано, — считает председатель РОО потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Это называется тихой сапой рейдерский захват чужой собственности. Это противозаконное действие. Надо у них спросить: где решение собственников? Протокол? Акт приема-передачи? Доверенность от каждого собственника для распоряжения этой собственностью? Она ведь чужая. Такая собственность также требует наличия или выдачи кому-либо индивидуальной доверенности, выданной нотариусом на право владения и распоряжения вот этой доли в общем имуществе кондоминиума. Личной подписи доверителя. А так, даже протокол общего собрания, где вашей подписи нет, не считается законным.
С 7 января 2020 года после вступления в силу поправок в Закон «О жилищных отношениях» (далее — Закон) застройщик, вводя в эксплуатацию свои дома, обязан сам зарегистрировать кондоминиум и передать его вновь созданным органам управления. Этим самым он передает в собственность общее имущество, за которое дольщики уже заплатили.
Как получить промежуточный заем в Отбасы банке: ипотека без накоплений >>>
— В Законе сказано, когда есть два собственника, то можно организовывать ОСИ, — говорит Виктор Сыздыков. — Застройщик уже не владелец общедомовой собственности, он и не был владельцем, потому что после того, как деньги внесли дольщики, согласно закону, они стали уже собственниками этой общедолевой собственности. Они внесли деньги за эту собственность. Не бывает покупки квартиры в воздухе без фундамента, крыши, лестницы и так далее. Стоимость общедолевой собственности входит в стоимость квадратного метра. Получается вы заплатили за нее, а распоряжается кто-то другой. И на эту вашу собственность еще и устанавливает тариф и диктует вам.
Как рассказали порталу kn.kz в Комитете по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, передача управления многоквартирным жилым домом управляющей компании застройщика возможна только при наличии соответствующего решения собственников квартир, нежилых помещений, принятого на собрании согласно утвержденному Законом «О жилищных отношениях» порядку. Каких-либо привилегий для управляющей компании застройщика действующим законодательством Республики Казахстан в сфере жилищных отношений не предусмотрено.
Что будет с рынком жилья до конца 2022 года: прогнозы экспертов >>>
Как самим управлять своим домом
Согласно статье 42 Закона собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:
1) объединение собственников имущества (далее — ОСИ);
2) простое товарищество (далее — ПТ).
В соответствии со статьей 42-1 Закона, собственники квартир, нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений.
Решение собрания оформляется протоколом.
К компетенции собрания, в том числе, относятся вопросы:
- принятия решения о выборе формы управления объектом кондоминиума;
- принятия решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании.
Принятые собранием решения, оформленные протоколом, являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде, иных государственных органах и организациях как волеизъявление собственников квартир, нежилых помещений.
Что делать проблемному заемщику >>>
В Комитете по делам строительства и ЖКХ поясняют, если жители новостройки после получения ключей сразу хотят создать ОСИ и управлять самостоятельно своим домом и общим имуществом, то они должны соблюсти следующий алгоритм действий.
На собрании собственники квартир, нежилых помещений выбирают форму управления ОСИ, выбирают председателя ОСИ, совет дома и ревизионную комиссию.
Порядок проведения собрания предусмотрен в статье 42-1 Закона, а также в Правилах принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных приказом и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 163.
В соответствии со статьей 44 Закона, ОСИ считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация ОСИ осуществляется органами юстиции в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств.
«Бақытты отбасы»: как получить ипотеку под 2% >>>
Для государственной регистрации ОСИ в органы юстиции представляются:
1) заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан;
2) протокол собрания;
3) устав ОСИ;
4) квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.
Если же общим имуществом дома уже управляет застройщик, то жители дома могут взять бразды правления в свои руки. В Комитете по делам строительства и ЖКХ уточняют, что в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона общее имущество объекта кондоминиума, включая земельный участок, необходимый для его размещения, эксплуатации и содержания, принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности и неотделимо от прав на квартиру, нежилое помещение, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Ипотека: что предлагают банки в 2022 году >>>
Таким образом, управление общим имуществом многоквартирного жилого дома управляющей компанией застройщика возможно только при наличии соответствующего решения собственников квартир, нежилых помещений, принятого на собрании, согласно утвержденному Законом порядку.
Собственникам квартир, нежилых помещений законодательно предоставлено право создания ОСИ для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества.
Согласно статье 91 Административного процедурно-процессуального кодекса РК, собственники имеют право обжаловать административный акт, административное действие (бездействие), не связанное с принятием административного акта, в административном (досудебном) порядке.
Что входит в общее имущество дома
Подпунктом 14) статьи 2 Закона предусмотрено, что общее имущество объекта кондоминиума — это части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
История одного дома
О многолетней борьбе за право самим управлять своим домом порталу kn.kz рассказала председатель правления Общественного объединения «Градокомплекс 4» Кабулбекова Жанна Оскаровна.
В 2007 году в Астане был сдан ЖК «Градокомплекс 4» в рамках государственной программы. Застройщик «Альянс стройинвест» обанкротился, сдавался дом тяжело, с многочисленными нарушениями. Многие квартиры были построены не по проекту, чересчур плотно с отсутствием звукоизоляции и электричества.
В управление этот ЖК взял КСК «Тұрмыс», который на тот момент принадлежал акимату. Сразу же в доме стали сдаваться в аренду подвалы: одни — как коммерческие помещения предпринимателям, другие — в качестве жилья. В этих нечеловеческих условиях жили люди, по большей части неблагополучные. Однажды жители насчитали их порядка 40 человек. Эти люди часто выпивали, пели, дебоширили. В подвалах устанавливали газовые баллоны, электроприборы. В общем жители дома сидели как на пороховой бочке.
Юридическая чистота: что проверить перед сделкой >>>
В 2014 году последней каплей терпения собственников квартир стали целевые сборы, которые на собрании не были одобрены, но появились в квитанциях. Через полгода после начала целевых сборов жители заметили, что у председателя КСК появился новый джип. Возможно, это было просто совпадение, но возмущение людей было уже не остановить.
Образовалась инициативная группа жильцов, которая стала ходить по всем инстанциям, госорганам. В то же время КСК начали потихоньку избавляться от людей, проживающих в подвалах.
— Нам объяснили в акимате, чтобы управлять самим нашим домом, мы должны зарегистрировать кондоминиум, — вспоминает Жанна Кабулбекова. — Тогда мы впервые услышали это слово. Стали выяснять и поняли, что это очень сложная вещь. В законе не было четко прописано тогда. Нужно было собрать кучу документов. Мы обратились в КСК. Там нам сказали, что никаких документов у них нет, поскольку дом проблемный и принимался как есть.
С какими клиентами риелторы отказываются работать >>>
Жителям пришлось огромными усилиями восстановить всё: госакт на землю, рабочий проект, технических паспорт дома. С этими документами собственники обратились к председателю РОО потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктору Сыздыкову, который посоветовал создать не КСК, а общественное объединение для управления своим домом. После регистрации кондоминиума и создания объединения проблемы жителей не закончились.
— Забрать власть над нашими подвалами оказалось не так уж и просто, — рассказывает Жанна Кабулбекова. — Я сходила в акимат, где сотрудник мне пояснила, что мы можем написать заявление в акимат с просьбой вернуть нам подвалы, так как у нас зарегистрирован кондоминиум. Но, по ее словам, акимат ответит отказом, потому что есть постановление о передаче подвальных помещений предпринимателям. С этим отказом, сказала она, вы подаете на нас в суд. А решение суда выше всяких постановлений.
Жители так и сделали. Суд выиграли во второй инстанции. На то время аким столицы Асет Исекешев обещал решить вопрос и передать подвалы жителям. Но 5 апреля 2017 года постановлением акимата подвалы многострадального дома передают в доверительное управление социально-предпринимательской корпорации Astana (её единственным акционером является акимат столицы), которая подняла цену за аренду предпринимателям в три раза. И тогда к противостоянию с КСК присоединились и сами предприниматели, которые устали от бесконечных потопов, прорывов канализации, отключения электричества.
Как оформить перепланировку в 2022 году>>>
Дойдя до Верховного суда, жители наконец получили подвалы в собственность. Для управления домом пригласили управляющую компанию «Жайлы үйлер».
— На удивление КСК «Тұрмыс» спокойно отдал нам документы, подписал акт передачи, потому что понял, что не стоит с нами связываться, — рассказывает Жанна Кабулбекова. — Теперь доходы от аренды подвалов начали перечисляться на счет общественного объединения. Но все равно было тяжело, потому что накопились долги. Предприниматели платили нам неохотно.
В конце 2019 года еще до принятия закона об ОСИ и ПТ жители ЖК «Градокомплекс 4» уже работали по системе ОСИ. Они провели собрание и одни из первых в стране создали Совет дома. Председателем общественного объединения выбрали Жанну Кабулбекову.
В каждом подъезде жители избрали старшего. Он входит в Совет дома. Все проблемы жители сначала доносят до старшего, а тот эти вопросы поднимает на собрании. Все решения по управлению принимает Совет дома.
Очередь на жилье: актуальные вопросы >>>
Совет нанял сервисную компанию по клинингу и обслуживанию инженерных сетей. В доме есть свой инженер, диспетчер, который принимает заявки от жителей, следит за клинингом. Все проблемы решаются по степени значимости.
Актив дома познакомился с Ассоциацией жителей самоуправляемых домов. Даже одно из помещений дома выделили для работы этой Ассоциации, где каждую субботу собираются активные члены Ассоциации, обращаются жители других домов, делятся опытом, информацией. Консультативную помощь в первое время оказывал АО «Казцентр ЖКХ».
Сегодня жильцы «Градокомплекс 4», пройдя долгий и сложный путь к самоуправлению, не только улучшили свой быт, но и сами изменились в лучшую сторону.
— Раньше, когда кто-то из жителей мне пытался сказать: «Вы должны», я отвечала: «Мы никому ничего не должны. Мы все вместе должны следить за нашим домом», — говорит Жанна Кабулбекова. — И хочу отметить, что менталитет жителей поменялся. Сейчас они с удовольствием выходят красить лавочки, оградки, деревья. Крышу почистили сами. На ремонт в подъездах сами собирают и сами делают. Бывает, что на собраниях или совместной работе жильцы узнают в соседях земляков или дальних родственников. Люди стали дружнее, общительнее, споченнее. Однозначно, ОСИ меняет жизнь, меняет сознание.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz