Доски объявлений о недвижимости пестрят предложениями продажи квартир в залоге. Наличие залогового обременения на квартире осложняет покупку, но это не значит, что нужно отказываться от понравившегося объекта. Главное — знать алгоритм действий и быть осмотрительным при совершении сделки.
Залог является самым распространенным типом обременения на рынке недвижимости. Собственник не может распоряжаться квартирой в залоге единолично, так как здесь присутствуют интересы третьей стороны. Обременение могут наложить госорганы, физические или юридические лица.
Залогодатель не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия залогодержателя. Если собственник не исполнит обязательства, то залогодержатель может удовлетворить свои требования, продав заложенное имущество. Чем раньше проблемный заемщик начнет действовать, тем с меньшим ущербом он может выйти из ситуации.
Как получить арендное жилье без выкупа в 2022 году >>>
Наиболее распространенный тип залога — ипотека, где третьей стороной выступает банк.
— 80% сделок на рынке жилья происходит с помощью ипотеки, поэтому среди залогового жилья чаще всего встречаются ипотечные объекты с обременением банка, — рассказывает Ольга Ивко, специалист «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН) в Караганде. — Покупатель либо наличными погашает заем, либо переоформляет ипотеку на себя. Причиной продажи недвижимости в залоге могут быть разными — от переоценки своих финансовых возможностей и, соответственно, трудностей с обслуживанием займа до обыкновенного расширения жилплощади.
Что касается цены на заложенную недвижимость, то, по словам Ольги Ивко, она может быть ниже рыночной, но в исключительных случаях.
— Если у продавца сложная ситуация с финансами, банк требует выплат, сделка «горит», то скидка может быть хорошая, — считает специалист ЦАН. — А если покупатель не торопится и имеет возможность гасить кредит, то скидок не будет вообще.
Как безопасно рассчитаться за покупку квартиры >>>
Недостатки покупки квартиры в залоге
- Временные затраты
Если заложенная квартира покупается с участием банка, то до совершения сделки потребуется порядка 5 рабочих дней, чтобы залогодержатель рассмотрел заявление и дал согласие на продажу.
- Судебные тяжбы и выселение бывших хозяев
Если недвижимость реализуется по решению суда, то могут возникнуть проблемы с бывшими владельцами. Не факт, что они захотят сразу добровольно освободить жилье. Ни банк, ни риелторы не занимаются выселением прежних хозяев. Бывший хозяин может подать иск о признании сделки недействительной, а новый собственник рискует получить волокиту и стресс.
Преимущества покупки
- Юридическая чистота объекта
Большинство квартир вторичного рынка, как правило, имеют богатую историю. Они продавались, дарились, передавались по наследству и так далее. Но можно не переживать за юридическую чистоту залогового жилья, так как перед тем, как данную недвижимость банк принял в залог, юристы ее тщательно проверили и одобрили сделку.
- Сниженная цена
Как выяснилось, данный пункт действует не всегда, но торг имеет весомые причины состояться, учитывая время на процесс снятия залога и прочую волокиту.
Как безопасно рассчитаться за покупку квартиры >>>
Способы покупки
С полным погашением займа
Это вариант для тех, кто хочет купить квартиру за наличные. В данном случае сделка купли-продажи будет осуществляться с наличием банковского обременения. Оно будет снято автоматически в течение трех рабочих дней после заключения сделки купли-продажи.
Алгоритм действий будет следующий.
- Посетить банк.
Нотариус Айгуль Иманбекова рекомендует обратиться в банк и продавцу, и покупателю вместе.
— Если обратится только покупатель, ему никакой информации ввиду наличия банковской тайны не дадут. Если обратится только продавец, ему информацию дадут, но тогда покупатель не будет знать точно, какая задолженность у продавца перед банком. Заемщик банка может назвать сумму больше, к примеру, — говорит нотариус.
Затем продавец ставит в известность банк, подав заявление, о том, что хочет продать залоговое имущество и погасить полностью долг. Необязательно, но можно указать причину — невозможность выплачивать заем, например.
Кредитный комитет банка в течение 5 рабочих дней рассматривает заявление-просьбу на продажу и выдает согласие. Банк разрешает собственнику продать данное заложенное имущество без снятия обременения. Как правило, банки охотно соглашаются на этот шаг, так как, если кредит проблемный, то он будет погашен. Фининституту важно регулярное оздоровление кредитного портфеля.
Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>
- Обратиться к нотариусу.
На этом этапе нужно сделать «наметки» сделки. Можно заключить договор задатка либо предварительный договор купли-продажи.
— Я в таких случаях своим клиентам всегда рекомендую заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, — советует нотариус Айгуль Иманбекова. — Это своего рода джентльменское соглашение между сторонами, в котором будут закреплены ваши обязательства. Это очень важно. В предварительном договоре вы описываете все подробно и закрепляете следующие обязательства перед друг другом. Во-первых, продавец обязуется закрыть долг по остатку кредита. Во-вторых, когда кредит будет «разгашен» и банком снято обременение, он, как собственник получит оригиналы документов на квартиру и заключит с покупателем договор купли-продажи квартиры. В-третьих, покупатель обязуется выплатить оставшуюся сумму стоимости квартиры и заключить с продавцом основной договор купли-продажи квартиры. Также в предварительном договоре будет указан дедлайн, когда вы должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Будут указаны все подробные технические характеристики квартиры, количество комнат, площадь, адрес, а также будет указано, что на данный момент имущество находится в залоге в таком-то банке, номер договора залога и другие детали. Все будет расписано.
В чем ошибаются заемщики, покупая квартиру в ипотеку >>>
Договор задатка нотариус считает менее предпочтительным при покупке квартиры в залоге.
— Предметом договора задатка является определенная сумма денег в счет будущей покупки квартиры. По юридической значимости эти договоры похожи, но вытекающие последствия из них разные, — говорит Айгуль Иманбекова. — В случае заключения договора задатка, если сделка не состоится по вине покупателя, то задаток остается у продавца, если по вине продавца, то он платит покупателю двойную сумму задатка. А ведь сумма предоплаты может быть далеко не символической. Клиенты могут заключить задаток на большие суммы, и по сути идет речь почти о полном выкупе квартиры. Тогда стороны рискуют потерять деньги. Если вы решили все-таки выбрать договор задатка, то сумму задатка рекомендую делать не более 10 процентов от продажной стоимости квартиры.
- Снова посетить банк.
После заключения предварительного договора либо договора задатка покупатель кладет на транзитный счет сумму задолженности по кредиту продавца. Это может быть не только ипотечный заем, но и другой залоговый кредит, либо у лица могут быть несколько разных кредитов и открытых кредитных линий банке.
— Обязательно надо указывать в назначении платежа «За договор банковского займа физлица, его ФИО, номер документа, дату и основание — предварительный договор купли-продажи», чтобы вся эта история была видна, — советует Айгуль Иманбекова. — Если по каким-то причинам не состоится сделка, у покупателя будет возможность через суд эти деньги взыскать. Будет доказательство того, что именно покупатель, а не заемщик внес деньги за кредит на транзитный счет.
Женская ипотека «Умай»: новые условия>>>
Затем кредитный комитет в течение 5 рабочих дней рассматривает ситуацию и выдает согласие. Банк разрешает собственнику продать данное заложенное имущество без снятия обременения.
После того как банк с транзитного счета переведет деньги в счет погашения задолженности кредита, произойдет его полное погашение. Банк снимет обременение и выдаст оригиналы документов на руки собственнику.
- Заключить основной договор купли-продажи.
С переоформлением ипотеки на покупателя
Если покупатель не имеет всей суммы стоимости недвижимости, то он может оформить ипотечный заем на себя. В этом случае учитывается платежеспособность покупателя и решение банка, в котором оформлен ипотечный заем.
Юридическая чистота: что проверить перед сделкой >>>
Здесь алгоритм действий будет следующий.
- Стороны также сначала идут в банк, выясняют размер задолженности. Продавец получает разрешение на продажу квартиры.
- Затем они также идут к нотариусу и заключают предварительный договор или договор задатка.
- Покупатель идет в банк, проходит процедуру оценки платежеспособности и получает гарантийное письмо о согласии на выдачу кредита. Затем продавец с этим гарантийным письмом обращается в банк.
Повышение базовой ставки, ослабление тенге: как отреагировал рынок недвижимости >>>
- Менеджер банка приносит к нотариусу оригиналы правоустанавливающих документов, и стороны совершают сделку.
В договоре обязательно указывается, что стороны уведомлены о том, что квартира находится в залоге, что сумма задолженности такая-то, и что оставшуюся часть стоимости продавец получит после оформления ипотеки покупателем не позднее такого-то числа.
- После сделки менеджер банка забирает новые оригиналы документов. Затем после регистрации основного договора купли-продажи, банк с новым собственником заключает договор банковского займа и договор залога. И только тогда, когда новый договор залога пройдет регистрацию, продавец получит оставшуюся сумму за квартиру.
- Ввиду того, что расчет за покупку недвижимости будет осуществлен после подписания основного договора купли-продажи, то, когда это произойдет, сторонам нужно снова обратиться к нотариусу и продавец должен написать заявление о полном расчете. Без такого заявления сделка не может считаться завершенной.
Благодарим нотариуса г. Караганды Айгуль Иманбекову за помощь в подготовке материала.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz