Повышение базовой ставки, ослабление тенге: как отреагировал рынок недвижимости

Очередной шторм на рынке жилья. Военный конфликт в Украине, санкции в отношении России ударом волны качнули казахстанскую экономику. Тенге обесценивается, ипотечные ставки растут, продавцы взяли паузу, а покупатели пытаются завершить сделки. Но у многих они разваливаются как карточный домик.

При этом экономическая ситуация меняется каждый день. Состояние неопределенности охватило всех участников рынка. Для снижения негативного влияния и поддержки национальной валюты Нацбанк повышает базовую ставку. Что стало с ценами на жилье, какую политику приняли застройщики и что советуют эксперты, рассмотрим в данном материале.

Как получить субсидию за аренду частного жилья >>>

Как ведут себя продавцы и покупатели

Ольга Ивко, специалист «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН) в Караганде:

— На сегодняшний день продавцы подняли цены, согласно курсу. Некоторые даже приостановили продажи из-за неопределенности. Продолжается оформление сделок, где поданы заявки на использование средств ЕНПФ либо имеет место наличный расчет. Люди, которым срочно надо продать, оставили цены прежними. Они даже идут на торг, но таковых мало.

Жани Турысов, директор компании «Этажи» в Алматы:

— Мы отслеживаем метрики на нашем сайте по Алматы, Астане и Петропавловску. Анализ, проводимый по этим трем городам, позволяет нам говорить о всем рынке. Астана — это центральный, главный город, который является важнейшим индикатором. Алматы — крупнейший рынок недвижимости в Казахстане, показатель всего южного рынка недвижимости в республике. Петропавловск — один из слабых регионов страны и является хорошим мерилом для любого областного центра.

Юридическая чистота: что проверить перед сделкой >>>

На сегодняшний день по всем городам посещаемость сайта находится на уровне ежедневных средних показателей 2021 года. После начала военных действий в Украине произошел небольшой спад посещаемости примерно на 10%, который продержался буквально неделю. Но потом интерес к недвижимости восстановился. Также традиционно перед 8 марта 2-3 дня интерес клиентов на 10-15% снижается, но уже 9 марта мы увидели всплеск и спрос восстановился.

Почему я говорю о сайте и посещаемости, а не о сделках, потому что это самый ранний индикатор поведения покупателей. После посещемости сайта сделку следует ожидать условно через месяц. Если сейчас активность покупателей высокая, то мы прогнозируем, что можно ожидать по итогам марта и начала апреля.

С какими клиентами риелторы отказываются работать >>>

Февраль к январю по всему Казахстану «вырос» на 40%. И в принципе февраль по сделкам можно назвать обычным месяцем 2021 года. Это еще раз подтверждает тот факт, что в Казахстане февраль не является месяцем спячки на рынке недвижимости. Февраль был очень активным несмотря на то, что был самым коротким месяцем в году.

Изменение цен на рынке жилья в феврале 2022 года

Регион	Средние цены на рынке первичного жилья	Изменения в феврале к январю 2022 года, рост в %	Средние цены на рынке вторичного жилья	Изменения в феврале к январю 2022 года, рост в %
Средняя цена по Казахстану	387 780	0,4	431 744	5,5
Нур-Султан	490 796	0,0	589 505	9,7
Алматы	423 025	0,3	456 357	2,8
Шымкент	447 446	0,0	382 411	2,8
Актау	256 726	2,4	293 864	0,0
Актобе	209 063	0,0	222 171	0,3
Атырау	334 119	3,0	308 514	8,6
Кокшетау	272 774	0,0	257 042	2,5
Караганда	286 575	0,0	331 862	2,2
Костанай	306 291	1,6	293 091	1,4
Кызылорда	175 181	2,9	216 965	1,4
Орал	231 440	0,0	315 974	2,3
Усть-Каменогорск	298 155	0,0	307 809	1,8
Павлодар	284 605	0,0	286 208	0,1
Петропавловск	295 155	1,7	286 375	2,0
Семей	263 467	0,0	292 324	4,1
Талдыкорган	189 824	0,0	324 338	6,9
Тараз	160 000	0,0	245 231	4,5
Туркестан	295 959	0,0	290 365	3,9

По данным Бюро по статистике

Как оформить перепланировку в 2022 году>>>

Какие банки подняли ставки 

В первые дни кризисной ситуации многие банки приостановили выдачу ипотечных займов, другие пересмотрели условия. Ставка вознаграждения увеличилась от 0,5-2%. Так, по состоянию на 14 марта:

• Банк ЦентрКредит выдает стандартную ипотеку по ставке 16% (была 15,5%). При этом банк снизил первоначальный взнос с 30 до 20%.
• Халык банк ставку не менял. Стандартная ипотека выдается всем клиентам от 16,5%.
• Сбербанк приостановил выдачу ипотечных займов. Планирует возобновить на этой неделе.
• Altyn Bank выдает ипотеку по ставке вознаграждения от 16%.
• Freedom Finance Bank повысил ставку по цифровой ипотеке. На сегодняшний день она составляет от 17,5%.
• Bank RBK выдает ипотечные займы по ставке от 18,5%.

Как не стать жертвой аферистов на рынке жилья >>>

Участники рынка — застройщики и риелторы — подтверждают пересмотр условий по кредитам для их клиентов.

— В среднем выросла процентная ставка на 1,5%, — говорит Жани Турысов. — Если раньше ставка с подтверждением доходов была 16%, то сейчас 17,5%. Если без подтверждения доходов ставка в среднем 17,5-18%, то сейчас — от 19%. Все остальные условия — срок выдачи кредита, сумма, процент первоначального взноса — остались прежними, но все может поменяться уже на следующей неделе.

Политика застройщиков

Последние события заставили строительные компании пересмотреть цены на свои объекты и условия продаж, в частности некоторые компании приостановили возможность приобрести недвижимость в рассрочку. Менеджеры сообщают о повышении стоимости квартир. Ассоциация застройщиков Казахстана пока воздерживается от каких-либо официальных комментариев по поводу ситуации на рынке. Ряд строительных компаний также отказываются от разъяснений до стабилизации обстановки.

— Чем дороже недвижимость, выше класс, тем выше поднимается стоимость у застройщиков по этому типу недвижимости, — считает Жани Турысов. — На сегодняшний момент некоторые застройщики жилых комплексов бизнес-класса и выше подняли цены. Например, в г. Алматы новостройки подорожали на 10% в феврале. Это связано с неопределенностью на рынке из-за войны в Украине. В свою очередь неопределенность связана с ожидаемым ростом себестоимости строящегося жилья. То есть все будет дорожать, весь импорт дорожает, а доля импорта больше в дорогой недвижимости.

Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>

О предпринятых мерах в связи с нестабильностью на валютном рынке порталу kn.kz рассказал Холдинг BI Group. В пресс-службе компании пояснили:

• клиенты, которые уже приобрели квартиры в ЖК холдинга получат ключи в указанные договором сроки;
• цены на квартиры в заключенных сделках купли-продажи зафиксированы и не подлежат пересмотру;
• строительство объектов продолжится.

«Холдинг работает в штатном режиме, продолжает выпуск новых проектов, действуют партнерские ипотечные программы. В первую неделю девальвации наблюдался ажиотаж и активный спрос на недвижимость. Сейчас продажи стабилизировались», — говорится в ответе.

Что касается цены жилья, то в BI Group она пересмотрена в сторону увеличения в среднем на 5-7%.

«В первую очередь, данное решение обусловлено резким повышением курса доллара, которое сказалось на удорожании стройматериалов на 20-30%», — пояснили в пресс-службе холдинга.

Между тем рассрочка в холдинге остается, она предусмотрена как от застройщика (до окончания строительно-монтажных работ), так и от банков второго уровня. Первоначальный взнос составляет от 30%. Надбавка в случае рассрочки варьируется от 0-8%, срок до 15 месяцев в зависимости от жилого комплекса, величины первоначального взноса.

Какие изменения коснутся сферы недвижимости в 2022 году >>>

«Рост цен в этом году однозначно будет»

Жани Турысов, директор компании «Этажи» в Алматы:

— Здесь самый главный фактор имеет политическая ситуация, которая тянет за собой экономику страны. Если наше правительство сделает в этом году все, чтобы минимизировать шоки от соседства с Россией и будет уменьшать последствия наложения санкций на нашего партнера, тем больше у нас будет возможностей удержать экономику Казахстана на плаву. И если у нас это получится, а я думаю мы это увидим по итогам марта-мая, то рост цен в этом году однозначно будет, только вопрос на сколько.

Сейчас очень сложно говорить об этом. Половина аналитиков предполагает стагнацию в ценах, половина — предсказывает рост. И мнение одного и того же аналитика может меняться в зависимости от новостей, которые поступают сейчас со всех сторон. На сегодняшний момент, исходя из той информации, которая у меня имеется, прогноз на рост 15-20% на рынке недвижимости в этом году. Его лучше корректировать ежемесячно, но пока он таков.

Очередь на жилье: актуальные вопросы >>>

«Самое время вкладывать в первичную недвижимость»

Ольга Ивко, специалист «Центрального агентства недвижимости« (ЦАН) в Караганде:

— Цены не будут снижаться. В кризисные времена всегда недвижимость была надежным активом. Сейчас стоит вкладывать в нее. Приобретая жилье, в последующем его можно сдавать в аренду и получать прибыль.

У нас всегда было так: при росте доллара все дорожает. Это касается не только недвижимости, но и продуктов, и всего остального. Как правило, в долгосрочной перспективе доллар только растет. Возможно, что курс немного откатится назад, но это не сейчас, может быть ближе к лету. Но, как правило, даже при снижении курса, у нас никогда ситуация не меняется в сторону уменьшения. Советую тем, кто созрел, брать недвижимость. С 1 апреля будет увеличен порог достаточности снятия пенсионных накоплений. Заявку по старым порогам можно успеть подать до 29 марта. 

Как изменится рынок недвижимости в 2022 году: прогнозы экспертов >>>

Жани Турысов, директор компании «Этажи» в Алматы:

— Сейчас самое время вкладывать в первичную недвижимость. Тем людям, которые готовы покупать, нужно сейчас промониторить застройщиков. Посмотреть, кто сейчас сохранил цены, кто поднял, на какой уровень. Посмотреть степень готовности дома, — чем она выше, тем меньше рисков для самого покупателя. Посмотреть на «бэкграунд» застройщика. В сложное время правильнее будет доверять именитым застройщикам с опытом прохождения кризисных ситуаций. Таких застройщиков у нас на самом деле немного.

Сейчас очень выгодны для покупателей любые рассрочки на срок от 3 месяцев и выше. Идеальная рассрочка — от 6 месяцев и выше. Крайне важно, чтобы в договоре было указано, что застройщик не имеет права менять условия договора и стоимость квадратного метра. Также важно, чтобы в этом договоре было указано, что форс-мажор тогда считается форс-мажором, когда застройщик может подтвердить его специальной справкой из госоргана.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz