Покупка жилья на вторичном рынке — это зачастую кот в мешке. Неожиданно могут появиться родственники, чьи интересы не учли. Продавец может оказаться недееспособным. Или покупателя ввели в заблуждение. Как итог — сделку могут признать недействительной. Для того чтобы избежать неприятных последствий, нужна проверка на юридическую чистоту.
Специалисты, используя термин «юридическая чистота» подразумевают то, что для купли-продажи нет юридических преград, и в результате сделки ничьи интересы нарушены не будут. Проверка чистоты сделки состоит из ряда действий по выявлению факторов, из-за которых заключение договора купли-продажи могут признать недействительным.
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова считает, что для успешной покупки недвижимости понадобятся знания в законодательстве и большой опыт в операциях с недвижимостью, так как покупка квартиры всегда сопряжена с риском. Об этом свидетельствует увеличение в судебной практике количества гражданских дел, связанных с оспариванием сделок по отчуждению недвижимости.
С какими клиентами риелторы отказываются работать >>>
Какие документы запросить у продавца
— Конечно, нотариус при оформлении сделки проверит все данные, но покупатели также могут самостоятельно предпринять кое-какие действия, — советует Жазира Нурланова.
Адвокат предлагает запросить у продавца копии правоустанавливающих документов:
- договоры купли-продажи (либо мены, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов и др.);
- техпаспорт,
- акт на земельный участок (если это дом).
- Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах во избежание незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.
- Обратите внимание нет ли подчисток и исправлений в документах.
- Сравните правоустанавливающие документы с данными, указанными в справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Ее следует запросить у собственника квартиры. В ней указана информация о правоустанавливающем документе, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников при наличии, возможные обременения (арест, залог и др.).
Как оформить перепланировку в 2022 году>>>
- Если есть несоответствие в документах, то попросите продавца устранить их до заключения сделки, в противном случае сделка не состоится.
- Следует обратить особое внимание, если продавец действует по доверенности и в наличии только дубликаты правоустанавливающих документов.
- Если продавец состоит в браке, то необходимо убедиться о наличии согласия супруга на продажу недвижимости.
— Часто опротестовывают сделки супруги, не поставленные в известность относительно продажи квартиры, — говорит Жазира Нурланова.
Также стоит обратить внимание на отсутствие долгов на приобретаемом объекте. Продавец должен предоставить:
- Квитанции коммунальных служб, КСК (выдаются по требованию собственника соответствующими организациями) по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности по оплате этих платежей.
- Справку с Налогового управления (выдаётся налоговым управлением или комитетом) об отсутствии задолженности по оплате налогов на продаваемое собственником имущество.
Как не стать жертвой аферистов на рынке жилья >>>
Как проверить дееспособность продавца
Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает по общему правилу с наступлением 18-летнего возраста. В соответствии со статьей 43 Закона РК «О нотариате», нотариус выясняет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
Дееспособность физического лица определяется по возрасту, указанному в документе, удостоверяющем личность, а также в ходе беседы нотариуса. Нотариус разъясняет лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия, его права и обязанности, а также предупреждает о последствиях совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не была использована ему во вред.
Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>
Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, но, как мы видим, на практике часто недобросовестными оказываются именно продавцы. Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, также будет полезным знакомство с соседями.
— При общении с продавцом следует вежливо поинтересоваться о его работе, запросить информации о предыдущих хозяевах. Сейчас в наше время многое о человеке можно узнать из социальных сетей. Как в одном анекдоте: врач поставил диагноз, читая его статусы в интернете, — шутит Жазира Нурланова.
По мнению адвоката, чтобы снизить риски, покупатель, конечно, может попросить у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров, которые можно бесплатно получить на портале eGov.kz, но эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры. Более того, в справках будет указано, что он не состоит на учете, а для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.
— На практике был случай, когда сделку оспаривал сын умершего, ссылаясь на то, что умерший перенес несколько инсультов и злоупотреблял спиртными напитками, подтверждая это медицинскими документами. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, которая установила, что умерший на момент совершения сделки находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и осознавать их последствия, — рассказывает Ж. Нурланова.
Какие изменения коснутся сферы недвижимости в 2022 году >>>
Требовать у обратившегося какие-либо данные из медицинских учреждений нотариус не вправе. Однако, если у нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия, алкоголизма или наркомании, не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки на срок не более 30 дней. Затем он выясняет, не имеется ли решения суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
Если такое решение судом не выносилось, нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, которые вправе в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РК ставить перед судом вопрос о признании этого лица недееспособным или ограниченно дееспособным. В зависимости от принятого компетентными лицами решения, нотариус либо удостоверяет сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела в суде.
— Проверка дееспособности гражданина нотариусом бывает ошибочной, поскольку он не обладает специальными знаниями в области психиатрии, и впоследствии такие сделки признаются недействительными в суде, — говорит адвокат.
Таким образом, признание судом сделки недействительной является одним из способов защиты прав ее участников.
Очередь на жилье: актуальные вопросы >>>
Как проверить лица, имеющие отношение к сделке
Когда все правоустанавливающие документы проверены, личность продавца под микроскопом изучена и сделка совершена, могут появиться другие лица, имеющие отношение к недвижимости. Они вправе оспорить сделку. Как говорится в пословице: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги».
Например, наиболее распространенные случаи:
- появление лица, находившегося много лет в местах лишения свободы, которое не воспользовалось своим правом приватизации;
- появление лица, безвестно отсутствующего, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры;
- появление наследника по завещанию;
- нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.
Чтобы миновать подводные камни на рынке недвижимости необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту недвижимости. Необходимо полное изучение данных о всех зарегистрированных правах лиц в этой квартире, соблюдения прав несовершеннолетних при продаже, наличие недееспособных лиц, наследников (при проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять, все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю), сособственников в квартире, а также предыдущие сделки.
Как изменится рынок недвижимости в 2022 году: прогнозы экспертов >>>
Сведения о предыдущих сделках помогут иметь более четкое представление об истории объекта, но такую информацию предоставляют только собственнику жилья, а также по официальному запросу компетентных органов, нотариуса или адвоката. Конечно, закон защищает интересы покупателей против недобросовестных продавцов недвижимости, которые, например, пытаются продать один и тот же объект разным лицам, но лучше позаботится о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту заранее и принять правильное решение.
При оформлении сделок по купле-продаже недвижимости необходимо проявлять бдительность, проверять наличие обременений на имущество, убедиться в том, что в приобретаемой недвижимости не проживают посторонние лица и зарегистрировать свое право собственности. Выполнение вышеуказанных условий позволит защитить свое право собственности и избежать в дальнейшем судебных споров.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz