Любой скажет, что продать непродаваемую квартиру можно, снизив цену. И это правда, ведь если опустить цену до неприличия, то найдется покупатель на любой объект. Но есть ли другие способы повысить ценность объекта с недостатками и совершить выгодную сделку? Попробуем разобраться.
Недвижимое имущество, у которого есть недостатки, снижающие спрос на него, считается неликвидным. Его невозможно быстро и без убытков превратить в денежный эквивалент.
Как получить арендное жилье без выкупа в 2021 году >>>
К такому жилью относятся:
- ветхие дома;
- жилье в неблагоприятном районе (в промышленной зоне, то есть близ завода, фабрики или шахты, а также недалеко от мусорных свалок, кладбищ и других каких-либо захоронений);
- с перепланировкой, которую невозможно узаконить;
- с деревянными перекрытиями;
- расположенные над коммерческим объектом (это потенциальный источник антисанитарии и шума);
- угловые и торцевые квартиры (из-за повышенной влажности может образоваться плесень, жильцы часто сталкиваются со сквозняками и теплопотерями);
- квартиры после пожара или давно не видевшие ремонт, с серьезными повреждениями;
- объекты, расположенные вдали от транспортной инфраструктуры;
- неблагоприятные соседи (страдающие алкогольной или наркотической зависимостью либо психическими расстройствами).
- отсутствие полного пакета документов либо они не в порядке.
Итак, какие недостатки неликвидного жилья можно исправить и каким образом.
Как купить квартиру по женской ипотеке >>>
Почистите юридическую историю
Например, много сомнений и подозрений покупателей вызывают частые переходы прав собственности, оформляющееся наследство или рента. Также покупателей могут отпугнуть судебные тяжбы предыдущих хозяев. Важно разобраться с темными пятнами в истории квартиры и предоставить «доказательную базу» покупателю, показав, что все чисто и все проблемы решены.
Например, юридическое притязание на недвижимость может отпугнуть покупателя, хотя оно не мешает проведению сделки. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, то стоит заранее взять разрешение органов опеки и попечительства. При этом в объявлении не нужно указывать очевидные минусы. Об этом лучше упомянуть по телефону либо при просмотре.
Как избежать аферистов на рынке жилья>>>
Найдите плюсы в инфраструктуре
То что для одних недостаток, для других — удобство. Например, квартиры на первом этаже подойдут пенсионерам, инвалидам-колясочникам, семьям с детьми или предпринимателям под офис.
Конечно, неблагоприятный район уже маловероятно сделать благоприятным, но на какие-то факторы можно посмотреть и по-другому. Так, например, район кладбища, куда выходят окна, зачастую это тихое, зеленое и ухоженное место. Либо отдаленность от автомагистрали — это не всегда недостаток. Кто-то даже ищет дом в экологически чистом районе на окраине города. А если рядом завод, то не исключено, что работник этого предприятия хочет жилье поближе к работе. Есть возможность ходить пешком и сэкономить время и деньги на проездах.
Если в плане развития города возле дома указан детский сад, школа или поликлиника, то не забудьте обратить внимание клиентов на это. Покупатель должен знать, что эта территория весьма перспективна.
В случае оживленной трассы могут помочь стеклопакеты с хорошей шумоизоляцией.
Какую ипотеку можно оформить на первичное жилье >>>
Наведите в квартире порядок
Казалось бы, такой очевидный пункт. Между тем, на портале kn.kz нередко встречаются пользователи, которые выставляют захламленные, темные квартиры. Такие объекты сразу отталкивают покупателей. Старый гобелен, потрепанный диван, комод с облезлой краской — все это лучше убрать. Пустые комнаты привлекут куда больше покупателей, чем захламленные. Проветривание, уборка с чисткой санузла, кухни, вкручивание лампочек могут помочь сделать квартиру привлекательнее.
В некоторых случаях не обойтись без легкого косметического ремонта. При этом достаточно обновить обои. Можно использовать самые дешевые, но лучше светлые и без рисунка, что позволит зрительно увеличить площадь. Не стоит делать основательный ремонт, эти расходы не окупятся.
Приведите в порядок не только саму квартиру, но и подъезд. Отмойте стены и лестничную клетку, при необходимости замените лампочки.
Наряду с уборкой основополагающим моментом в процессе продажи является грамотная реклама и позиционирование. Выпячивать неприглядные обстоятельства и факты, кричать о неликвидности жилья не стоит, но и скрывать недостатки объекта не нужно. Перед продавцом, в данном случае, стоит сразу несколько первоочередных задач — выявление положительных сторон и преимуществ жилья, как можно полнее раскрыть возможности и перспективы жилья, заострить внимание клиентов на этих характеристиках с помощью яркой подачи.
Как взять кредит в Отбасы банке на ремонт жилья >>>
Найдите подход к покупателю
Порой может сработать эффект коллективной популярности, то есть если назначать время просмотров с шагом в 15–20 минут, то это не только сэкономит время риелтора или хозяина жилья, но и создаст эффект востребованности — потенциальные покупатели будут видеть своих конкурентов и делать выводы.
Просмотр является важнейшим этапом сделки — к нему надо хорошо подготовиться. На просмотр надо приехать минут за 15 до прихода покупателя — оценить запах в квартире и принять меры, если он оставляет желать лучшего. Домочадцев и домашних питомцев на время просмотра лучше отправить прогуляться.
Стоит заранее изучить район и знать самые важные факты об инфраструктуре: где самые сильные учителя по алгебре, где расположен большой бассейн, где — отличная стоматология и куда по понедельникам привозят свежую рыбу.
Договор купли-продажи: важные детали, дополнительные пункты >>>
Установите рыночную цену
Любую недвижимость делает неликвидной завышенная цена. Определиться с ценой самостоятельно довольно сложно, это тот самый случай, где помощь специалиста крайне желательна. Риелтор же ориентируется не только на ценовые показатели аналогичных объектов, в его арсенале — еще и собственная статистика реальных сделок.
Просто сделать скидку — это крайний вариант, и он не всегда оправдан. В ряде случаев разумнее позиция, что продается абсолютно «обычная квартира». Использовать данный прием под силу только агенту недвижимости, который знает особенности локации, изучил конкурентные предложения и понимает, какая квартира в действительности является ликвидной, а какая — нет.
Личный опыт: как купить квартиру в ипотеку с минимальной переплатой >>>
Верните стены на место
Большими расходами грозит хозяину квартиры незаконная перепланировка.
К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:
- перепланировка в крупнопанельных домах с устройством проемов в несущих стенах (согласно Свода правил Республики Казахстан СП РК 3.02-101-2012* «Здания жилые многоквартирные»). Перепланировка квартир в многоквартирных домах с крупнопанельными несущими стенами допускается только за счет демонтажа ненесущих конструкций (встроенных деревянных шкафов, перегородок);
- перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей (запрещено даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);
- объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
- присоединение к квартире части подвала или крыши;
- снос несущих стен или создание в них проходов;
- утепление полов за счет центральной системы отопления;
- перекрытие источника естественного света;
- закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
- демонтаж межквартирных стен;
- перенос стояков водоснабжения и так далее.
Покупатели вряд ли будут рисковать, приобретая такую недвижимость, поэтому лучше по возможности вернуть стены на свои места либо согласовать изменения в соответствующих инстанциях.
В случае с незаконной перепланировкой продажная цена квартиры должна быть снижена на сумму, необходимую для приведения объекта в первоначальный вид, плюс скидка за хлопоты.
Информационная служба kn.kz