Как взять ипотеку на первичное жилье?

Как показали первые итоги ипотечной госпрограммы, готовых квартир от застройщиков по стране не так много. Однако с увеличением темпов строительства жилья в Казахстане предложение первичной недвижимости на рынке будет только расти. Банки охотно кредитуют «новострой». И если у вас в планах взять заем на покупку квартиры в новом доме, то следует обратить внимание на некоторые моменты.

Ипотека шагает по стране. С начала 2019 года казахстанские банки выдали ипотечных займов на 1,5 триллиона тенге. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет. Если взять итоги 8 месяцев текущего года лидера по выдаче ипотеки Жилстройсбербанка, то здесь доля кредитования «первички» существенна — 38% кредитов были выданы для покупки жилья на первичном рынке и 58% — для покупки недвижимости на «вторичке». Такая доля была в большей степени обеспечена реализацией банком госпрограмм.

Неликвидная квартира: способы продажи >>>

Ипотеку можно взять на строящееся жилье

Банковский заем на покупку квартиры можно получить на этапе строительства, но это только в том случае, когда строительная компания имеет гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС), являющегося дочерней структурой холдинга «Байтерек».

Схема такая: застройщик получает гарантии ФГЖС и заключает договор с Жилстройсбербанком, который разрешит своим вкладчикам покупать более дешевые квартиры на этапе строительства без всяких дополнительных залогов. Достаточно иметь первоначальный взнос 30% от стоимости жилья.

Важно то, что для граждан нет никаких ограничений для покупки квартиры в рамках проекта. В отличие от госпрограмм, нет условий по отсутствию жилья и постоянной прописке.

Однако объектов, которые получили гарантию Фонда, пока мало и сосредоточены они лишь в нескольких городах, таких как Нур-Султан, Алматы, Шымкент. Это связано с тем, что получение гарантии от Фонда гарантирования подразумевает большие требования к застройщикам, а именно: опыт работы — не менее 3 лет, должны быть построенные жилищные площади, безубыточная деятельность за последние два финансовых года. Поэтому дольщики, которые будут покупать квартиры у застройщиков, получивших гарантию от ФГЖС, будут защищены от незавершения строительства. 

На сайте Фонда можно посмотреть, какие объекты получили гарантию.

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>

Документы для ипотеки на первичное жилье

Если застройщик сотрудничает с банком, то, как правило, ипотечные менеджеры, которые будут заниматься сделкой, уже предоставили банку пакет документов. Среди них чаще всего требуют:

• все правоустанавливающие документы (акт ввода в эксплуатацию и другие);
• решение ТОО о продаже квартиры;
• письмо от застройщика о готовности реализации объекта;
• реквизиты для перечисления;
• удостоверение личности директора;
• кадастровая справка на квартиру или на дом.

Покупатель также предоставляет:

• оригиналы и копии удостоверений личности заемщика (созаемщика, гаранта) и супругов;
• адресные справки заемщика/созаемщика (ов)/гаранта и супругов;
• оригинал и копию свидетельства о заключении (расторжении) брака заемщика (созаемщика, гаранта);
• справку о заработной плате заемщика (созаемщика, гаранта) с указанием всех удержаний, предусмотренных законодательством РК;

Если клиент индивидуальный предприниматель, то он должен предоставить свидетельство о госрегистрации либо соответствующее уведомление от налогового органа, патент/налоговый отчет за последние 12 месяцев, декларацию (форма 910, 911, 200, 220, 240), справка об отсутствии задолженности.

Покупаем квартиру в новостройке: 5 шагов к новоселью >>>

Самые выгодные ипотечные программы для «первички»

Программы Жилстройсбербанка

На сегодняшний день ипотека от Жилстройсбербанка остается наиболее выгодной и востребованной. Свыше 50% займов, выданных казахстанцам на покупку жилья, обеспечивает ЖССБК по системе жилстройсбережений. Доля кредитов данного банка от ипотечного портфеля страны по итогам 2018 года составила уже 51,4%, против 42,4% годом ранее.

В рамках «Нурлы жер» займы по ставке 5% годовых можно получить при наличии на счете ЖССБК 20% от стоимости жилья. Это льготные условия для участников госпрограмм.

Для покупки жилья вне госпрограмм и собственной программы банка «Свой дом» вкладчику необходимо накопить 50% от стоимости жилья в течение минимум 3 лет, чтобы получить заём по ставке 5%.

Расчет стоимости покупки квартиры по жилищному займу

Стоимость квартиры	10 000 000
Ежемесячный взнос в период накопления	150 000
Накопления за 3 года с учетом премии государства и вознаграждений банка	5 858 384
Ежемесячный взнос в последующие 6 лет под 5% годовых	66 700
Переплата	660 784

Как купить квартиру по госпрограмме «Нурлы жер» в 2019 году? >>>

«7-20-25»

По данным пресс-службы ИО «Баспана», на начало сентября, в рамках программы «7-20-25» одобрено 10 306 заявок на предоставление займа.   

На сегодняшний день кредиты рамках этой программы выдают 8 банков: Банк ЦентрКредит, Сбербанк, Народный Банк, АТФБанк, Jýsan bank, Bank RBK, Евразийский Банк и ForteBank.

Условия участия

• Объект кредитования — первичное жилье.
• Процентная ставка — 7%.
• Первоначальный взнос — от 20%.
• Срок погашения займа увеличен до 25 лет.
• Комиссий нет.
• Жилье не должно быть дороже 25 млн тенге для городов Астана, Алматы, Актау, Атырау, 15 млн тенге — для других регионов.
• Участник не должен иметь жилье на праве собственности, за исключением наличия комнат в общежитиях полезной площадью менее 15 кв.м на каждого члена семьи; жилых домов в аварийном состоянии.

Зачастую у потенциальных участников программы возникают трудности с официальным подтверждением доходов. Минимальный доход должен покрывать ежемесячный платеж по кредиту, расходы на иждивенцев, товары первой необходимости, коммунальные услуги, транспорт, связь и другие имеющиеся у заемщика обязательные платежи. При покупке квартиры за 10 миллионов достаточно официально подтвердить ежемесячный доход в 120 тыс. тенге. Можно привлечь созаемщика.

Для потенциальных участников программы запустили проект «Предквалификация». Сервис позволяет любому казахстанцу в режиме онлайн оценить свои возможности для получения займа по программе «7-20-25» и значительно сократить время на получение займа в банке.

Расчет стоимости жилья по программе «7-20-25»

Квартиры в г.г. Астана, Алматы, Актау и Атырау	Ежемесячный взнос, в тг (при сроке займа — 25 лет)
1-комнатная (от 37 кв.м)	37 317
2-комнатная (от 50 кв.м)	50 888
3-комнатная (от 65 кв.м)	66 154
Квартиры в других регионах	Ежемесячный взнос, в тг (при сроке займа — 25 лет)
1-комнатная (от 37 кв.м)	29 400
2-комнатная (от 50 кв.м)	39 579
3-комнатная (от 65 кв.м)	51 453

Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам >>>

«Баспана Хит»

Это рыночная программа ипотечного жилищного кредитования. В ней могут участвовать граждане, имеющие жилье. Можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье. Так как в залог принимается приобретаемое жилье, оно должно соответствовать требованиям к залоговому обеспечению, устанавливаемым внутренними документами банка-участника. То есть банк самостоятельно определяет требования к залоговому обеспечению, исходя из принципа его ликвидности.

Определен лимит по стоимости жилья: для Астаны, Алматы, Актау и Атырау — 25 млн тенге, для регионов — 15 млн тенге.

Согласно мониторингу портала kn.kz, о готовности кредитовать по программе «Баспана Хит» отвечают в колл-центрах 6 банков: Bank RBK, Банк ЦентрКредит, Сбербанка, АТФБанка, Халык банка, Цеснабанка.

Условия участия

• Объект кредитования — первичное и вторичное жилье.
• Первоначальный взнос — от 20% от стоимости жилья.
• Годовая ставка — базовая ставка Национального банка + 1,75%. С учетом того, что сейчас она составляет 9,25%, ставка по продукту «Баспана» равна 11%.
• Срок кредита — до 15 лет.

Расчет ежемесячного платежа по программе «Баспана Хит» при внесении первоначального взноса 20% на 15 лет

При цене объекта 10 млн	При цене объекта 15 млн	При цене объекта 20 млн	При цене объекта 25 млн
90 900	136 400	181 900	227 300
Переплата	Переплата	Переплата	Переплата
8 366 700	12 551 000	16 734 000	20 916 000

Менеджеры подчеркивают, что доход заемщика должен составлять не менее 60 000 тенге. Но его точный размер зависит от стоимости жилья. Например, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов тенге официальный доход заемщика должен составлять не менее 180 000 тенге. Можно привлечь созаемщика.

Банки в данной программе вправе взимать комиссии, утвержденные Нацбанком.

«Первичка» или «вторичка»: что купить сегодня? >>>

«Орда»

Ипотека «Орда» также недавно появилась на ипотечном рынке. Программа рассчитана для покупки жилья в дорогом сегменте — до 65 миллионов тенге.

Данный продукт представляет собой кредитование Казахстанской ипотечной компанией физлиц на покупку квартир через банки-партнеры. По данным пресс-службы КИК, в настоящее время партнерами АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» по продукту «Орда» выступают следующие финансовые институты: АО «Банк ЦентрКредит», АО «Банк KassaNova», АО «First Heartland Jýsan Bank», АО «Евразийский Банк», Центр ипотеки BI Finance.

Условия участия

• Объект кредитования — недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья для всех казахстанцев вне зависимости от наличия жилья в собственности.
• Ставка по ипотечному займу — при полном подтверждении платежеспособности 12% годовых, при частичном подтверждении — 14% годовых.
• Первоначальный взнос — от 30% от стоимости жилья при полном подтверждении дохода и от 50% при частичном подтверждении. Взнос можно заменить залогом в виде недвижимости.
• Сумма займа — 1 до 40 млн тг, для займов в городах Нур-Султан и Алматы — до 65 000 000 тг.
• Срок займа — до 20 лет.

Заемщиком может стать любой гражданин Казахстана в возрасте от 21 года. На момент погашения кредита возраст заемщика или созаемщика не должен превышать возраста выхода на пенсию.

Расчет ежемесячного платежа по программе «Орда» при внесении первоначального взноса 30% на 20 лет

При цене объекта 10 млн	При цене объекта 15 млн	При цене объекта 20 млн	При цене объекта 25 млн
77 100	115 600	154 200	192 700
Переплата	Переплата	Переплата	Переплата
11 498 000	17 247 000	22 996 000	28 746 000

«Нурлы жер», «7-20-25»: изменения в условиях жилищных программ >>>

Ипотека без государственного участия

Для полноты картины стоит отметить, что с разработкой госпрограмм ипотечного кредитования стандартные ипотечные программы от банков становятся неактуальными для граждан. Высокие процентные ставки, повышенные требования к доходу заемщика и большие комиссии делают коммерческую ипотеку неконкурентоспособной. Так или иначе, ипотечные программы с госучастием удовлетворяют потребности всех категорий потенциальных заемщиков независимо от наличия жилья, выбора первичного или вторичного рынков. Остается лишь выбрать подходящую потребностям заемщика программу.

Единственное преимущество собственных программ банков — это стоимость жилья, которая может быть высокой и ограничиваться лишь доходом заемщика.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz