Как совершать сделки на рынке жилья с участием несовершеннолетних

Покупка или продажа квартиры, где в числе собственников значатся несовершеннолетние, может обернуться головной болью для взрослых, которые решили улучшить жилищные условия или поменять место жительства. Как правильно оформить сделку купли-продажи, какие документы необходимо будет собрать и с какими трудностями можно столкнуться, рассмотрим подробнее.

Ситуации, когда несовершеннолетний ребенок владеет недвижимостью или ее частью, сегодня нередки. При этом такой собственник, не владея в силу своего возраста полной дееспособностью, не имеет возможности наравне с взрослыми осуществить свои права и защитить интересы. В связи с этим их интересы должны защищать их законные представители — родители, усыновители, опекуны или попечители.

Реструктуризация ипотеки: права заемщика, изменения в договор >>>

Как продать недвижимость

— Если вы собираетесь продать недвижимость, где указаны несовершеннолетние лица, то продающей стороне придется немного похлопотать с документами, — рассказывает частный нотариус Айгуль Иманбекова.

Специалист выделяет следующий алгоритм действий:

1. Собрать документы на квартиру.

К ним относят правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, акт о приемке в эксплуатацию (в случае, если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект) и так далее. Также технический паспорт. Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Данная справка действительна 1 день.

2. Получить согласие органов опеки и попечительства.

— Ранее процедура получения была проста, — говорит Айгуль Иманбекова. — Вы обращались в органы опеки и получали документ-разрешение на сделку с несовершеннолетним лицом. Сейчас такую услугу предоставляет исключительно сайт правительства egov.kz. Выдача документа по стандарту обходится по срокам 5 рабочих дней, не включая день обращения, но бесплатно.

Как многодетным, неполным и семьям с детьми-инвалидами получить жилье по госпрограмме >>>

         Как получить согласие органов опеки через egov.kz

1. Получить ЭЦП (электронную цифровую подпись).
2. Далее на сайте egov.kz заполнить утверждённую форму и прикрепить к ней определенные документы в сканированном виде:

• удостоверения личности представителей,
• правоустанавливающие документы на имущество,
• свидетельство о браке,
• свидетельство о рождении ребенка,
• свидетельство о расторжении брака,
• свидетельство о смерти,
• заявление-согласие (оформляется у нотариуса для органа опеки) супруге/супругу на продажу, например, квартиры с несовершеннолетними лицами (в тексте заявления также должно быть указано что «Я обязуюсь обеспечить альтернативным жильем наших несовершеннолетних детей: ФИО и год рождения),
• письменное согласие детей, если им исполнилось 12 лет и старше. Заявление (формат А4) пишется собственноручно самим ребенком на имя руководителя управления образования, заверяется директором школы. Если ребенок уже закончил школу, то заверять его не нужно.

— Если отсутствует хотя бы один из документов, то сайт пропустит вашу заявку, — предупреждает нотариус, — но заявление вернется через несколько дней с замечанием о том, что отсутствует тот или иной документ.

В случае положительного рассмотрения к вам в личный кабинет на egov.kz придет ваше поданное заявление только в электронном виде и справка-согласие с органов опеки. Действителен такой документ 1 месяц.

Как выгодно расширить жилплощадь >>>

Как получить согласие органов опеки на управление вкладом в Жилстройсбербанке

В последние годы казахстанцы в целях скорого накопления на жилье с помощью системы жилстройсбережений стали чаще открывать депозиты в ЖССБК на своих детей. По данным банка, самая популярная возрастная категория маленьких вкладчиков — от 1 года до 10 лет. С помощью услуги «Семейный пакет» накопление происходит быстрее, так как премия государства начисляется на вклад каждого члена семьи.

Тенденции рынка жилья: анализ цен, прогнозы >>>

Если открыть депозит и накапливать можно без участия органа опеки и попечительства, то делать какие-либо другие операции, а именно, объединение вкладов, закрытие, переуступка и так далее, то есть купить квартиру в ипотеку с помощью детского депозита, без разрешения данного ведомства не получится. Разрешение можно получить исключительно через портал электронного правительства egov.kz. Для этого нужно совершить следующий алгоритм действий:

1. Написать для органов опеки в произвольной форме заявление форматом А4 с просьбой разрешить распоряжаться вкладом несовершеннолетнего.
2. Если ребенку исполнилось 12 лет, то он также в произвольной форме должен написать, что разрешает своим родителям управлять (закрывать, объединять и так далее) его вкладом в ЖССБК.
3. Отсканировать вышеуказанные документы вместе с сертификатом о наличии у ребенка вклада в Жилстройсбербанке.
4. С помощью ЭЦП войти на сайт.
5. Нажать на вкладку «Семья».
6. Пройти по вкладке «Опека, попечительство, поддержка».
7. В услугах отыскать «Выдача справок для распоряжения имуществом несовершеннолетних детей и оформления наследства несовершеннолетним детям».
8. Заполнить предлагаемую форму. Здесь стоит отметить, что отсканированные документы можно прикрепить в любом окне, где можно загрузить файл. Например, в окно «Свидетельство о праве на наследство по закону». Это делается для того, чтобы портал принял вашу заявку. В структуре данной услуги электронного правительства нет специального окна, связанного именно с вкладом в ЖССБК.
9. Затем подписать с помощью ЭЦП заявление и ждать.
10. Через 3 рабочих дня в личном кабинете можно будет скачать выданное органом опеки разрешение на распоряжение вкладом.

Временные трудности: что делать должнику по ипотеке? >>>

Как купить недвижимость на имя несовершеннолетнего

— От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители — родители, усыновители, опекуны, — поясняет нотариус Айгуль Иманбекова. — В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей).

Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства.

Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей).

В будущем без разрешения органов опеки и попечительства нельзя будет провести ни одну операцию с имуществом собственник, которого несовершеннолетнее лицо: аренда, продажа, дарение, обмен либо передача в залог.

Необходимые документы для нотариуса:

• удостоверения личности сторон;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках;
• техпаспорт;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении;
• согласия супругов на сделку (если в браке);
• заявление об отсутствии брачных отношений (если сторона не в браке);
• разрешение с органа опеки.

Стоимость сделки — 30 300 тенге.

Имущественные права детей в Казахстане находятся под особым контролем. Именно поэтому процесс покупки жилья с несовершеннолетними собственниками довольно продолжительный и трудоемкий. Однако если органы опеки не находят никаких нарушений и весь процесс проходит в рамках закона, то и продающая и покупающая сторона в скором времени насладится новым жильем на законных правах.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz