Реструктуризация ипотеки: права заемщика, изменения в договор

Ипотечный кредит с одной стороны помогает людям купить собственное жилье, но с другой — он требует устойчивого финансового положения на протяжении долгих лет. В экономически нестабильное время гарантировать это мало, кто сможет. Сокращение зарплаты или увольнение с работы, болезнь, скачки курса валют и другие непредвиденные обстоятельства — никто не застрахован от подобных форс-мажоров. Как поступить, если нет возможности оплачивать ипотеку на прежних условиях? В этом случае облегчить бремя долга может реструктуризация ипотеки.

Стоит отметить, что кредитная активность казахстанцев возросла. Согласно последнему отчету Первого кредитного бюро (ПКБ), по итогам марта 2019 года совокупная ссудная задолженность по займам граждан составила 6,12 трлн тенге. Рост за месяц равен 0,8%. По сравнению с началом года изменение составило 1,4%. Средний чек выдач в марте снизился до 420 тысяч тенге. Увеличение кредитной активности подтверждает и Индекс кредитной активности, рассчитываемый ПКБ, который подскочил с 18 до 20 пунктов.

Аналитики отмечают, что в структуре портфеля стало больше беззалоговых займов и ипотеки. Данные сегменты прибавили по 0,2% и составили 54,4% и 25,5% соответственно от совокупной суммы ссудной задолженности.

Как многодетным, неполным и семьям с детьми-инвалидами получить жилье по госпрограмме >>>

Что такое реструктуризация

Как пояснили порталу kn.kz в Национальном банке, на данный момент в банковском законодательстве отсутствует понятие «реструктуризация» ипотечного займа. При этом под реструктуризацией понимается изменение условий принятого ранее обязательства заемщика.

В регуляторе поясняют, что в настоящее время законодательством предусмотрено право заемщиков, физических лиц, на обращение в банк об изменении условий займа.

Цель реструктуризации — сделать ипотеку легче. Заемщик получает шанс исправить ситуацию по обслуживанию кредита, возможность не допускать в будущем просрочку и в итоге закрыть заем.

Клиент получает:

  • собственное недвижимое имущество;
  • сниженный ежемесячный платеж по ипотеке;
  • чистую кредитную историю.

— При этом необходимо понимать, — предостерегает юрист Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Султан Айдарханов, — что меры реструктуризации также могут привести в итоге к увеличению ежемесячных платежей, поскольку отсроченные/рассроченные платежи зачастую распределяются пропорционально оставшемуся сроку кредитования, что в свою очередь может также привести к негативным последствиям.

Но, если материальные трудности носят временный характер, то реструктуризация позволит сохранить нормальные отношения с банком и не увеличивать задолженность.

Как выгодно расширить жилплощадь >>>

Что делать, если возникла просрочка

Во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займовЕсли ваше финансовое положение ухудшилось и делать ежемесячные взносы стало проблемой, то не нужно отключать телефон и избегать работников банка. Не стоит усугублять ситуацию. Первым делом, не теряя времени, нужно прийти в банк и написать заявление с просьбой реструктурировать заем.

Вы должны аргументировать возникшую у вас ситуацию, приложить документы, которые доказывают ухудшение вашего финансового положения. Лучше сделать два экземпляра заявления, закрепить их входящим номером и один оставить у себя. Всю переписку с банком нужно сохранить.

Сами банки не заинтересованы в судебных тяжбах, выселении людей, в связи с чем, скорее всего фининститут пойдет к вам навстречу.

— Во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займов, например: отсрочка платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочка просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени штрафов, — поясняет юрист Султан Айдарханов.

Как поясняют в Национальном банке, в соответствии с пунктом 1-1 статьи 36 Закона о банках, должники — физические лица вправе в течение 30 календарных дней после возникновения просрочки представить в банк соответствующее заявление с указанием причин возникновения просрочки. Банк обязан рассмотреть заявление в течение 15 календарных дней и известить заемщика о принятом решении.

При этом, закон не обязывает банк дать согласие на предложение должника, поскольку решение принимается индивидуально в соответствии с внутренними документами банка. Однако в случае отказа банку необходимо предоставить заявителю мотивированный ответ с пояснениями причин отказа.

Что касается ипотечного займа, то согласно пункту 7 статьи 34-1 Закона о банках, в течение 30 календарных дней с даты наступления просрочки исполнения обязательства банк обязан уведомить заемщика — физическое лицо, в том числе о возможности урегулирования задолженности путем изменения условий договора ипотечного займа при наличии объективных причин.

Тенденции рынка жилья: анализ цен, прогнозы >>>

Как реструктурировать ипотеку

Новый ежемесячный платеж должен зависеть от реальной платежеспособности заемщикаВ Нацбанке подробно рассказали о том, какие меры предлагаются на сегодняшний день. Изменения условий договора ипотечного займа физического лица, не связанного с предпринимательской деятельностью, включают, но не ограничиваются:

1) изменение в сторону уменьшения ставки вознаграждения по договору ипотечного займа;

2)  отсрочку платежа по основному долгу и (или) вознаграждению;

3) изменение метода погашения задолженности или очередности погашения задолженности, в том числе с погашением основного долга в приоритетном порядке;

4)  изменение срока действия договора ипотечного займа;

5) прощение просроченного основного долга и (или) вознаграждения, отмену неустойки (штрафа, пени).

Заемщик в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления информирует банк о принятом решении способом, предусмотренным договором ипотечного займа.

В регуляторе уточняют, что таким образом, обязать банк пойти на изменения условий договора банковского займа (изменение в сторону уменьшения ставки вознаграждения, отсрочку платежа, изменение метода погашения задолженности, изменение срока действия договора и т.п.) невозможно, поскольку в основе реструктуризации задолженности должно быть соглашение сторон (договор). 

Перечень документов, необходимый для рассмотрения вопроса об изменении условий договора банковского займа, а также процесс рассмотрения заявления заемщика устанавливается самим банком, и могут различаться в зависимости от внутренних документов банков.

В случае проведения банком реструктуризации займа в Нацбанке полагают, что новый ежемесячный платеж должен зависеть от реальной платежеспособности заемщика. Однако, данный вопрос также регламентируется внутренними документами банка.

При рассмотрении вашей заявки банк будет учитывать следующие параметры:

  • вашу кредитную историю;
  • размер вашего дохода на каждого члена семьи;
  • возраст;
  • рабочий стаж на одном и том же месте;
  • востребованность вашей профессии на рынке труда, если произошла потеря работы;
  • наличие других непогашенных займов;
  • наличие имущества, которое может стать новым залогом по ипотеке.

Если банк отказал в реструктуризации ипотеки, то обычно камнем преткновения для принятия положительного решения становится кредитная история заемщика. В связи с этим важно сохранять свою кредитную историю чистой даже в самых непростых жизненных ситуациях. Ведь однажды именно незапятнанная кредитная история станет вашей лучшей рекомендацией перед кредитором.

Временные трудности: что делать должнику по ипотеке? >>>

Как рефинансировать ипотеку по госпрограмме

Ипотеку, оформленную в 2004-2009 годах, а также валютные займы, взятые до 1 января 2016 года, можно рефинансировать с помощью государства. Рефинансированию в рамках Программы рефинансирования ипотечных займов подлежит остаток основного долга по займу за вычетом капитализированных сумм, задолженность заемщика по вознаграждению, пене (неустойке), комиссиям подлежит прощению банками.

Займы в иностранной валюте рефинансируются в тенге по курсу НБРК на 18 августа 2015 года (по займу, по которому имеется судебный акт, вынесенный до 18 августа 2015 года, — в эквиваленте в тенге по официальному курсу НБРК на дату вынесения судебного акта).

По займам, полученным в период с 2004 по 2009 годы и соответствующим условиям Раздела 1 Программы, ставка вознаграждения составляет не более 3% годовых, по займам в иностранной валюте, полученным до 1 января 2016 года и соответствующим условиям Раздела 2 Программы — 12% годовых, для социально уязвимых слоев населения — 3% годовых. Если по действующему договору банковского займа, ставка вознаграждения составляет менее 12% годовых, при рефинансировании займа ставка вознаграждения не подлежит увеличению.

Срок рефинансированного займа составляет не более 240 месяцев. При рефинансировании займа заемщика допускается включение условий, улучшающих условия рефинансируемого займа. Решение о включении улучшающих условий принимается банком самостоятельно.

Срок подачи заявления на рефинансирование валютного займа завершается 15 июля 2019 года. Заемщикам необходимо подать заявления в банк-кредитор не позднее 1 июля 2019 года.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz 

Подождите, идет загрузка ...