Сегодня большинство застройщиков предлагает поэтапную оплату за квартиру. При этом рассчитаться нужно, как правило, к окончанию строительства. И хотя на рассрочку, по сути, могут рассчитывать только клиенты, имеющие достаточные суммы денег на руках, для многих это удобный способ выкупа жилья.
В основном рассрочка предлагается на строящееся жилье. Но когда квартиры не удается распродать к сдаче дома, то стройкомпании готовы рассмотреть более долгий срок рассрочки — до 5 лет и выше. В этом случае, как правило, цена за квадратный метр увеличивается. В свою очередь рассрочка привлекает тех, кто не может официально подтвердить свой доход. Ведь, в отличие от банков, застройщики не особо проверяют платежеспособность клиентов.
Как изменились предпочтения покупателей, как на рассрочку повлияли ипотечные госпрограммы, какой договор заключается с клиентом, какие ЖК продаются в рассрочку в крупных городах Казахстана, разберемся подробнее.
Ипотека Жилстройсбербанка: жилье от частных застройщиков >>>
Какие квартиры пользуются спросом
О том, как изменилась динамика спроса на рынке новостроек последние годы, порталу kn.kz рассказали в пиар-службе крупнейшего застройщика Казахстана, холдинге BI Group.
Анализ продаж компании показал, что в Астане картина спроса на жилье изменилась. За последние 5 лет наблюдается увеличение доли 3-, 4-комнатных квартир в продажах. Так, если в 2014-2015 годах из реализованного жилья 45% было 1-комнатных и порядка 20% 3-комнатных квартир. То с начала 2019 года доля 3-комнатных квартир в спросе увеличилась до 27%.
Анализ спроса на квартиры в Астане по формату жилья
|
Год |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
|
2015 |
45% |
31% |
21% |
4% |
|
2016 |
40% |
31% |
24% |
4% |
|
2017 |
47% |
32% |
17% |
4% |
|
2018 |
39% |
32% |
22% |
6% |
|
2019 |
32% |
31% |
27% |
9% |
В Алматы же доля 1-комнатных квартир значительно ниже — 30%, а с начала 2019 года — всего 16%. Двухкомнатные квартиры занимают 35% спроса, 3-комнатные — 42%. И в Алматы, и в Астане последние три года наблюдается тенденция по увеличению спроса на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры.
Анализ спрос на квартиры в Алматы по формату жилья
|
Год |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
|
2015 |
33% |
33% |
33% |
1% |
|
2016 |
35% |
28% |
34% |
3% |
|
2017 |
32% |
36% |
29% |
3% |
|
2018 |
31% |
40% |
24% |
5% |
|
2019 |
16% |
35% |
42% |
7% |
Рассматривая спрос по классам, в BI Group отмечают, что в 2018 году порядка 70% спроса занимал стандарт- и комфорт-класс. В то время как еще в 2017 году этот показатель был почти 80%. Как видно из нижней таблицы, за последние три года в спросе увеличивается доля бизнес-класса.
Анализ спрос на квартиры по классу
|
Год |
Стандарт |
Комфорт |
Бизнес |
Премиум |
|
2013 |
27% |
73% |
0% |
0% |
|
2014 |
16% |
66% |
19% |
0% |
|
2015 |
5% |
75% |
19% |
0% |
|
2016 |
13% |
59% |
28% |
0% |
|
2017 |
26% |
52% |
22% |
0% |
|
2018 |
25% |
43% |
32% |
0% |
|
2019 |
20% |
37% |
43% |
0% |
К слову, по итогам 2018 года по двум брендам — BI Group и Nova city в рассрочку было оформлено 39,5% квартир.
Арендное жилье без выкупа: новые подходы, планы на 2019 год >>>
Виды рассрочки
Длительная рассрочка
Срок выплат за квартиру, растянутый на несколько лет, встречается в Казахстане нечасто, но предложения имеются.
Так в Астане продаются квартиры в рассрочку на 12 лет в ЖК EXPO Residence, расположенном на территории выставки. Процентная ставка — от 3% годовых с ежемесячной выплатой основного долга и вознаграждения. Стоимость квартир — 399 900 тенге за кв.м, место на парковке — 735 000 тенге.
В рассрочку можно купить лишь одну квартиру на семью. На момент расчета за квартиру заявителю не должно исполниться 70 лет. Потенциальный покупатель должен выполнить следующие условия:
- подтвердить платёжеспособность;
- внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья;
- заключить с АО «Байтерек девелопмент» договор залога на приобретаемое имущество;
- внести гарантийный взнос в размере трёх месячных платежей;
- застраховать приобретённое жильё на время рассрочки.
Подавать заявления можно через портал Digital Baiterek. В графе «способ оплаты» следует указать «реализация в рассрочку» и самостоятельно установить размер первоначального взноса. Расчёт платёжеспособности будет проводиться через электронную платформу Жилстройсбербанка.
В Астане длительную рассрочку до 5 лет предлагают в ЖК «Лесная поляна», «Аксиома».
Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам >>>
Рассрочка до заселения
Это самый распространенный вид рассрочки в Казахстане. Срок выплаты полной стоимости жилья привязывается к заявленной дате сдачи объекта и может составлять от 3 до 12 месяцев. Клиент должен внести первый взнос, а остальную сумму выплачивать ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику, согласованному с отделом продаж.
Есть схема рассрочки, при которой остаток суммы можно оформить в ипотеку, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Введенный объект банк уже может взять в залог.
Но потенциальному инвестору следует помнить, что застройщики зачастую повышают стоимость квадратного метра жилья по мере продвижения строительных работ. За весь период стройки подорожание может составить 10-30%, поэтому лучше изначально зафиксировать цену в договоре.
Земельные участки: тенденции рынка, цены, советы специалистов >>>
Под рассрочкой может скрываться «пирамида»
Заманчивые предложения купить квартиру с помощью беспроцентной рассрочки могут обернуться обманом, когда речь идет о вступлении в жилищный кооператив. Бюджет кооперативов создается по следующей схеме: при наличии 10 членов с каждого из них взимается первоначальный взнос в размере 20%.
На собранную сумму покупается одна квартира и по очереди она передается в собственность первому члену кооператива. Другие участники ждут, когда накопятся средства от поступающих взносов новых участников либо вносимых ежемесячных взносов действующих членов кооператива. Собранные средства идут на приобретение следующей квартиры.
По данным акимата Астаны, на сегодняшний день так работают потребительские кооперативы: «Единый выбор», «Бест Вей», «Фри Хоум» и «Свой квадрат». В межведомственной комиссии при акимате расценивают данную схему как «пирамиду», которая может обернуться массовым обманом доверчивых граждан.
Ипотека «Баспана Хит»: условия и расчеты >>>
Рассрочка и госпрограммы
С прошлого года первичный рынок стал активно поддерживаться государством. Так, разработана ипотека «7-20-25», ориентированная исключительно на рынок нового жилья, сданного в эксплуатацию. Отразился ли рост доступности квартир в новостройках на рассрочке?
Жани Турысов, директор риелторской компании «Этажи-Астана»:
— Введение новых госпрограмм по поддержке ипотеки повлияло на рассрочку — на наш взгляд, она сейчас перестала развиваться, мы не видим каких-то изменений. В среднем остается тот же самый срок — 6-12 месяцев. Он обычно привязан к этапу строительства — рассрочка выдается, как правило, до ввода дома в эксплуатацию.
Что можно было бы сделать в нынешних условиях? Да, рассрочку развивать нужно, потому что застройщики не должны зависеть только от государства, они должны предлагать свои программы. Не каждый застройщик может позволить себе собственную ипотечную программу, поэтому он должен подумать о своей программе рассрочки. Мы предлагаем застройщикам увеличить срок рассрочки до 24 месяцев. Это было бы хорошим конкурентным шагом к предложению банков.
Покупка квартиры в рассрочку от застройщика: юридические нюансы >>>
Что необходимо помнить, покупая квартиру в рассрочку
Какой заключить договор
На стадии строительства покупатель не может получить квартиру в собственность, а имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта ещё не существует. В связи с этим застройщики предлагают другие виды договоров: договор о долевом участии, предварительный договор, договор цессии, договор ЖСК и другие.
Все договоры, которые предусмотрены в таких случаях, имеют юридическую силу. Самое главное, чтобы стороны добросовестно выполняли все свои обязательства. В связи с этим, следует очень внимательно отнестись к договору, который вам предлагает на обозрение компания. Вносить изменения, как правило, вам никто не даст.
Что запрещается делать с квартирой, покупаемой в рассрочку
Важно помнить: пока не будет оплачен последний тенге за квартиру, отчуждение, отягощение или перепланировка запрещаются условиями договора. Тем более квартиру нельзя ни продать, ни использовать в качестве залога для получения кредита.
Что делать при возникновении риска просрочки платежа
Как рассказали порталу kn.kz в холдинге BI Group, в случае форс-мажорных обстоятельств можно написать заявление застройщику с приложением документации. Компания, идя навстречу своим клиентам, может перенести срок оплаты за жильё на некоторое время.
Условия рассрочки от застройщиков
|
Застройщик |
Жилой комплекс |
Первоначальный взнос |
Срок рассрочки |
Цена, тг за кв.м |
|
|
Астана |
|||||
|
BI Group |
Все строящиеся |
От 30% |
До окончания строительства |
315 000 - 450 000 |
|
|
«Базис-А» |
MERIDIAN |
От 30% |
До августа 2019 г. |
390 000 |
|
|
Millennium Park |
От 30% |
До сентября 2019 г. |
348 000 |
||
|
ЖСК «Табысты Инвест» |
«Табысты» |
От 50% |
До 12 мес. |
От 270 000 |
|
|
«Альянсстройинвест» |
«Лесная поляна»» |
От 20% |
До 5 лет |
280 000 |
|
|
«Компания – НурайСтрой» |
«Нурай» |
От 50% |
До 2 лет |
От 200 000 |
|
|
Highvill Kazakhstan |
Highvill Ишим |
От 20% |
До октября 2019 г. |
504 000 |
|
|
Highvill Park |
От 20% |
До декабря 2019 г. |
465 138 |
||
|
Baumeister |
«Аксиома» |
От 20% |
До 5 лет |
333 205 |
|
|
BI Group |
Expo Residence |
От 20% |
До 12 лет |
339 900 |
|
|
AIZ-Qurylys |
Уркер City |
От 50% |
До 12 месяцев |
200 000 |
|
|
Алматы |
|||||
|
Cordial Construction |
Alatau Golf Residences |
От 20% |
До 2 лет |
От 349 000 |
|
|
Exclusive Group |
Аспан Сити |
От 50% |
До 1 года |
От 210 000 |
|
|
Exclusive Construction |
Alatau City |
От 50% |
До 1 года |
От 240 000 |
|
|
Tau Development |
Braun |
От 50% |
До 2 мес. |
550 000 |
|
|
Terra |
От 10% |
До 1 года |
От 490 000 |
||
|
Караганда |
|||||
|
«Номад Строй ЭК» |
«Нурлы жол» |
Дом сдан. Индивидуальные условия рассрочки |
220 000 |
||
|
Eurasia Building |
«Комфортный дом на Карбышева» |
От 20%, затем по 100 000 тг до сдачи дома. Остаток — в ипотеку |
I квартал 2019 г. |
От 219 240 |
|
|
«Комфортный дом в Новом городе» |
II квартал 2019 г. |
От 244 674 |
|||
|
«Курылыс-Караганда» |
Таттимбета, 5/5 |
От 70% |
До 2 мес. |
От 210 000 тг |
|
|
PROFINVEST group |
«Гулдер» |
От 30% |
До 3 месяцев |
250 000 |
|
Карима Апенова, информационная служба kn.kz