Земельные участки: тенденции рынка, цены, советы специалистов

Многие хотят иметь земельный участок, мечтая когда-нибудь построить на нем дом, разбить сад, установить беседку с мангалом либо связывают с участком открытие собственного дела. Какая ситуация складывается на рынке земельных участков, что влияет на цену, о чем стоит помнить землевладельцам и как реально получить бесплатную землю в Казахстане, рассмотрим в данной статье.

В первую очередь стоит отметить, что земля в нашей стране как объект недвижимости и как один из инструментов вложения капитала, в общем пока не теряет своей привлекательности. Рынок земельных участков, также как и любой другой рынок, подвержен цикличности рыночных колебаний. И на сегодняшний день он переживает стадию стагнации и уменьшения активности. Оживление на земельном рынке будет во многом зависеть от улучшения платежеспособности граждан, ситуации в банковском и строительном секторах. На рост рынка могут повлиять планы развития городов, которые активизируют строительный сектор. Население будет больше нуждаться в комфортном собственном частном доме, и спрос на землю сохранится.

Молодая семья: жилищные программы в Казахстане >>>

От чего зависит цена земли

Если жилую недвижимость можно оценить, опираясь на исходную стоимость строительства, то земля — оценивается по-другому. Большую роль играет престижность района и обеспеченность участка инфраструктурой. Как узнать стоимость участка? Нужно найти три аналогичных предложения в том районе, где расположен интересующий вас участок. Хорошо, если сравниваемые участки находятся на одной и той же улице. Выводим среднюю стоимость. На торг отнимаем от 5 до 10%. Еще столько же — поправка на ликвидность. Этот коэффициент оценщики ввели после перехода на плавающий курс тенге, когда цена резко взлетела после скачка курса.

Есть несколько параметров, которые всегда оказывают влияние на стоимость земельного участка.

Тенденции рынка недвижимости 2018 года и ожидаемые изменения 2019-го: аналитика kn.kz >>>

• Правоустанавливающие документы. Наличие документов на землю — один из важных факторов, влияющих на стоимость участка. К ним относятся договор купли-продажи, государственный акт на право частной собственности на земельный участок.
• Месторасположение. Учитывается отдаленность от центра, примыкающее окружение, транспортная доступность к объекту.
• Основные коммуникации. Оценивается наличие таких коммуникаций как электричество, водоснабжение, канализация.
• Делимость земельного участка. Земельный участок может быть как делимым, так и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. Делимость или неделимость участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

Эксперты рынка недвижимости об итогах 2018 года и прогнозах на 2019 год >>>

Цены на рынке земли в городах Казахстана

Рынок земельных участков Астаны

По данным аналитической службы kn.kz, в декабре 2018 года количество земельных участков предложенных к продаже в Астане стало меньше на 30%, чем было представлено в начале года. Рынок земельных участков довольно специфичный и мало рассматривать среднюю цену в целом по городу, так как назначения участков различны и в зависимости от структуры предложений в разрезе назначения зафиксированы довольно значительные ценовые колебания. Например, рынок участков под многоэтажную застройку «просел» почти в половину.

Однако не стоит думать, так что цена земель упала вполовину. Дело в том, что с рынка предложения ушли несколько дорогостоящих участков в центре города, а, следовательно, и структура предложения изменилась, тем самым потянув среднюю цену вниз. Ровно противоположная картина вырисовывается в сегменте участков под коммерческую застройку. Но здесь рынок предложения гораздо шире, структура предложения меняется довольно часто, а значит и средняя цена колеблется в противоположных направлениях.

Налоги на недвижимость в 2019 году: ставки, сроки, штрафы >>>

Можно говорить о том, что средняя цена в целом по Астане за 2018 год изменилась незначительно, всего в пределах 5%. Но для того чтобы выявить изменения цен необходимо прослеживать цены по конкретно интересующим участкам. Таким образом, цены на участки в Астане в 2019 году будут, меняется в зависимости от спроса и месторасположения. Например, в местах активного развития города элитные участки продолжат расти в цене, в отдаленных частях города возможно небольшое снижение цен.

Назначение	Цена в декабре 2018 г., тг/сот.	Изменения за год (к январю 2018 г.)
ИЖС	1 574 254	-2
Коммерческое	2 798 943	57
МЖК	3 322 159	-43
Промышленное	2 062 442	-8
Сельское хозяйство	220 609	32
Общий итог	1 920 858	-5

В столичных агентствах недвижимости говорят, что спрос на земельные участки уменьшился в два раза, так как сделки утратили спекулятивную составляющую, которая прослеживалась в период роста цен.

Какую ипотеку выдает Жилстройсбербанк? >>>

Рынок земельных участков Караганды

Как отмечают аналитики kn.kz, за год объем предложения на карагандинском рынке земельных участков сократился на 20%. В декабре 2018 года наблюдался рост средних цен по отношению к ценам, зафиксированным на начало 2018 года. Увеличение средних цен отмечается на участки под индивидуальное жилищное строительство и под производственные нужды. Отметим, что цены на участки под многоэтажную застройку не изменились, да и количество предложенных объектов осталось то же. Цены на участки под коммерческую застройку изменились незначительно.

Напомним, что на рынке жилья в Караганде также просматривался плавный рост цен, наблюдалось также увеличение спроса, как на квартирном рынке, так и на рынке частного жилья. Тем самым можно судить о том, что на рынке земельных участков в 2019 году будет преобладать сдержанный рост цен.

Назначение	Цена в декабре 2018 г., тг/сот.	Изменения за год (к январю 2018 г.)
ИЖС	659 625	34
Коммерческое	1 666 276	-3
МЖК	1 126 769	0
Промышленное	498 050	34
Сельское хозяйство	246 392	1
Общий итог	1 108 963	13

Как выгодно купить жилье? >>>

Рынок земельный участков Алматы

Алматинский рынок земельных участков отличился своей стабильностью. За год ценовые колебания по всем сегментам незначительные, лишь в сегменте земель под производственную застройку зафиксировано ценовое снижение, обусловленное изменением структуры предложения. За год прирост предложения составил 24%. В текущем году значительных ценовых колебаний не ожидается. Исключением могут быть участки дефицитного характера в наиболее перспективных районах города, где с сокращением предложения будет увеличиваться и цена.

Назначение	Цена в декабре 2018 г., тг/сот.	Изменения за год (к январю 2018 г.)
ИЖС	5 286 285	5
Коммерческое	4 852 838	2
МЖС	10 170 463	-1
Производственное	1 923 486	-33
Сельское	1 097 195	6
Общий итог	3 571 510	3

Ипотека от Жилстройсбербанка по программе «Нурлы жер»: обновленные условия >>>

Комментарии эксперта

На вопросы портала kn.kz отвечает специалист по земельным участкам и коммерческой недвижимости алматинского АН Vizit Михаил Колюгаев.

— Какие тенденции Вы бы отметили на рынке земельных участков за последний год?

— Прежде всего отмечу повышенный спрос на земельные участки под строительство частных домов в сегменте цен от 5 до 10 млн тг. Покупателями участков обычно выступают многодетные семьи. Чем объясняется данный спрос? Рассмотрим на примере двух быстроразвивающихся районов Алматы — мкр-ны Жас-Канат и Кайрат. Это соседние районы. Жас-Канат — это многоэтажный спальный микрорайон, а Кайрат — микрорайон, состоящий из частного сектора и с большим объемом пустующих участков, но местами с уже готовыми земельными наделами площадью от 6 соток.

Трехкомнатная квартира площадью 80 кв.м в Жас-Канате стоит порядка 18-19 млн тенге. За новые участки в Кайрате просят от 6 до 10 млн тг. Построить дом, общей площадью порядка 120 кв.м, будет стоить примерно 8-10 млн тг. В итоге получается, что дом с участком обойдется примерно в 18 млн тг. В результате жилье большей квадратуры за те же деньги, плюс возможность парковки на собственном участке. Очень радует, что наш народ умеет считать деньги.

Однако, несмотря на повышенный спрос, у населения не хватает денежной массы для освоения этих участков, 8 из 10 человек, желающих приобрести земельный участок для строительства жилого дома, не имеют на руках полной суммы, поэтому стараются найти участок в рассрочку или обращаются в банки. Банки в свою очередь не отказывают в возможности кредитования и могут выдать половину стоимости участка, поставив его к себе в залог. Но обычно этого недостаточно для строительства дома. Было бы неплохо, если бы у наших банков появился продукт, благодаря которому большая масса населения нашей страны могла бы решить эту насущную проблему жилья.

В силу сложившейся картины на рынке недвижимости появляется все больше предложений так называемого секционного жилья. Это блокированные дома, или иначе таунхаусы. Таунхаус — это квартира, обычно в двух-трехуровневых домах, с небольшим приусадебным участком. Стоимость таких квартир в бюджетном варианте обычно не превышает стоимости квартиры в многоэтажном доме, а при невысокой стоимости участка, даже значительно ниже. Соответственно, я могу с уверенностью предположить, что будет появляться все больше инвесторов именно в этом сегменте рынка, потому как он имеет относительно высокую степень доходности.

Особо хочется отметить подход государства к освоению земель, присоединенных к городу. На запросы об обустройстве дорог в новых жилых массивах, мы получили четкий ответ, что обустройства дорог и асфальтирование будет производиться, после укладки под землей таких коммуникаций как вода и канализация. И я вижу выполнение этих обязательств во многих районах нашего города.

Также есть повышенный спрос на небольшие земельные участки, расположенные вдоль дорог с большим транспортным потоком под ведение бизнеса. Но таковых участков очень мало.

Предполагаю, что продлится мораторий на изменение целевого назначения на земли для ведения крестьянского хозяйства.

— Какова динамика сделок купли-продажи на рынке земли?

— Динамика зависит от сложившегося спроса. В сегменте цены за земельные участки от 5 до 10 млн тг сделки проходят в десятки раз чаще, чем в более высоком сегменте. Ощущается, что сделок проходит немного, но, тем не менее, ощущается, что сделок стало чуть больше, чем в 2015-2016 годах. Можно заметить, что после резкого повышения курса доллара цены на земельные участки выросли, как бы «догоняя» доллар, и рынок земельных участков, как и всей недвижимости, замер в ожидании, что будет дальше. Со временем люди привыкли к высокой стоимости, но сделок особо не было. Сделки проходили там, где собственники земли опускали цену на участок. Ведь мы живем в стране, где основная валюта — это тенге. Люди получают зарплаты в тенге, рынок услуг — в тенге. Но зарплаты не повысились и услуги не подорожали на столько, на сколько вырос доллар. Соответственно, и покупательский спрос не такой высокий. Смело могу сказать, что до тех пор, пока мы будем равняться на доллар, а не на национальную валюту, рынок недвижимости будет нестабильным.

— Как продать земельный участок быстро?

— Продать участок быстрее в сложившей экономической ситуации на самом деле просто — сбрасывайте цену, и покупатель найдется. Если же хотите продать по рыночной цене (рынок определяется не выставочной цене на сайтах о недвижимости, а конкретными сделками в данном районе), тогда нужно изучить рынок предложений, объехать и посмотреть предлагаемые земельные участки. И это необходимо, так как земельный участок — это не всегда ровный кусок земли, у него могут быть какие-либо особенности (неровный рельеф, склон, неудобная форма самого участка, удаленность необходимых коммуникаций и т.д.), а затем уже выставлять участок на продажу. Причем могу смело сделать выводы, что если вы хотите выгодно продать участок, то вам необходимо научиться создавать продающие тексты. Необходимо также знать о планах города на массив, в котором расположен данный участок. И многое другое. Если же вы занятой человек, или не владеете продажными навыками, тогда вам проще обратиться в профессиональное агентство недвижимости, специализирующееся на продаже земельных участков, и я уверен, что вы сможете продать участок по реальной рыночной цене.

Реформа ЖКХ: что даст замена КСК на ОСИ? >>>

О чем нужно помнить собственникам земли

Собственный земельный участок в Казахстане можно продать, сдать в аренду, подарить и завещать.

Землю под индивидуальное жилищное строительство можно получить двумя способами. Это либо временное безвозмездное пользование с правом дальнейшего перехода в частную собственность, либо частная собственность в случае покупки земли на рынке. Согласно закону земельные участки могут находиться в частной собственности, если заняты зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания. Стоит отметить, что землю также можно наследовать в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежал на праве временного долгосрочного или краткосрочного землепользования.

Участок у вас могут забрать или наложить штраф. Это касается случая, когда вы используете его не по целевому назначению. Если вы получили или купили земельный участок, целевое назначение которого «жилая застройка», то открывать просто так магазин или салон красоты нельзя. Для этого необходимо поменять целевое назначение земельного участка. В остальном вы вправе строить на своей земле и эксплуатировать здания и сооружения (гараж, баня, дом, коммуникации) в соответствии с законодательством РК.

Землю могут у вас изъять. Если она понадобилась государству на оборонные нужды, если под вашим домом были обнаружены полезные ископаемые или через вашу территорию решили провести железную дорогу либо, например, построить газопровод. В таких случаях вашего согласия государству не потребуется. В остальных случаях Земельным кодексом предусматривается согласие владельца земельного участка на его отчуждение или добровольный отказ, либо продажу.

На что обратить внимание при покупке дома: советы риелторов, цены >>>

Как реально получить 10 соток от государства

Как известно, каждый казахстанец имеет право получить 0,10 га или в простонародье 10 соток под индивидуальное жилое строительство.

Эксперт в области земельного и экологического права Бакытжан Базарбек дает несколько советов о том, как реально получить 10 соток земли.

1. Согласно Земельному кодексу, ходатайство вы подаете по месту нахождения земельного участка. То есть, подаете в тот акимат, где вы решили получить ваши 10 соток. Если в вашем поселке, либо селе нет акимата, подаете в тот акимат, куда относится по территориальности ваш поселок.
2. Знайте, то, что в таких населенных пунктах как Алматы и Астана, Генеральный план, планы детальной планировки, проекты застроек не позволяют предоставление участков под ИЖС на бесплатной основе. Все выставляется на аукционы. Если хотите узнать предусмотрены ли земельные участки под ИЖС, знайте есть Генплан, проект ПДП и застройки, проект земельно-хозяйственного устройства территории, а если в вашем поселке не проживает и 5 тысяч человек, то требуйте схему развития и застройки вашего поселка.
3. Согласно Земельному кодексу в населенных пунктах с источниками центрального водоснабжения и электроснабжения выдаются участки с линиями водоснабжения и электроснабжения, при отсутствии источников центрального водоснабжения, участки выдаются при наличии линий электроснабжения.
4. Ищите те населенные пункты (села, поселки), за пределом вашего города в периметре от 30 до 60 км, где проектируются инженерные сети с разумной очередью на землю. Информация об инженерных сетях и очереди граждан на землю размещается на специальных стендах и на интернет сайте местных исполнительных органов.
5. Постоянно отслеживайте свою очередь. Для этого вам выдают уведомление о постановке на специальный учет. Это и есть тот документ, который должен быть предельно сохранен вами и отслежен.
6. Если вы пришли в акимат и вам говорят, земли нет. Всегда требуйте письменного отказа, ведь письменным документом вы можете восстановить нарушенные ваши права.
7. Если в вашей семье есть несколько трудоспособных и достигших совершеннолетия членов семьи, то каждый из них обладает правом получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Если вам в акимате вдруг сказали, что примут на спецучет только одно заявление на одну семью, либо выдадут один участок, потребуйте письменного ответа. Никто в акимате такой документ не выдаст. Мой совет каждому — не подавайте все заявления всех членов семьи в один акимат, раскидайте эти заявления в населенные пункты в периметре свободной доступности.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz