Жизнь современного человека весьма динамична. Ему порой приходится менять место работы и переезжать в другой город. Иногда встает вопрос о смене места жительства в связи с созданием семьи или по другим причинам. Если при этом учесть, что сегодняшние цены на недвижимость остаются высокими, а ипотечные займы доступны только гражданам со стабильно высокой зарплатой, то вопрос где и как арендовать квартиру остается актуальным для значительной части населения нашей страны.
Несмотря на то, что правительство работает над тем, чтобы казахстанцам стало легче купить квартиру в ипотеку, и разрабатывает один ипотечный продукт за другим («7-20-25», «Баспана Хит», «Орда»), какого-то значительного влияния на рынок недвижимости эти программы все же не оказывают. Аренда жилья остается востребованным сегментом.
Как изменились ставки найма за год, какие главные советы по найму жилья дают риелторы, каковы юридические нюансы аренды, рассмотрим в данном материале.
Что происходит на рынке аренды жилья
Рынок арендного жилья в отличие от сегмента продаж является очень динамичным. По данным аналитической службы kn.kz, средний срок экспозиции в «дешевом» сегменте составляет около одной недели. В связи с этим арендный рынок чутко реагирует на экономические неурядицы и уровень спроса.
В частности, на рынок аренды жилья повлияло ослабление тенге. Обесценивание национальной валюты всегда связано со снижением платежеспособного спроса, в том числе и на рынке недвижимости — как продажи, так и аренды. В такие периоды в сегменте аренды резко возрастет спрос на «дешевые», доступные квартиры. Снижение доходов и дороговизна ипотеки заставляет многих граждан снимать жилье либо уже менять «дорогие» съемные квартиры на более «дешевые» варианты.
Таким образом, ставки аренды на 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса в нецентральных районах остаются стабильными. В то же время собственники арендных квартир больших форматов и/или жилья бизнес- и элит-класса для удержания арендаторов идут на скидки, которые могут составить 15-20% в год.
В условиях снижения платежеспособного спроса в ближайшие месяцы на рынке аренды ожидается продолжение снижения ставок аренды и цен продажи. При этом главным образом основное снижение произойдет в сегменте «дорогого» жилья, в сегменте «дешевого» ставки аренды останутся относительно стабильными.
— Арендаторы достаточно активны, что в этом году, что в прежние годы, — говорит директор агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Наталья Шилина. — Другой вопрос, что их активность зависит от цены. Есть цены рекламные, а есть фактические. При встрече с арендодателем можно в принципе адекватно договориться и прийти к общему знаменателю. Если арендное жилье находится в средней ценовой категории, то оно всегда востребовано. Есть и элитное арендное жилье, которое тоже подразумевает своего арендатора. Но когда цена завышена по отношению к состоянию квартиры, к району и другим характеристикам, то данная недвижимость будет пустовать.
Изменение цен за аренду жилья в Астане
По информации аналитической службы kn.kz, средняя величина аренды в Астане в октябре 2018 года составила 154 391 тенге за квартиру в месяц. За месяц средние ставки найма снизились всего на 2%, преимущественно в районе Сарыарка. За год аренда жилья просела на 21%. Снижение ставок найма зафиксировано по всем районам. Объем предложения за год сократился на 18%. Средняя величина дохода от аренды квартиры в Астане составляет 6,4% в год.
|
Район |
Средневзвешенная ставка аренды за квартиру, тг/мес. |
Изменения к сентябрю 2018 г, % |
Изменения к октябрю 2017 г, % |
|
Алматы |
148 274 |
3 |
-22 |
|
Есиль |
170 572 |
-2 |
-18 |
|
Сарыарка |
128 902 |
-11 |
-28 |
|
Среднее по городу |
154 391 |
-2 |
-21 |
Изменение цен за аренду жилья в Караганде
В октябре 2018 года средняя ставка найма жилья в шахтерской столице составила 108 696 тенге за квартиру в месяц, что на 3% ниже, чем в предыдущем месяце и на 28% дороже прошлогоднего показателя. В то же время отмечается прирост объема предложения в 2,7 раза, что и повлияло на изменение структуры предложения и на среднюю ставку найма. Средняя величина дохода от аренды квартиры в Караганде составляет 8,6% в год.
|
Район |
Средняя арендная ставка за квартиру, тенге |
Изменения к октябрю 2017 г, % |
Изменения к сентябрю 2018 г, % |
|
Город |
115 604 |
22 |
1 |
|
Майкудук |
45 167 |
6 |
-2 |
|
Михайловка |
103 600 |
7 |
14 |
|
Пришахтинск |
36 667 |
5 |
5 |
|
Юго-Восток |
112 152 |
43 |
-6 |
|
Общее по городу |
108 696 |
28 |
-3 |
Арендные ставки в других городах
Что касается аренды жилья в остальных городах республики, то, как передает Комитет по статистике РК, ставки найма в целом по стране в октябре стали ниже на 0,1 %. Снижение отмечено в Туркестане (-2,5 %) и Актау (-1,6 %). Рост ставок найма наблюдался в Костанае и Шымкенте, где плата за аренду выросла в среднем на 2,1 и 1,1 % соответственно.
По итогам месяца самые высокие ставки найма жилья были зафиксированы в Астане (2 751 тг/кв.м), Алматы (2 265) и Актобе (1 983). Наиболее низкие — в Таразе (967 тг/кв.м), Кызылорде (1 090) и Уральске (1 098). За год арендная ставка показала рост в Жезказгане (+37,2 %), Астане (+7,1 %) и Таразе (+3,8 %). Дешевле стала обходиться аренда жилья в городах Актау (-1,9 %) и Кокшетау (-0,1 %).
Как снять квартиру грамотно
1. Обратитесь в профессиональное агентство
Найти квартиру в аренду быстрее и удобнее с помощью специалистов. Риелторы, работающие профессионально, помогут подобрать жилье и оформить необходимые документы. Директор агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Наталья Шилина советует быть разборчивыми в выборе специалистов.
— Я достаточно часто сталкивалась с такой информацией от людей о том, что какие-то компании или риелторы в частном порядке предоставляют списки арендного жилья и по этому поводу просят сделать предоплату, — говорит руководитель агентства. — Хочу обратить внимание арендаторов: когда вы заключаете подобные договоры, внимательно, не торопясь, прочитываете каждый пункт этого договора, чтобы потом не выдвигать претензии к тому риелтору, с которым вы работали. То есть, получая информационный список, вы получаете услугу информационную, а не практическую. Это значит, что вы не видите квартиру, ее состояние, ту мебель, которая находится в ней. Вы просто получаете номера телефонов или адреса квартир, предлагаемых к аренде. Насколько они подтвержденные эти адреса, насколько состояние, качество мебели самих квартир, ремонта соответствует информационной услуге, говорить здесь сложно.
Наталья Шилина советует попросить у компании предоставить специалиста, с которым нужно поездить по квартирам, указанным в объявлениях. Если интересы двух сторон совпадут, то тогда уже можно говорить о заселении, и потом только производится оплата услуг специалиста.
2. Проверьте документы
Если вы нашли квартиру самостоятельно, без обращения в агентство недвижимости, то в первую очередь поинтересуйтесь у арендодателя, согласен ли он заключить договор найма и представить все необходимые документы? Если хозяин квартиры отказывается и пытается убедить вас в своей порядочности, то от такой сделки лучше отказаться.
Во-первых, необходимо выяснить, реально ли перед вами собственник квартиры. Сегодня встречается мошенническая схема субаренды, на которую попадаются те, кто не проверяет документы арендодателя и верит ему на слово. Потребуйте правоустанавливающие документы, коммунальные счета на имя арендодателя и проверьте его личные документы (не только удостоверение личности, но и, например, водительские права). Потому что подделать один документ не сложно, а несколько — гораздо хлопотнее. Мошенник, скорее всего, откажет вам в просьбе о представлении документов.
3. Составьте договор
Когда все вопросы по праву собственности и личности хозяина урегулируются, обязательно предложите заключить договор аренды. Даже собственноручно написанный документ и подписанный двумя сторонами будет иметь юридическую силу. Договор, заключенный на срок не более 1 года, регистрировать в правовом кадастре не обязательно.
— Договор аренды дисциплинирует две стороны: и арендодателя, и арендатора с одной стороны, с другой является некой страховкой для обоих, — говорит руководитель агентства Наталья Шилина. — В договоре аренды стандартного образца прописываются данные удостоверения личности, срок аренды, величина арендной платы, в какое время она должна производиться. По желанию двух сторон прописывается, что присутствует в квартире на момент сдачи арендного жилья. Данные договоры фиксируются в базе. Когда квартира освобождается, например, через полгода или год, нас информируют арендодатели, и мы можем поднять договор, посмотреть, подтвердить, когда сдавалась квартира, какая была там ценовая политика и т.д. Во всяком случае, это очень удобно двум сторонам, и также специалистам риелторских компаний.
Итак, если подойти к аренде жилья со всей ответственностью и грамотностью, то можно избавить себя от многих проблем, с которыми сталкиваются арендаторы.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz