Что такое «10 миллионов тенге» для недвижимости в Казахстане? Если еще три года назад, в начале 2015-го, эта сумма составляла 54 000 долларов, то сегодня это ровно в два раза меньше — 27 000. Разумеется, и цены на недвижимость скорректировались соответствующим образом. На сегодняшний день это по-прежнему достаточная сумма для решения жилищного вопроса в любом городе страны.
Спрос на жилую недвижимость в Казахстане остается высоким. Это поддерживает цены, как на первичном рынке, так и на «вторичке». При этом рынок жилищного строительства переходит в стагнацию. Согласно исследованию портала ranking.kz, за год крупных и средних среди активных застройщиков стало меньше на 22 предприятия. Основная причина — нехватка оборотных средств. Рынок жилстроя призваны оживить госпрограммы. Но аудитория у них целевая. Большинству же казахстанцев приходится покупать квартиру на вторичном рынке либо в коммерческой новостройке.
Какими характеристиками будет обладать жилье за 10 миллионов тенге в городах страны, как повлиял курс валют на цены жилья и какой способ покупки наиболее выгодный, если нет наличных, рассмотрим подробнее.
Если хотите купить квартиру в Астане
По данным аналитической службы портала kn.kz, квартиры до 10 миллионов тенге в столице сосредоточены в основном в районах Алматы (35%) и Сарыарка (29%). Оставшаяся часть приходится на Есиль (16%), Косшы (12%) и прочие районы (8%).
Причем львиная доля предложения находится в новостройках — 57%. Остальную часть примерно поровну делят квартиры старого типа, «хрущевки» и улучшенные. Год постройки домов начинается от 1962 до 2017.
Ляззат Ашимова, маркетолог филиала Агентства недвижимости «Этажи» в г. Астане:
— Данная сумма является весьма хорошим началом для покупки той или иной недвижимости. В столице есть множество вариантов, исходя из бюджета в 10 000 000 тенге. Основная масса будет приходиться на начало левого и правого берега столицы. Все районы очень развиты в плане инфраструктуры. Практически к каждому ЖК привязаны больницы, школы и супермаркеты. Алматинский район, Байконурский и Есильский располагают объектами квадратурой от 22 до 40 квадратных метров. В основном это однокомнатные квартиры вторичного рынка.
2- или даже 3-комнатные квартиры имеются в Сарыаркинском районе. Квадратура варьируется, каждый объект имеет индивидуальные особенности, которые могут понравиться покупателям.
В самом популярном районе, вблизи ТД «Евразия» есть варианты приобрести 1-комнатные квартиры, квадратурой до 36 квадратных метра в кирпичном доме 1990 года постройки.
Касательно Есильского района, с бюджетом в 10 миллионов тенге можно купить квартиру в районе ЖК «Жагалау», либо же новостройки на левом берегу города. Самыми популярными ЖК от застройщика Otau Group являются Sezim Qala, Sunrise, Nova City. В этих домах можно приобрести 1-комнатные квартиры от 28 до 38 квадратных метра, в ценовом диапазоне от 9 до 10 миллионов тенге.
Поэтому, согласно информации, можно заключить, что объекты нужно рассматривать из потребностей клиента, далеко ли от работы находится жилье, какая школа будет располагаться возле объекта, есть ли торговые центры. С каждым клиентом приходится работать индивидуально, дабы удовлетворить все его желания.
— Ляззат, что происходит с ценами на рынке жилья Астаны на сегодняшний день? Влияет ли на них рост курса доллара?
— На сегодняшний день, ситуация исходит из множества факторов. Рынок недвижимости нашей столицы всегда имел тенденцию чувствительности к повышению курса доллара, но граждане должны осознавать, что от роста курса национальной валюты потребительская способность не растет, а, напротив, снижается. Исходя из этого фактора, рост цены на недвижимость незначительный, квартиры как продавались, так и продаются, но медленнее, чем могло бы быть при стабильном рынке.
Не всегда повышение цены на объект из-за роста курса национальной валюты способствует продаже недвижимости. Обесценивание валюты по отношению к доллару замедляет продажу на месяцы, а то и квартал. Продавец, всегда желает продать свой объект только сегодня и только сейчас. В других случаях, клиент и вовсе оставляет свою квартиру нетронутой, то есть не продает.
Где купить квартиру в Алматы
По информации аналитиков kn.kz, до 10 миллионов в южной столице предлагают купить в основном «однушки» в кирпичных и панельных малоэтажках 60-х, 70-х,80-х годов постройки.
Майя Дугашева, риелтор филиала Агентства недвижимости «Этажи» в г. Алматы:
— За 10 миллионов тенге в Алматы можно купить 1-, 2-комнатную квартиру. «Однушку» можно найти практически в любом районе города. Это будет обычная планировка, где кухня 6 кв.м. Если рассматривать варианты ближе к центру и верхние районы города, то это будет старое жилье 60-х годов, первые и последние этажи, в среднем состоянии. Если клиент хочет за эту сумму жилье в хорошем состоянии, дом более позднего года постройки и кухню просторнее, то тогда придется рассматривать нижние районы города, и отдаленные от центра.
Так же можно купить квартиру в новостройке, но это будет жилье на этапе застройки в таких районах как Наурызбайский, Алатауский, Жетысуйский, Медеуский, только сторона Талгарского и Кульджинского тракта. Эти квартиры могут быть в предчистовой, черновой или даже чистовой отделке.
— Майя, как повлиял курс доллара на продажи в Алматы?
— На рынке жилья сейчас неопределенная ситуация. Часть продавцов сняли свою недвижимость с продаж, так как боятся потом ничего не купить. Дело в том, что во время роста курса многие продавцы подняли цены, причем значительно. И что характерно, когда курс спустился с 383 до 355 тенге за доллар, за 4 дня никто цены так и не снизил.
Какую квартиру можно купить в Караганде
До 10 миллионов тенге в шахтерской столице можно приобрести квартиру в любом районе. Но, согласно данным аналитиков kn.kz, основная масса предложения сконцентрирована в районах Город (66%), Майкудук (23%) и Юго-Восток (15%). При этом 64% — это «хрущевки», 23% — квартиры улучшенной планировки, остальные примерно поровну делят квартиры в домах старого типа и новостройки.
Ольга Качкан, риелтор Центрального агентства недвижимости в г. Караганде:
— За 10 миллионов тенге в Караганде имеются хорошие предложения. Можно купить и квартиру в новостройке, где цена за квадратный метр составит 180 тысяч тенге. И на вторичном рынке можно приобрести хорошую 2-комнатную квартиру. И где-то даже 3-комнатную можно найти. Инфраструктура будет неплохая, достаточно развитая. Либо это будет хорошая с ремонтом 2-комнатная или без ремонта 3-комнатная. Встречаются варианты «трешки» с ремонтом. Но в этом случае хозяева требуют расплатиться наличными. Что касается районов, то это будет Город и Юго-Восток, то есть даже не удаленные от центра.
— Ольга, повлиял ли курс доллара на цены в Караганде?
— Да, повлиял. Чаще всего тенденция повышения цен наблюдалась у новостроек. С ростом курса доллара растет и цена. Точно также люди и на вторичном рынке умудряются поднимать цены. Звонят и говорят, какую сумму им надо в долларах. А некоторые оставляют без изменения, понимая, что если не продавалось по той цене, не продастся и сейчас. И курс доллара тут ничего не изменит.
Где купить квартиру в Уральске
О том, какую квартиру можно купить в административном центре Западно-Казахстанской области и что происходит там на рынке недвижимости, порталу kn.kz руководитель уральского агентства недвижимости «Контакт» Сайлаубек Ескалиев:
— В пределах 10 миллионов у нас в Уральске можно купить 2-комнатную квартиру свободно абсолютно в любом районе и даже с хорошим ремонтом. Если мы говорим про стандартные планировки, то от 44-52 кв.м можно купить квартиру с очень хорошим ремонтом. Если мы говорим о 2-комнатных квартирах квадратов на 60, то и такой объект можно будет приобрести, но эта сумма будет уже впритык. Ремонт более или менее средний.
Если говорить о 3-комнатных, то это будет центр. Если в кирпичных домах, то абсолютно без ремонта. В панельных домах можно купить квартиру с ремонтом, но на первых или пятых этажах. Я сейчас говорю о «хрущевках», обычных планировках.
Что касается в целом ситуации на рынке недвижимости Уральска, то цены здесь «стоят» уже на протяжении года. После последней девальвации было падение, причем значительное, практически отработано было повышение курса и цены квадратного метра в связи с девальвацией. Дальше рынок стагнировал. Было непонятно, он пойдет вверх или вниз.
Сейчас мы видим, в Уральске, как и по всему Казахстану, набирает ход программа «7-20-25». Если корректировки внесут и будут строить, действительно, качественное жилье, то цены на «вторичку» начнут проседать.
Что касается курса доллара, который в последнее время идет вверх, мы с 2015 года в течение двух-трех месяцев со дня последней девальвации перешли на тенговый расчет. Так как город маленький, рынок не особо емкий, мы говорим о предложении всего лишь 34 тысяч объектов недвижимости. И цены сейчас никак абсолютно не коррелируются с курсом доллара.
Какую квартиру можно купить в Атырау
Что предлагают в пределах 10 миллионов тенге в нефтяной столице Казахстана kn.kz рассказала риелтор Агентства недвижимости «Экспресс» в г. Атырау Татьяна Сибгатулина:
— В нашем городе в пределах 10 миллионов можно купить квартиру только на вторичном рынке, 1970-2000 годов постройки в таких районах как Авангард, Рахат, Привокзальный, Жил городок, Балыкшы, Стройконтора. Эти все районы с развитой инфраструктурой, рядом школы, садики. Можно сказать, это уже давно обжитые районы нашего города. Единственно, в районе Нурсая можно купить квартиру в пределах 10 миллионов. Годы постройки 2012-2018. Это новый район нашего города, в основном дома, возведенные по госзаказу. Там инфраструктура также развита.
На данный момент с ценами на недвижимость пока все спокойно. Потому что мы уже перешли на расчеты в тенге. Если покупатели делают акцент на продажу квартиры в долларах, то мы объясняем, что сейчас цены регулируется в тенге. И многие уже перенастроили себя на ориентир цен в национальной валюте.
Способы покупки квартиры за 10 миллионов при отсутствии наличных
Если у вас нет всей суммы сразу, то придется воспользоваться услугами банков. Можно рассмотреть несколько вариантов ипотеки. Процентная ставка и переплата будут зависеть от наличия у вас первоначального взноса. Можно обойтись и без него, если есть дополнительный залог, но ипотека в этом случае обойдется дороже.
Итак, что предлагает рынок на сегодняшний день.
Ипотека «7-20-25» на новостройки
В этом году впервые в стране заработала жилищная программа, рассчитанная только на первичный рынок квартир, когда застройщика покупатель выбирает сам. Обязательное условие — заемщик не должен иметь жилье на праве собственности.
Примерные расчеты по ежемесячному платежу по ипотеке «7-20-25»
|
Стоимость недвижимости, тенге |
10 000 000 |
|
Процентная ставка |
7% |
|
Первоначальный взнос, тг |
2 000 000 |
|
Ежемесячный платеж, тг |
57 тыс. |
|
Срок займа |
25 лет |
По данному займу можно расплатиться и раньше, тогда переплата будет значительно меньше.
Ипотека на вторичное жилье в коммерческом банке
Если вы нашли квартиру на вторичном рынке или на первичном, но не подходите по условиям программы, можно рассмотреть ипотеку в коммерческом БВУ. Например, по ипотеке «Стандарт» Банке ЦентрКредит первоначальный взнос составляет не менее 30%, срок кредита до 15 лет. Ставка — от 15,5% (ГЭСВ — от 15,9%). Ипотека выдается как с анализом, так и без анализа платежеспособности.
Расчеты по ипотечной программе «Стандарт» в Банке ЦентрКредит
|
Срок займа |
10 лет |
|
Базовая ставка |
15,5% |
|
Первоначальный взнос, 40% |
4 000 000 |
|
Сумма займа |
6 000 000 |
|
Ежемесячный платеж (аннуитет) |
98 650 |
|
Переплата |
5 838 000 |
Ипотека от Жилстройсбербанка при наличии 50% первоначального взноса
При наличии половины от стоимости квартиры самой выгодной была бы ипотека от Жилстройсбербанка.
|
Первоначальный взнос, 50% |
5 000 000 |
|
Ежемесячный взнос в первые 3 года 3 месяца по ставке 8,5% |
70 833 |
|
Ежемесячный взнос в последующие 6 лет по ставке 4,5% |
45 800 тг |
|
Переплата |
3 628 000 |
Карима Апенова, информационная служба kn.kz