Покупка квартиры в рассрочку от застройщика в 2018 году: юридические нюансы

Рассрочку, которую предлагают застройщики на сегодняшний день, все же трудно назвать альтернативой ипотеки. В основном полный расчет за квартиру требуют сделать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, а это чаще всего в среднем составляет до 12 месяцев. Тем не менее, для многих покупателей квартир в новостройке, у которых нет полной суммы на руках, это выгодный вариант выхода из ситуации.

Купить квартиру в рассрочку можно, имея только удостоверение личности. Отсутствие проблем с подготовкой и оформлением документов делают опцию по рассрочке еще более привлекательной для определенной категории покупателей. Да, у рассрочки имеются свои плюсы и минусы, но с учетом того, что застройщики сейчас стали более лояльными к своим клиентам, у покупателей с деньгами стало значительно больше преимуществ.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Что предлагают застройщики

Зачастую рассрочка распространяется на строящееся жилье. Но если объект не удается распродать до стадии завершения, то стройкомпании идут навстречу клиентам, предлагая более длительные варианты рассрочки на срок до 7 лет. Хотя при этом процент переплаты становится выше.

Что касается процентов, то нередко в отделах продаж называя рассрочку беспроцентной, добавляют, что если покупка будет 100-процентная и за наличный расчет, то стоимость за квадратный метр будет ниже.

Первоначальный взнос, в основном составляет от 30%, но встречаются предложения и от 15%, как, например, в астанинском ЖК «Жагалау-4».

Преимущества рассрочки от застройщика:

• не требуется подтверждать ежемесячный доход;
• отсутствуют комиссии и другие дополнительные расходы;
• минимальный пакет документов;
• сжатые сроки оформления;
• нет переплаты либо незначительная, по сравнению, с ипотекой;
• можно без штрафов получить отсрочку по выплатам.

Недостатки:

• короткий срок рассрочки, в связи с чем большой размер взносов;
• зачастую дом еще не сдан в эксплуатацию;
• есть риск задержки строительства и сроков сдачи;
• риск оказаться обманутым дольщиком.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

На что обратить внимание, покупая квартиру в рассрочку

Какой заключить договор с застройщиком

На стадии строительства покупатель не может получить квартиру в собственность, а имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта ещё не существует. В связи с этим застройщики предлагают другие виды договоров: договор о долевом участии, предварительный договор, договор цессии, договор ЖСК и другие.

— Все договоры, которые предусмотрены в таких случаях, имеют юридическую силу, — говорит адвокат Центральной юридической консультации г. Астаны Лариса Корчагина. — Самое главное, чтобы стороны добросовестно выполняли все свои обязательства.

Остановимся на некоторых видах договоров, которые предлагают покупателям квартир в новостройках.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Предварительный договор купли-продажи новостройки в рассрочку

Такой вид договора включает в себя обязательства заключить в будущем основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным. Для того чтобы документ был юридически сильным, договор нужно оформлять согласно всем нормам действующего законодательства. Предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме.

В договоре важна каждая мелочь. В нем должны быть оговорены все существенные условия, определяющие предмет основного договора:

• точный адрес недвижимого имущества;
• площадь;
• собственник;
• цена недвижимости;
• срок заключения основного договора и др. моменты.

Когда определённый срок не назначен, то основной договор должен быть заключён в течение года со дня заключения предварительного. Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.

Заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.  

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году: аналитический обзор kn.kz >>>

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Встречаются предложения от застройщиков заключить договор жилищно-строительного кооператива. ЖСК вправе организовывать любые граждане с целью строительства жилого дома и использования его помещений для проживания членов кооператива. Статья 108 ГК РК гласит, что в кооператив могут вступать и юридические лица.

При возведении ЖК заказчиком выступает жилищно-строительный кооператив, строительная компания является генподрядчиком. Отношения между ЖСК и компанией складываются на основании совместной деятельности. Члены кооператива могут контролировать процесс строительства, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом. В случае банкротства стройкомпании пайщики могут самостоятельно достроить здание.

Договор цессии

— Договор цессии подразумевает переуступку права требования, — говорит адвокат Центральной юридической консультации г. Астаны Лариса Корчагина. — Квартиру продать дольщик не может, т.к. квартира будет принадлежать дольщику только после того, как закончится строительство жилого комплекса, дом введут в эксплуатацию и передадут по акту приема-передачи дольщику. Дольщик обязан зарегистрировать возникшее право собственности на недвижимость и только потом у него возникнет право распоряжаться квартирой. В случае, когда строительная организация сама предлагает вам заключить договор цессии на квартиру, скорее всего, данное недвижимое имущество передано застройщику (подрядчику или субподрядчику) в счет оплаты выполненных работ и для получения «живых» денег. Вышеупомянутые лица заключают договора переуступки права требования. В случае заключения переуступки права требования с физическим лицом, стоит поинтересоваться, почему дольщик решат передать свое право требование на недвижимость.

Ипотека от «Нурлы жер» под 10% годовых: условия и расчеты >>>

Договор долевого участия в жилищном строительстве

— С 2016 года, когда был принят Закон о долевом участии в жилищном строительстве, строительные компании должны заключать договоры долевого участия, — говорит адвокат Лариса Корчагина. — Но застройщики, в силу объективных и субъективных причин, зачастую ищут альтернативу договорам долевого участия.

Юрист отмечает, что, необходимо очень внимательно отнестись к договору, который вам предлагает на обозрение компания. Несмотря на то, что п.1 ст. 378 ГК РК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей вносить изменения, как правило, вам никто не даст.

Лариса Корчагина подробно рассказала, на что обратить внимание, заключая договор о долевом участии. В тексте договора обязательно должна содержаться следующая информация:

блок (подъезд), номер квартиры (или нежилого помещения), площадь квартиры (жилая и нежилая), наименование жилого комплекса (ЖК), место расположения строящегося объекта (адрес);

• план квартиры;
• стоимость квартиры;
• срок сдачи объекта;
• порядок и срок передачи квартиры;
• размер неустойки.

Договоры должны быть обязательно прошиты и пронумерованы. Попросите строительную компанию предоставить вам акт сверки взаиморасчетов.

Как расторгнуть договор с застройщиком

Как рассказала адвокат Лариса Корчагина, расторжение договора, заключенного с компанией по долевому участию в жилищном строительстве производится на основании ст. 401 ГК РК и на основании пункта договора в котором предусматривается условия расторжения договора. Если соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, то сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, может урегулировать данный вопрос в суде. Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить требование об изменении или расторжении договора другой стороне и только после получения отказа, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении обратиться в суд.

— Хочется обратить внимание на тот факт, что при расторжении договора, сторона, пострадавшая от недобросовестного исполнения другой стороной своих обязанностей будет требовать возместить понесенные ею убытки, — говорит адвокат. — Но зачастую, что-то взыскать с недобросовестной стороны, а чаще всего это застройщик, не представляется возможным.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

Условия рассрочки от застройщиков в Астане, Алматы и Караганде

Застройщик	Жилой комплекс	Первонач. взнос	Срок рассрочки	Цена за кв.м
Астана
BI Group	Все строящиеся	От 30%	До окончания строительства	От 270 000 тг
Базис-А	Millennium Park	От 50%	К сдаче дома в феврале 2018	От 320 000 тг
«Альянсстройинвест»	«Лесная поляна»»	От 20%	До 5 лет	295 000 тг
ASI	«Жагалау-4»	От 15%	До 7 лет	235 000 тг
«Компания – НурайСтрой»	«Нурай»	От 50%	До 1 декабря 2018 г.	200 000 тг
ЖСК «Экспо Таун Успех»	«Венский квартал»	От 50%	До сдачи дома, 3 очередь – в июне 2018 г. 4 очередь – в ноябре-декабре 2018	320 000 тг
Highvill Kazakhstan	Highvill Ишим	От 20%	Сентябрь 2018	525 300 тг
	Highvill Park	От 20%	Октябрь 2018	492 758 тг
Группа компаний «Лея»	«За рекой»	От 35%	До IV кв. 2018	270 000 тг
BAUR Kazakhstan	«Самрук Тауэрс»	От 30%	До 5 июня 2018 г.	273 000 тг
Алматы
«Глобал»	«Навои»	От 30%	На 18 мес.	От 310 000 тг
	«Шахристан»	От 30%	На 18 мес.	От 355 000 тг
«Базис-А»	«Легенда»	От 30%	К сдаче дома, 1 оч. сдается в декабре 2018	390 000 тг
	«Акварель»	От 50%	К сдаче дома, 2 оч. сдается в конце марта 2019 г.	284 000 тг
«Евразия Строй»	«Евразия»	От 30%	До 17 мес.	1200 $
Falcon Petroleum	«Тан-Нуры»	От 10%	До 2 лет	От 1600 $
	Falconcity	От 10%	До конца 2018	От 2000 $
«Интер Строй HC»	«Аскар Тау»	От 30%	До 12 мес.	От 315 000 тг
«Эксклюзивстрой»	«Панорама»	От 50%	До 12 мес.	От 280 000 тг
Караганда
Eurasia Building	«Комфортный дом на Приканальной»	От 30%	До 12 мес.	215 000 тг
	«Комфортный дом на Карбышева»	От 30%	До 9 мес.	176 000 тг
«Номад Строй ЭК»	«Нурлы жол»	Дом сдан. Индивидуальные условия рассрочки		200 000 тг

Карима Апенова, информационная служба kn.kz