Знаковыми событиями уходящего 2017 года для рынка недвижимости и для страны в целом стало проведение международной специализированной выставки ЭКСПО и запуск новой программы жилищного строительства «Нурлы жер». Каким был для рынка недвижимости 2017 год и какие тенденции прогнозируются в 2018 году, читайте в традиционном обзоре аналитической службы kn.kz.
В 2017 году цены на недвижимость в Казахстане снизились незначительно
На фоне ЭКСПО настроения на рынке были оптимистичными для всех участников рынка. Это выразилось в заметном увеличении количества сделок, особенно в городах с высокими доходами. Так, в Астане удовлетворенный спрос по сравнению с прошлым годом вырос на 39%, в Алматы — на 21,5%, Караганде — на 34%.
Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>
Оптимизм и рост спроса на рынке жилья оказали сдерживающее влияние на цены. Если в течение 2016 года цены потеряли порядка 20%, то в текущем году цены снизились незначительно. В Астане снижение составило 6,4% в тенге и 5% в долларовом эквиваленте, в Алматы прибавили 1,7%, а вот в Караганде средние цены сократились на 8,3% в тенге и на 9,2% в долларовом эквиваленте.
|
Город |
Средняя цена, тг/кв.м (октябрь 2017 г) |
Отклонение к октябрю 2016 года, тг/кв.м |
Отклонение к октябрю 2016 года, % |
|
Астана |
340 471 |
-17 927 |
-6,4% |
|
Алматы |
381 934 |
+6 338 |
+1,7% |
|
Караганда |
189 787 |
-17 102 |
-8,3% |
Однако наряду с этим, оправдались опасения по поводу серьезного дисбаланса спроса и предложения, которое возникло по окончании ЭКСПО. Рынок Астаны оказался перенасыщенным предложением. В преддверии выставки с 2015 по 2017 годы было построено более 5 млн кв.м жилья или в среднем 2,9 кв.м на человека в год.
Насколько выгоден жилищный заем от Жилстройсбербанка? >>>
С начала 2017 года в Астане было введено 2,1 млн кв.м нового жилья, а до конца года будет сдано еще 200-300 тыс. кв.м. В то же время поглощение составило 1,2-1,3 млн кв.м. Как видно, предложение значительно превышает спрос и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов. Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки.
Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков. В условиях дефицита ликвидности одним из немногих финансовых инструментов станет субсидирование процентных ставок для застройщиков в рамках программы «Нурлы жер».
Определенную поддержку спросу обеспечит и субсидированная ипотека «Нурлы жер» под 10% годовых, рассчитанная примерно на 8 тыс. кредитов в год.
Покупка квартиры в 2017 году: ипотека, госпрограммы, оформление, налоги >>>
Несмотря на то, что программа «Нурлы жер» уже заработала, пока сложно оценить ее влияние на рынок. Это связано с пока еще коротким сроком действия программы и не столь значительным объемом государственного участия. В банках второго уровня проблема фондирования длинной ликвидности сохраняется, поэтому вполне вероятно, что данная мера не будет носить массовый характер и планы в 8 тыс. кредитов могут остаться не достигнутыми.
Согласно программе «Нурлы жер», субсидированную ипотеку ежегодно смогут взять около 8 тыс. человек, в то время как ежегодно регистрируется около 190 тыс. сделок купли-продажи. То есть 8 тыс. кредитов — это не такая уж большая цифра, чтобы серьезно повлиять на рынок.
После окончания выставки в СМИ заговорили о возможном падении курса тенге, что вероятно из-за возникшего дефицита бюджета. Если все-таки произойдет очередная девальвация, это дополнительно усугубит ситуацию на рынке, поэтому ближайшие 2-3 года станут серьезным испытанием для игроков рынка.
Чем грозит неоплаченный кредит в Казахстане? >>>
К настоящему времени фактически тенговая цена откатилась к уровню начала 2014 года, то есть ко времени первой девальвации, что свидетельствует о стагнации цен на жилье за последние 3 года.
В Алматы весь 2017 год цены на жилье демонстрировали стабильность. Это было связано с тем, что в последние годы в городе сформировался отложенный спрос из-за невысоких объемов ввода нового жилья. Фактически соотношение спрос/предложение составило 1 к 1.
Динамика показателя в долларовом эквиваленте показывает, что с начала 2014 года долларовая цена в среднем упала более чем на 50%.
Наряду с этим, по наблюдениям коммерческих банков в розничном кредитовании наблюдалось оживление спроса на ипотечные кредиты за счет государственной программы ипотечного кредитования «Нурлы жер». Вместе с тем, кредитная политика в отношении физических лиц остаётся жесткой и большинство банков существенного изменения не ожидают.
Как выбрать риэлтора: нюансы и советы в 2017 году >>>
Несмотря на официальный запрет номинировать цены на недвижимость в долларах, рынок все равно остается привязанным к доллару. Поэтому валютные колебания непременно сказываются на ценах.
Рост курса доллара весной 2017 года привел к увеличению темпов падения цен в среднем до 2% ежемесячно.
Динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир в некоторых регионах (удовлетворенный спрос) в 2017 году показала существенный рост. Максимальный рост был зафиксирован в Мангистауской области — 61,3%, минимальный — в Алматинской и Южно-Казахстанской областях — 10,6 и 11,9%, соответственно.
Как видно на диаграмме, на спрос сильно влияет сезонный фактор. Так, пик покупок жилья приходится на летние и осенние месяцы и резко падает зимой и весной. В среднем зимой совершается на 26% меньше сделок, чем летом.
По данным Комитета по статистике РК
Прогнозы цен на недвижимость в 2018 году
Несмотря на начавшийся слабый рост цен на сырьевые товары с начала 2016 года, консенсус-прогнозы аналитиков по рынку нефти на предстоящие годы остаются довольно сдержанными. Так, по данным Агентства Bloomberg, консенсус-прогноз экономистов по ценам Urals составляет 53 $ за баррель в 2018 году, 54 $ — в 2019 году и 57 $ в 2020 году.
Международный валютный фонд (МВФ) в своем отчете World Economic Outlook снизил прогноз роста экономики Казахстана в 2018 году до 2,5-3%.
Сдержанные прогнозы по экономике дают нам основание говорить о том, что рынок недвижимости будет иметь сдержанную динамику.
Рассрочка от застройщика в 2017 году: особенности, обзор предложений >>>
В 2018 году в Астане мы ожидаем сохранения текущих тенденций, выражающихся в снижении цен на фоне избытка предложения. Определенный позитив рынку Астаны задаст переезд центрального аппарата Национального банка и развитие Международного финансового центра Астана (МФЦА), благодаря чему появится дополнительный импульс в развитии.
МФЦА официально начнет функционировать с января 2018 года, однако о полноценной работе центра можно будет говорить через 3-4 года.
Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>
В Алматы ситуация будет складываться иначе. Здесь за последние годы накопился отложенный спрос из-за низких объемов строительства нового жилья и соотношение спрос/предложение было близко к 1. Передислокация Национального банка в Астану приведет к высвобождению множества офисных площадей и переезду многих сотрудников (всего в центральном аппарате НБРК работает более 800 человек, а в системе в целом более 5 тыс.). Поэтому траектории развития рынка Астаны и Алматы будут отличаться. Мы предполагаем, что Астана будет «падать» еще 2-3 года, а в Алматы благодаря сформировавшемуся отложенному спросу цены будут поддерживаться на текущем уровне.
Анна Щацкая, аналитическая служба kn.kz