Приобрести квартиру в новостройке — это значит, стать владельцем жилья в современном доме с паркингом, безопасным двором, новыми коммуникациями, удобными планировками, как правило, в районе с развитой инфраструктурой. И все было бы прекрасно, если не риск заплатить большие деньги и остаться ни с чем.
Во многом, решение вложиться в новый дом, принимается исходя из ценовой выгоды. Чем быстрее вы заключите договор на квартиру с застройщиком, тем дешевле она вам обойдется. Причем цены предложения на новое жилье, как и в общем по рынку недвижимости Казахстана, устремлены вниз. По информации Комитета по статистике РК, в июне 2017 года средняя цена продажи нового жилья по республике составила 249 тысяч тенге за квадратный метр. За год, к июню 2016 года, цена снизилась на 3%. По прогнозам аналитической службы kn.kz, до конца 2017 года цены будут иметь тенденцию к снижению.
Кредиты под залог недвижимости в Казахстане: летние предложения банков в 2017 году >>>
Шаг 1. Взвесьте все «за» и «против»
Купив квартиру у застройщика, вы можете, как выиграть, так и проиграть.
— У застройщиков, как у крупных держателей недвижимости, есть достаточно много механизмов для продажи по сравнению с хозяином единственной квартиры, — рассказывает порталу kn.kz вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов (ОАРК) Казахстана Нина Лукьяненко. — Тем более, что физическое лицо после продажи, в 97% случаев покупает квартиру или дом взамен. Поэтому застройщики, чтобы облегчить покупателю покупку довольно часто объявляют акции: разовые скидки на ограниченное количество квартир или на определенную планировку, рассрочку процентную и беспроцентную, квадратные метры в подарок, совместные акции с банками и т.п.
К преимуществам новостроек, описанным выше, можно отнести также отсутствие необходимости рассматривать юридическую чистоту предыдущих владельцев.
Но и минусов у первичного жилья отнюдь не меньше, чем плюсов. Зачастую продажи начинаются еще на стадии строительства, а значит, переехать в квартиру сразу после покупки, не получится. Всегда высок риск срыва заявленных сроков строительства или даже «замораживания» объекта. Например, по информации первого заместителя акима Астаны Сергея Хорошуна, по состоянию на июнь 2017 года более 20 стройкомпаний столицы, нарушили требования Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», в отношении них возбуждены уголовные дела. Это означает, что решением суда строительство домов может быть приостановлено, а продажи признаны незаконными и т. д.
Но даже тогда, когда вы все-таки оформите все документы и получите долгожданные ключи, вы потратите еще несколько месяцев на ремонт своей квартиры, а потом еще будете «наслаждаться» звуками и прочими «прелестями» ремонта соседей.
Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>>
Шаг 2. Сделайте взвешенный выбор объекта и застройщика
И если вы все же остаетесь тверды в решении купить квартиру в новостройке, то следующий шаг — поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании. С чего начать? Безусловно, с интернета.
Помимо информации о самом объекте (местоположении, стадии строительства, типе дома и т.д.) сразу же изучайте репутацию самого застройщика. Какие объекты он уже построил, не было ли громких скандалов с его участием, как успешно продаются объекты. Почитайте отзывы о ЖК и застройщике на форумах или поговорите с теми, кто уже купил там квартиру.
На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии. Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам. Также партнерство с госорганизациями и банками может служить хорошим показателем надежности.
Если дом уже построен, то узнайте, дают ли на этот ЖК ипотеку по программе «Нурлы жер», старт которой Казахстанская ипотечная компания объявила июне этого года. Ипотека будет предоставляться на следующих условиях:
- конечная ставка для заемщика по ипотеке — 10%;
- комиссии — 0%;
- целевое назначение — покупка первичного жилья;
- первоначальный взнос — от 30%;
- срок ипотеки — до 15 лет;
- максимальный срок субсидирования — 10 лет;
- максимальная субсидируемая сумма займа для Алматы, Астаны — 20 млн тенге;
- максимальная субсидируемая сумма займа для регионов — 15 млн тенге.
Также узнайте, имеются ли у данного застройщика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом плане Жилстройсбербанк. Ипотеку в таком случае предоставляют и на жилой комплекс, не введенный в эксплуатацию.
Некоторые застройщики предлагают вторичную реализацию от собственников. За пояснением, что означают эти предложения, мы обратились в ОАРК.
— Некоторые отделы продаж застройщиков, имеют собственные риэлторские подразделения, — говорит вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко. — И поскольку к ним обращается достаточное количество покупателей, они имеют возможность подобрать покупателя и для тех людей, которые купили квартиры у них ранее, а теперь желают продать. Практика обращения за поиском покупателя в риэлторское подразделение является правильным и цивилизованным подходом со стороны продавца. Продавец, как правило, оплачивает услугу по поиску покупателя риэлторскому подразделению. На сделке с покупателем присутствует сам продавец (хозяин квартиры).
Шаг 3. Заключите договор со строительной компанией
Итак, если вы нашли подходящую квартиру в хорошем жилом комплексе у надежного застройщика, следующим этапом будет заключение договора. Если мы говорим о долевом участии, то заключение договора — наиболее опасный момент, особенно для неопытного покупателя, который совершает покупку без привлечения специалиста.
На сегодняшний день стройкомпания обязана заключать с дольщиком договор о долевом участии в жилищном строительстве, который предусматривает права и обязательства дольщика и застройщика. Однако на деле покупателям предлагают другие формы договоров — договор цессии, предварительный договор и так далее.
По словам партнера Казахстанской лиги юристов Ерлана Ерболатұлы, заключая предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор дольщик становится уязвимым, а адекватные правоотношения и объем прав дольщиков, установленный законом, уже сложно применить.
— Если компания, строящая жилой дом, предлагает заключить договор цессии, — вероятно, дольщик (потенциальный покупатель жилья) по каким-то причинам не может реализовать свое право, — рассказала порталу kn.kz директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова. — Тогда другой гражданин может это право приобрести по договору цессии. Ему передается, по сути, только обязательства и права, которыми обладал первоначальный дольщик. Иногда дольщик продает свое право на приобретение жилья для получения финансовой выгоды, потому как жилье по мере возведения дома растет в цене. Конечно, должен в таком случае выполняться полностью весь набор обязательств, взятых первоначально дольщиком перед застройщиком, и наоборот. Именно поэтому к договору цессии должен прилагаться основной договор о долевом участии в строительстве.
Руководитель Ассоциации считает, что Закон РК «О долевом участии в строительстве», принятый в 2016 году, более упорядочивает взаимоотношения между сторонами договора. В соответствии с новым законом дольщик защищен в большей мере, чем до введения закона.
— Поэтому, единственное, о чем хочется предупредить граждан, желающих купить право на долевое участие в строительстве жилья, — очень внимательно изучать условия договоров, и первоначально заключенного с застройщиком, и второго — договора цессии, — отмечает Наиля Каирбекова. — Стоит обязательно всмотреться, нет ли в договоре с застройщиком каких-либо ограничивающих условий по переуступке прав.
Она предупреждает, что также, при возникновении случая признания судом договора цессии недействительным, все претензии покупатель сможет предъявлять не застройщику, а только продавцу прав (первоначальному дольщику). В связи с чем, надо проверить оплачена ли дольщиком вся сумма, обозначенная в договоре долевого участия, имеется ли письменное согласие компании-застройщика на переуступку прав (если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика). В случае, когда жилье приобретается дольщиков за счет ипотеки, должно быть согласие банка.
Председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков в интервью порталу kn.kz сказал:
— Ни одна строительная компания Астаны не заключает типовые договоры по закону о долевом участии. Хотя в законе прописано, что никакие другие формы, когда происходит привлечение денег граждан в форме долевого участия, не должны быть. Например, заключение предварительного договора означает, что когда дом построят, ты можешь получить квартиру, а можешь и не получить. К этому времени вырастет цена на квартиру. Застройщик, как любой предприниматель, заинтересован освободиться от дольщиков, от своих обязательств и продать уже дороже жилье, построенное на деньги этих дольщиков.
— Следует помнить о том, что заключать любую форму договоров с покупателями строящихся объектов имеет право лишь ограниченное число застройщиков, — предупреждает вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко. — В прошлом году вступили в силу поправки к закону о долевом участии, согласно которым на заключение договора долевого участия требуется разрешение уполномоченного органа, либо участие застройщика в фонде гарантирования жилищного строительства. Для получения этих документов, застройщик должен выполнить ряд требований, например, такие как возведение каркаса здания за свой счет и т.д. Поэтому только единичные объекты имеют возможность продаваться таким образом. Нужно быть бдительным и осторожным, спрашивать у застройщика необходимую разрешительную документацию на заключение договоров долевого участия.
Подробнее о законных способах привлечения денег дольщиков, разрешенных последними поправками в закон о долевом участии, читайте здесь.
Шаг 4. Принять квартиру и получить документы
Если вы покупаете жилье в строящемся доме, то не забывайте, что путь от покупки до переезда не близкий. С этапа котлована до сдачи дома в эксплуатацию, как показывает практика, меньше 1,5 лет не проходит. Помните, что срок сдачи дома должен быть прописан в договоре, за нарушение которого застройщик должен оплачивать штраф.
— После того, как завершено строительство дома, застройщик регистрирует построенную недвижимость в уполномоченных органах, получая на него акт ввода в эксплуатацию, — описывает процедуру Нина Лукьяненко. — Застройщик в данном случае является первичным владельцем этой недвижимости. На основании акта ввода в эксплуатацию застройщик имеет возможность продавать жилые и коммерческие помещения путем заключения договоров купли-продажи. После заключения договора купли-продажи с застройщиком сделка регистрируется в департаменте юстиции, это сегодня делается электронным способом. После завершения этой процедуры покупатель становится полноправным владельцем купленной недвижимости и имеет возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. В том числе продавать ее. Поэтому на рынке имеются объекты в новых домах, как от застройщиков, так и от частных лиц. Сама по себе процедура оформления сделки практически не отличается. Существует практика обращения к нотариусам за оформлением сделки. Покупателю важно знать, кто является владельцем — договор купли-продажи должен подписывать владелец. Если речь идет о частном лице, то важно уточнить, был ли в браке продавец на момент приобретения недвижимости. Если да, то супруг/супруга должны письменно подтвердить свое согласие на совершение сделки в форме заявления.
При принятии квартиры от застройщика в первую очередь необходимо требовать предоставления акта ввода в эксплуатацию дома. Затем покупатель осматривает квартиру и подписывает акт приема-передачи. Здесь необходимо обратить внимание на соответствие предлагаемой квартиры условиям заключенного договора, качеству отделочных работ. У покупателя должен быть на руках смотровой лист, где нужно отметить все обнаруженные дефекты. Здесь же необходимо установить сроки, в которые застройщик их устранит.
Все претензии нужно оформить письменно в двух экземплярах, с подписями представителя застройщика. Затем в согласованные сроки недоделки должны быть устранены. Если дефекты не будут устранены вовремя, то квартиру всё равно можно принять. В этом случае необходимо указать в акте приема-передачи, что квартира принята с недоделками, и приложить к акту их список.
Коммунальные услуги покупатель должен оплачивать в момент, когда он становится полноправным собственником квартиры. Счетчики должен устанавливать застройщик.
Как известно, с 1 января 2017 года новостройки принимают без госкомиссии. Акт приемки в эксплуатацию будет подписывать заказчик, подрядчик и два вида надзора — технический и авторский. Если в строительстве будут допущены нарушения, то они понесут уголовную и административную ответственность. Ответственность возлагается за угрозу жизни и здоровью, ущерб интересам государства.
Однако в списке лиц, принимающих объект, отсутствует непосредственный, и главный участник долевого строительства — сам дольщик.
— Почему сами дольщики никак не могут контролировать и участвовать в оценке качества и приемке построенного для них и за их деньги дома? — недоумевает председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Я обращался в ответственные ведомства и просил, чтобы обязательно представитель от дольщиков в комиссии присутствовал. Причем представитель, официально избранный дольщиками. Но их не допускают к приемке дома. Ни госкомиссия когда была, ни сейчас.
Также общественник считает, что дольщик должен получать на руки документы по строительству.
— Никаких документов ни один застройщик не отдает, — говорит Виктор Сыздыков, — ни проектно-сметную документацию, ни чертежей. Как можно обслуживать дома, если мы не знаем, где по проекту проходят эти трубы или кабели, тем более, что сейчас сложные проекты домов. Как будто проектно-сметная документация не вошла в стоимость этих квартир. Все вошло. И ПСД, и топографические съемки. А дольщику дали только квартиру. Остальное забрали, и подвалы, чердаки, которые могли бы жители сдавать в аренду и на эти средства обслуживать здание. Хотя деньги и за эти помещения, как неотъемлемую часть (фундамент и крыша) любого здания, дольщики также оплатили в стоимости купленных квартир, а значит, теперь — это их собственность.
Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.
— В последней редакции закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено. Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права. Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.
Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz