В 2017 году в Казахстане запускается жилищная программа «Нурлы жер». Она является частью новой Стратегии экономического развития страны до 2025 года. Разработчики внедряют новые механизмы, призванные обеспечить еще больше казахстанских семей доступным жильем. За 9 лет в планах правительства построить до 100 миллионов кв.м доступного жилья.
В приоритете окажется поддержка ипотечного кредитования путем субсидирования ипотечных займов, поддержка частных строительных компаний, рост объемов строительства жилья для очередников акиматов и кредитного жилья для тех, кто хочет купить квартиру от Жилстройсбербанка, а именно его вкладчиков. Согласно программе в Казахстане будет развиваться строительство арендного жилья без выкупа для наиболее социально уязвимых слоев населения и индивидуального жилищное строительство через подведение коммуникационной инфраструктуры.
Какие трудности могут ожидать реализацию новых направлений программы и как она повлияет на рынок недвижимости, рассуждают эксперты.
Арендное жилье с последующим выкупом в 2016 году: условия и цены >>>
«Программа «Нурлы жер» больше подходит для людей с доходами выше среднего»
Kn.kz: Согласно новой программе государство будет субсидировать ставки вознаграждения банков не выше 17% годовых в течение 7 лет. Для снижения конечному заемщику ипотеки до 10%, государством будет обеспечено покрытие до 7% стоимости вознаграждения. На этих условиях средний ежемесячный платеж по кредиту составит: в городах Астана и Алматы — 158 тысяч и регионах — 116 тысяч тенге. Не кажется ли Вам, что правительство могло бы сделать жилье еще доступнее для казахстанцев? Ведь средняя зарплата по республике составляет всего порядка 140 тысяч тенге.
Болысбеков Бауыржан, член Совета ОАРК, руководитель центра финансово-кредитного консалтинга: Если говорить про приведенные размеры среднего ежемесячного платежа — 116-158 тыс. тенге, необходимо понимание о размерах возможной площади потенциального жилого дома. Если рассматривать проекты до 100 кв.м — платежи по кредиту могут быть существенно ниже. Однако, если ориентироваться на приведенные цифры, возникает вопрос: а как клиенты смогут подтвердить свою платежеспособность перед финансовыми институтами, чтобы им одобрили ипотеку, если будет соблюдена пропорция: 140 тыс. тенге средняя зарплата, а платить необходимо — 116-158 тыс. тенге? Поэтому в зависимости от размера конкретного дохода клиент сможет выбрать только соответствующий проект жилого дома. Не получится ли, что застройщик понастроил типовые проекты, площадью больше, чем потенциальные клиенты могут в реальности купить? Тогда, в финансовых институтах, которые будут принимать активное участие в реализации данной программы, должна быть заранее предусмотрена программа с косвенным подтверждением дохода от предпринимательской деятельности. Но соответствует ли данный метод у конкретного финансового института внутренним утвержденным принципам в части методики оценки платежеспособности клиента?
Касательно вопроса о возможности увеличения размера субсидируемой ставки: рекомендуемая ставка, с учетом возможного снижения средней рыночной стоимости по итогам нескольких лет, должна быть на таком расчетном уровне, чтобы как минимум она обеспечивала в структуре ежемесячного платежа наличие высокой пропорции погашения основного долга. Чтобы в случае потенциального дефолта клиент мог продать по рыночной стоимости, и при этом остаток основного долга в среднем значении соответствовал бы этой пропорции. А то у нас происходит так, что за счет высокой ставки в структуре платежа доля на погашение основного долга минимальна. И она будет такой, за счет высокой ставки. Это один из главных потенциальных рисков в будущем.
Согласно новой программе государство будет субсидировать ставки вознаграждения банков не выше 17% годовых в течение 7 лет. Для снижения конечному заемщику ипотеки до 10%, государством будет обеспечено покрытие до 7% стоимости вознаграждения.
И еще, субсидирование могут неверно понять клиенты, и платеж за вычетом 7% будут считать своим ежемесячным расходом. Считаю, что при оценке платежеспособности клиентов за базовый расчет платежа условно должна применяться цифра до субсидирования. Если доходов клиента достаточно при ставке 17%, утверждайте ипотеку. Если нет — то с учетом риска инфляции, будущего роста расходов и иных факторов — проект рискует стать в последующем потенциально проблемным.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz: Конечно, для семей со средними заработками даже этот платеж окажется неподъемным, особенно в регионах. Для людей со средними доходами более приемлема ипотека ЖССБ. А эта программа больше подходит для людей с доходами выше среднего либо для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, уже имея какое-либо жилье, которое можно сдавать в аренду и покрывать часть ипотечного платежа. Несомненно, эта программа также окажет поддержку рынку и позволит решить жилищные вопросы многих семей.
Программа «Молодая семья» в 2016 году: стоимость квартир и условия Жилстройсбербанка >>>
«Дешевизна квартир по госпрограмме имеет определенные последствия»
Kn.kz: По программе «Нурлы жер» единый застройщик будет сдавать индивидуальные дома. Они будут возводиться по технологии домостроительных комбинатов (ДСК). Это позволит реализовывать жилье по 100 тысяч тг/кв.м. При этом некоторые высказывают мнение, что доступнее будет подвести коммуникации, разработать единые стандарты строительства и позволить людям самим построить себе жилье. Как Вы думаете?
Директор ТОО «Домострой НТ» Серик Унайбаев (компания специализируется на строительстве быстровозводимых деревянных домов из клееного бруса, по каркасно-панельной технологии и возведении фундаментов на винтовых сваях): Буквально этим летом построили человеку дом по каркасно-панельной технологии, и в эту сумму мы уложились. Вышло ровно 100 000 тг/кв.м. Есть маленький нюанс — это мы работали с частным клиентом. Применение дешевых кровельных, фасадных, отделочных материалов позволит уместиться в указанную цену. Дешево, конечно, не всегда плохо, но это имеет определенные последствия.
Как известно из практики, и на этом заострил внимание известный экономист Филипп Котлер, в госзакупках всегда выигрывает тот, кто дает минимальную цену. Учитывая данные реалии, только экономия на всем возможном позволит воплотить такой проект в реальность. Применение максимально дешевых строительных материалов и привлечение низкоквалифицированного персонала.
В некоторых проектах есть желание принять участие не столько из желания получения прибыли, сколько из соображений продвижения компании и ее технологий строительства. А это вложения в долгосрочную перспективу. Но не все так работают. Слышал об одной компании, которая взяла подряд по госпрограмме и осуществляет строительство домов из СИП-панелей. Но у специалистов, также работающих с данной технологией, на стройплощадке этой компании случился шок от увиденного количества нарушений в процессе строительства. Руководство компании-застройщика объясняет это тем, что они имеют минимальные расценки и надо в них уложиться. То есть получается, что сегодня они заработали какие-то деньги, а через год, два, пять лет ранее построенные данной компанией «дефектные» дома эту технологию дискредитируют как таковую. Такое отношение к делу может загубить многие новые или вновь возрожденные технологии, внедряемые в строительстве.
В госзакупках всегда выигрывает тот, кто дает минимальную цену. Учитывая данные реалии, только экономия на всем возможном позволит воплотить такой проект в реальность. Применение максимально дешевых строительных материалов и привлечение низкоквалифицированного персонала.
Насчет того чтобы позволить людям самим построить жилье у меня другое мнение. Дело учителя — преподавать, врача — лечить, строителя, соответственно, — строить. Я работаю на рынке индивидуального строительства Астаны с частным заказчиком, по большей части, и вижу, что люди строят и как. Здесь каждый второй столкнулся со строительством в той или иной степени и уже мнит себя профессиональным строителем. Не имея личного опыта или не прибегая к помощи профессионала, сложно приобрести качественный материал с требуемыми характеристиками по приемлемой цене, сэкономив таким образом бюджет и не потеряв в качестве. Построить качественное жильё без проблем в дальнейшей его эксплуатации невозможно, основываясь только на чьи-то советы или статьи в интернете. Для этого есть специалисты своего дела.
Болысбеков Бауыржан, член Совета ОАРК, руководитель центра финансово-кредитного консалтинга: Предлагаемая стоимость — 100 тыс. тенге за кв.м — возможно, будет являться выгодным вариантом по организации себестоимости индивидуального дома, так как здесь немаловажную роль сыграет принцип оптового подхода в лице от единого застройщика. Насчет самостоятельного строительства — не согласен, что все или даже часть физических лиц смогут этим эффективно воспользоваться, ведь все-таки единый застройщик — это компания, которая должна иметь лицензию на проведение строительных работ, материально-техническую базу и иные составляющие, для быстрого и бесперебойного возведения домов. Для застройщика соблюдение единых стандартов намного применимее, чем, если бы все самостоятельно строили сотни разных домов.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz: Думаю, для массы людей эта программа поможет решить проблему с жильем и составить альтернативу многоквартирным домам, особенно для тех регионов, где люди предпочитают дома на земле. Это для тех, кто сам не хочет связываться со строительством.
Но! Если «Нурлы жер» в рамках развития ИЖС ограничится возведением домов через единого застройщика по типовым проектам, в данном случае вообще нельзя называть эту программу развитием «индивидуального жилищного строительства». В данном случае это будет сугубо государственным малоэтажным строительством. Если же речь идет действительно об ИЖС, то должны быть учтены интересы и предпочтения самих граждан: по бюджету, площади, планировкам, материалу стен, то есть обязательно нужно дать людям возможность строиться самостоятельно.
Если весь строительный объем будет сконцентрирован у одного застройщика (скорее всего это будет одна из крупнейших строительных компаний, у которой есть свой ДСК), то это ограничит возможность развиваться небольшим компаниям, занимающимся частным строительством. В обратном случае, это создаст дополнительные возможности для роста МСБ.
Давайте посмотрим, по статистике, средние фактические затраты на строительство 1 кв. метра общей площади жилых домов, например в городах Карагандинской области составили на конец текущего года 118 тысяч тенге. В небольших городах по данным Комитета по статистике эта цифра составляет 50-90 тысяч тг/кв.м. Это значит, что население способно самостоятельно строить для себя доступное жилье, нужно только обеспечить людей землей и коммуникациями.
Насколько известно, в сентябре этого года президент говорил именно о выделении участков с коммуникациями и ресурсов на подготовку инженерно-социальной инфраструктуры, снижая затраты для частных застройщиков при строительстве жилья до 30%. Поэтому наряду с типовыми домами от единого застройщика «Нурлы жер» обязательно должна предусматривать выделение свободных участков с коммуникациями для дальнейшей индивидуальной застройки.
Денис Кривошеев, экономический обозреватель: Еще до появления этой программы я предлагал совершенно другое. Я говорил, что нужно раздать людям их 10 соток, помочь с проектировкой, то есть сделать проектировки городов, раздать всем техусловия на строительство, чтобы все было единообразно. Но все должно делаться за счет самих людей. Во-первых, цель этих программ должна быть в реинвестировании денег, которые лежат у населения на депозитах мертвым грузом и попросту давят на экономику страны. Подобные программы должны, на мой взгляд, делаться за счет желающих, участвующих в программе, при поддержке и если нужно при кредитовании с возможностью использовать, например, собственные пенсионные накопления. Но государство ни в коем случае не должно строить, не должно являться участником рынка и одновременно его регулятором. Тут получается конфликт интересов.
Как получить жилье по «Нурлы жол» в 2017 году? >>>
«Программа «Нурлы жер» может оказать сдерживающее влияние на цены продажи и аренды»
Kn.kz: Как повлияет на рынок недвижимости данная программа? Какие положительные моменты Вы могли бы выделить?
Болысбеков Бауыржан, член Совета ОАРК, руководитель центра финансово-кредитного консалтинга: Во-первых, даже в условиях сложной рыночной экономики, как показывает практика, люди независимо от размера процентных ставок все-таки приобретают жилье, так же как и в кредит. Поэтому, как минимум для такой категории наличие облегченных программ создаст менее рискованные предпосылки в будущем, то есть уменьшение потенциальных проблемных кредитов. Во-вторых, задействованность в процессе массового строительства разного рода циклов — люди, производство, поступление налогов и так далее.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz: Сейчас по стране 368,7 тыс. очередников. Судя по планам программы, за 15 лет в стране будет построено более 275 тысяч квартир, что покроет 75% потребности. Также сообщается, что в рамках ИЖС в 2017-2019 годах будет построено более 274 тысяч домов. Если говорить в общих чертах, это существенные объемы в нынешней ситуации, и, если они действительно будут реализованы, это позволит решить проблему очередников, насытить рынок. Увеличение объемов строительства и льготная ипотека на фоне экономического кризиса могут оказать сдерживающее влияние на цены продажи и аренды.
Что еще хотелось бы сказать? Пока мы имеем очередную программу, ее плановые показатели, но не имеем их обоснования. Поэтому трудно давать какие либо конкретные прогнозы. Мы как аналитики рынка недвижимости видим острую необходимость в проведении глубинного исследования спроса и потребительских предпочтений во всех регионах, где программа реализуется. Ведь прежде чем строить, нужно понять, сколько строить, что именно, для кого и как строить и строить ли вообще, по каким ценам это можно будет реализовать. Кроме того, важно понять какая доля граждан осталась не охваченной разными программами. На эти вопросы может ответить только социологическое исследование. К сожалению, на эти мероприятия средства пока не выделяются. Ну что ж, посмотрим на программу в действии.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz