Вот уже ровно год как Казахстан живет в условиях свободно плавающего тенге, когда курс национальной валюты определяет не государство, а рынок. За это время в сфере недвижимости произошли перемены, которые отразились как на участниках сделок, так и в целом на строительной отрасли страны.
С августа 2015 года резко упала долларовая цена на рынке жилья, казахстанцам пришлось учиться мыслить в тенговых ценах, ужесточились условия выдачи ипотеки, принят закон, усиливающий защиту дольщиков. Как в новых условиях решать квартирный вопрос, что будет с долларом и каковы прогнозы на ближайшее будущее. Свое мнение по этим и многим другим вопросам порталу недвижимости kn.kz высказали ведущие эксперты — председатель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, начальник отдела управления активами АО «Казкоммерц Секьюритиз» Айвар Байкенов, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
Стоит ли сейчас покупать квартиру? Все зависит от целей, которые вы преследуете. Для потребителей и для инвесторов совершенно разные советы. Подробности здесь.
Ипотека в Казахстане в 2016 году проигрывает рассрочке
О ситуации на рынке вторичного и первичного жилья рассказала председатель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
— Нина Борисовна, с момента перехода на плавающий курс прошел ровно год. Какие самые значительные события на рынке жилья этого периода Вы могли бы выделить?
— Первое изменение — это изменения в рекламе. На законодательном уровне запрещено использовать в рекламе иностранную валюту — все объявления подаются в тенге. Долгое время рынок исчислялся исключительно в долларовом эквиваленте, в связи с чем происходит путаница среди аналитиков и их читателей — одни анализируют изменение цен в тенге, другие валюте.
Второе изменение — это, бесспорно, сама корректировка цен в долларовом эквиваленте в сторону понижения.
Третий важный момент — это факт того, что застройщики в августе 2015 года оставили цены в тенге по прежнему курсу, что повлекло за собой массовые продажи сданных в эксплуатацию комплексов и как следствие снижение цен на вторичную недвижимость.
— За этот год ипотека, как главный двигатель рынка жилья, стала еще недоступнее. Какова на данный момент динамика сделок? Какая категория покупателей сейчас на рынке?
— На самом деле, это миф. Ипотека вернулась на прежние условия, на процентные ставки додевальвационного уровня. Есть группа активных банков, продолжающих выдачи ипотечных займов, займы выдаются в тенге. Более того, появились более доступные продукты ипотеки для широких масс от Жилстройсбербанка. Теперь желающие приобрести квартиру в ипотеку и имеющие первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья могут получить кредит в течение 3-5 рабочих дней без предварительного накопления в течение 3 лет.
Динамика сделок такова: вторая половина 2015 и первая половина 2016 года показывает увеличение общего количества по сравнению аналогичным периодом прошлого года.
— Как изменился рынок первичного жилья за этот год? Как застройщики реагируют на кризисные явления?
— Объекты завершенного и сданного в эксплуатацию жилья очень неплохо распродались за счет того, что застройщики оставили цены в тенге. За время кризиса застройщики развернулись лицом к покупателю и развивают продукты в их пользу — появилась продажа в рассрочку, что значительно облегчает приобретение квартиры и заменяет в некоторой степени ипотеку. Есть даже продажа в рассрочку до 20 лет при первоначальном взносе от 15% от стоимости объекта. Впрочем, по многим объектам за последние полгода наблюдается рост цены в среднем на 8%.
Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2016 году >>>
Колебания курса будут, но предпочтение лучше отдавать тенге
Ситуацию на финансовом рынке страны прокомментировал начальник отдела управления активами АО «Казкоммерц Секьюритиз» Айвар Байкенов.
— Айвар, всех сейчас беспокоят колебания курса тенге. Нефть дешевеет, слухи о возможной девальвации рубля, который «потащит» за собой тенге. Эксперты «пугают», что правительство не будет поддерживать нацвалюту, так как нет средств на это. Как по-Вашему, стоит ли сейчас покупать доллары, переворачивать тенговые депозиты в инвалюту или все же послушать Нацбанк, который утверждает, что предпосылок для значительных колебаний курса сейчас нет?
— Мы оптимистично смотрим на тенге в ближайшей перспективе. Колебания курса, так или иначе, будут, учитывая высокую волатильность цен на нефть на мировых рынках. Стоимость черного золота постепенно стабилизируется в коридоре 40-50 долл. за баррель, при этом вполне вероятен рост выше верхней границы. С учетом текущей высокой доходности по тенговым инструментам мы все-таки рекомендуем отдавать предпочтение именно национальной валюте.
— Регулятор снизил базовую ставку до 13% и в августе оставил ее без изменения? Значит ли это, что в ближайшее время могут снизиться и ставки по ипотеке, которые в некоторых БВУ составляют порядка 20% годовых?
— По мере дальнейшего снижения базовой ставки будут корректироваться и ставки по банковским кредитам, в том числе и по ипотечным продуктам. При этом надо отметить, что падать будут и ставки по депозитам.
— Казахстан уже почти год живет в условиях свободно плавающего курса. Недвижимость в долларах дешевеет, в тенге — подорожала. Как по-Вашему стоит ли купить квартиру с инвестиционной точки зрения?
— Несмотря на снижение, рынок недвижимости по-прежнему выглядит перегретым. Учитывая резкое снижение покупательской способности и сокращение объемов ипотечного кредитования, мы считаем, что недвижимость рассматривать в качестве объекта инвестирования рано. Лучше отдать предпочтение другими инструментам, в частности, есть множество хороших идей на рынке ценных бумаг.
О том, что выгоднее — купить квартиру в ипотеку, построить дом или арендовать жилье и откладывать деньги на депозит, читайте в специальном материале.
К 2017 году рынок жилья упадет на 15-20%
О том, как события в экономике соседней России оказывают влияние на Казахстан, рассказал порталу kn.kz управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
— Игорь, насколько сильны девальвационные ожидания в России? По некоторым прогнозам, уже к осени рубль девальвирует на 15%.
— Несмотря на заявления в СМИ о том, что Россия находится на пороге выхода из рецессии, беспокойство относительно продолжающего кризиса сохраняются, в том числе и среди обычного населения. Предсказать на сколько процентов рубль девальвирует к осени это года, к сожалению, практически невозможно.
— Как события в России могут сказаться на экономике Казахстана, курсе тенге, а также рынке недвижимости?
— Трудности, которые на данный момент сохраняются на российском рынке недвижимости, придут на рынок Казахстана в ближайшее время. Как показывает практика рынок недвижимости Казахстана движется с задержкой в год-полтора от российского.
Экономика Республики Казахстан, как и казахский рынок, зависят не только от сложившейся ситуации в экономике России, но и от стоимости барреля нефти, который на данный момент не превышает 45 долларов за баррель, а это вдвое ниже пиковых показателей двухлетней давности.
В текущем году рынок Казахстана только начал свое снижение, по нашим прогнозам, к 2017 году он упадет на 15-20%. Для российского рынка недвижимости самым тяжелым оказался наступивший год, а для Казахстана таким переломным моментом станет следующий 2017 год.
О том, как участвовать в госпрограмме и получить квартиру в аренду с последующим выкупом от КИК, Самрук Казына или Жилстройсбербанка, читайте в статье.
К концу года цены на квартиры достигнут своего дна
Мнение о том, стоит ли сейчас продавать и покупать жилье, а также прогноз на рынке недвижимости озвучила руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
— Анна, какие тенденции наблюдались на рынке недвижимости за последний год? Как изменилась цена предложения на жилье?
— После перехода на плавающий курс и обесценения тенге на рынке жилья продолжилось снижение платежеспособного спроса в низкодоходных регионах (южных, северных регионах, Восточно-Казахстанской и Атырауской областях), а также уход продавцов с вторичного рынка на фоне падающих цен. Несмотря на кризис, за последний год высокие объемы спроса поддерживались в городах Астана, Алматы, Актобе и Актау. Это оказалось возможным благодаря высокой доле долларовых сбережений и росту их стоимости, а также развитию совместных программ финансирования покупки строящегося жилья от застройщиков и банков. Самыми востребованными квартирами остались одно- и двухкомнатные форматы эконом- и комфорт-класса.
По расчетам нашей службы, средняя долларовая цена на вторичном рынке с момента перехода на плавающий курс сократилась на 40%, суммарный темп снижения составил 50%.
— Как по-Вашему будет вести себя рынок жилья в ближайшее время? Как изменятся цены?
— По нашим прогнозам в ближайшие месяцы темп снижения цен будет замедляться, а к концу года цены достигнут своего дна. Это обусловлено восстановлением хоть и слабой, но положительной динамики цен на нефть и стабилизации курса тенге.
— Когда лучше продавать и покупать недвижимость?
— Мы считаем, что сейчас очень хорошее время для поиска и покупки собственного жилья. Если продажа предполагает улучшение жилищных условий, то есть продается с целью покупки другого жилья внутри нашей страны, то и для таких сделок время также самое подходящее.
С инвестициями ситуация иная: доходность аренды сейчас в два раза ниже доходности по депозитам и рассчитывать на существенный рост стоимости на готовое жилье в ближайшие год-два не приходится. Подробнее можно прочитать в статье.
Поэтому следует присмотреться к альтернативным инструментам. Как вариант инвестиций можно рассмотреть квартиры малого формата в строящихся жилых комплексах на начальных стадиях, годовой рост стоимости в которых составляет около 20%.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz