Снижение активности, замедление роста цен и перераспределение спроса — такими ключевыми трендами встретил март рынок недвижимости Казахстана после бурного конца 2025 года. Покупатели не спешат заключать сделки, но и цены отступать не готовы.

Какова покупательская активность

По данным Бюро национальной статистики, в марте 2026 года на рынке жилья Казахстана зафиксировано 28 493 сделки купли-продажи — это на 3,9% больше, чем месяцем ранее (27 421).

Наибольшая активность традиционно пришлась на следующие регионы:

• Алматы — 6 428 сделок (22,6%),
• Астана — 4 924 (17,3%).
• Карагандинская область — 2 258 (7,9%).

Минимальные показатели зафиксированы в области Ұлытау — всего 208 сделок, что составляет 0,7% от общего объёма.

В каких регионах количество сделок выросло

По итогам марта 2026 года самый высокий рост отмечен в областях:

• Кызылординская (+33,8%),
• Павлодарская (+26,7%),
• Акмолинская (+26,4%).

В то же время в ряде регионов наблюдается спад. Наиболее заметное снижение произошло в:

• области Ұлытау (-18,4%),
• Костанайской области (-9,0%),
• Астане (-6,1%).

Эксперт по недвижимости агентства «ЦАН» Гульжан Тасмагамбетова:

— В марте 2026 года рынок недвижимости начал постепенно выходить из зимнего спада. Весенний сезон традиционно стимулирует интерес к покупке жилья. Однако активность всё ещё уступает уровню марта прошлого года. Главные причины — удорожание ипотеки, рост цен в конце 2025 года и снижение покупательской способности.

Основную долю сделок формируют клиенты, использующие льготные программы, в частности продукты Отбасы банка. Многие из них вышли на рынок после получения государственной премии.

При этом количество сделок с коммерческой ипотекой сократилось. Банки ужесточили требования к заемщикам, и получить одобрение стало значительно сложнее. Дополнительное давление оказал ажиотаж конца 2025 года, связанный с изменениями по НДС — он спровоцировал рост цен и частично «перетянул» спрос на более ранний период.

Сегодня рынок выбирает гибких — быстрее продаются объекты тех собственников, которые:

• оперативно реагируют на изменения рынка;
• готовы к переговорам;
• прислушиваются к рекомендациям специалистов.

Продавцы, придерживающиеся жесткой позиции, сталкиваются с затяжной экспозицией. Завышенные ожидания по цене и отказ от торга приводят к тому, что объекты могут находиться в продаже месяцами и даже годами. Главный ресурс, который они теряют — это время.

Какой формат жилья популярен

Как отмечают в нацстатистике, в марте 2026 года количество сделок в многоквартирных домах увеличилось на 6%, или на 1 283 операции по сравнению с февралем. Всего за месяц было заключено 22 542 сделки, что обеспечило 79,1% от общего объема на жилищном рынке.

Основной объем продаж квартир сосредоточен в:

• Алматы (26,3%),
• Астане (21,4%),
• Карагандинской области (8,4%).

Наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры — в марте по ним зарегистрировано 8 510 операций. Стоит отметить, что в 2025 году, особенно в начале и осенью, 2-комнатные квартиры чаще всего занимали первое место. В 2026 году лидерство перешло к «однушкам». Ситуацию поясняет Гульжан Тасмагамбетова:

— На фоне роста цен и ужесточения ипотечных условий доходы населения не увеличились пропорционально. В результате покупатели, которые ранее рассматривали двухкомнатные квартиры, теперь ориентируются на однокомнатные, увеличивается спрос на более доступное жильё. Требования к доходу и размеру первоначального взноса становятся ключевым барьером.

Что происходит с ценами

Согласно статистике, в марте 2026 года уровень цен на рынке вторичного жилья снизился на 1,5%. Новостройки, напротив, подорожали на 1%.

Что происходит с ценами на рынке недвижимости в Казахстане >>>

— С конца 2025 года цены на недвижимость выросли в среднем на 10-15%, особенно в сегменте новостроек, — поясняет специалист. — В марте рост замедлился, однако признаков снижения цен пока не наблюдается. Новостройки, вероятнее всего, продолжат рост в цене — на них влияет увеличение себестоимости строительства. В то же время вторичный рынок может постепенно дешеветь. По мере обновления жилого фонда старое жильё будет терять в цене, особенно, если не соответствует современным требованиям покупателей.

На текущий момент рынок находится в состоянии ценового дисбаланса:

• продавцы продолжают удерживать высокие цены;
• покупатели не готовы приобретать жильё по «раздутым» значениям.

В результате:

• ликвидные объекты продолжают продаваться;
• менее ликвидная недвижимость реализуется по нижней границе рыночного коридора.

Тенденции ипотечного рынка

Высокая базовая ставка, ограничения по предельной ГЭСВ и отсутствие экономических стимулов существенно сужают доступ к ипотеке на вторичном рынке через коммерческие банки. В таких условиях «Отбасы банк» фактически остаётся единственным активным участником этого сегмента.

— Ипотека — главный ограничитель спроса, — отмечает Гульжан Тасмагамбетова. — После роста базовой ставки до 18% ипотека стала значительно менее доступной. Часть банков временно приостановила выдачу займов, остальные усилили проверку платёжеспособности клиентов.

Текущие рыночные условия:

• ставки: 20-25%,
• первоначальный взнос: от 20%,
• срок кредитования: 10-15 лет.

Как следствие, рынок фактически разделился на три сегмента:

• льготная ипотека,
• покупки за наличные,
• дорогая коммерческая ипотека.

На данный момент основной объём сделок держится именно за счёт льготных программ.

Что происходит на рынке частных домов

По информации нацстатистики, в марте 2026 года рынок индивидуального жилья показал снижение активности: по сравнению с февралем число сделок сократилось на 3,4%, или на 211 операций. Всего за месяц было оформлено 5 951 сделка.

При этом в ряде регионов зафиксирован заметный рост. Лидерами стали:

• Павлодарская (+22,9%),
• Акмолинская (+15,7%),
• Северо-Казахстанская область (+12%).

В то же время наиболее существенное снижение активности отмечено:

• в Атырауской (-24,8%),
• Алматинской (-13,9%)
• Карагандинской областях (-13,8%).

Отдельной тенденцией в сфере недвижимости становится трансформация спроса на частные дома. Здесь всё отчётливее проявляется разрыв между ожиданиями покупателей и представлениями продавцов о ценности объекта.

Как отмечает специалист по частным домам агентства «ЦАН» Сергей Дмитриев, меняется сам подход к тому, каким должен быть современный дом:

— Сегодня мы видим новый запрос со стороны более молодой аудитории — зумеров. Для них частный дом — это прежде всего лаунж-пространство, место отдыха, а не хозяйственный объект. В приоритете — панорамные окна, стиль барнхаус, современная архитектура.

По его словам, ключевые требования нового поколения покупателей включают:

• наличие стабильного интернета и 5G-связи;
• минимальный размер земельного участка;
• отказ от использования земли под огород или хозяйственные нужды;
• обустройство функциональной зоны отдыха, чаще всего — с мангальной площадкой.

При этом у продавцов по-прежнему сохраняется традиционный взгляд на ценность частного дома.

— Собственники часто воспринимают участок как сельскохозяйственный ресурс — возможность посадок, огорода, содержания скота. Однако для нового поколения покупателей это уже не является ценностью и иногда воспринимается как избыточная нагрузка, — поясняет эксперт.

Таким образом, на рынке частных домов формируется столкновение двух моделей:

• утилитарной, где дом — это хозяйство и земля как ресурс;
• lifestyle-модели, где дом — это пространство для жизни, отдыха и эстетики.

Именно этот разрыв сегодня во многом определяет сроки экспозиции объектов и успешность сделок: чем сильнее несоответствие ожиданий сторон, тем дольше объект остаётся на рынке.

Информационная служба kn.kz