Для многих казахстанцев покупка собственного жилья остается непростой задачей. По данным опроса Бюро национальной статистики, лишь четверть респондентов удовлетворены возможностью самостоятельно приобрести квартиру. Кто-то предпочитает сразу оформлять ипотеку, другие годами откладывают деньги, рассчитывая купить жилье без кредита. Но какая стратегия действительно оправдана?

Мы поговорили с экспертами, чтобы разобраться, возможно ли накопить на квартиру, сколько денег стоит откладывать каждый месяц, где лучше хранить сбережения и как использовать государственные инструменты поддержки с максимальной выгодой.

Ипотека на вторичное жильё в Казахстане: условия банков в 2026 году >>>

Реально ли сегодня накопить на квартиру без ипотеки?

В Аналитическом центре Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) рассказали kn.kz, что в последние годы стоимость жилья растет быстрее реальных доходов населения, при этом значительная часть семейного бюджета уходит на обязательные расходы, прежде всего на продукты питания (52% от расходов). Все это заметно ограничивает возможности для долгосрочных накоплений.

По оценке аналитиков АФК, именно поэтому покупка квартиры исключительно за счет собственных сбережений становится для большинства семей длительной и непростой задачей, особенно в крупных городах, где стоимость недвижимости во много раз превышает среднегодовой доход семьи.

Вместе с тем в АФК считают, что говорить о полной недоступности такого сценария нельзя. По данным финансистов ассоциации, по итогам первого квартала доля кредитных сделок на рынке жилья составила 51,6% против 65,2% годом ранее, что означает, что практически каждая вторая сделка по-прежнему совершается без привлечения ипотеки. Это показывает, что накопление на собственное жильё остаётся достижимой целью для части граждан при наличии стабильного дохода, длительного горизонта сбережений и последовательного финансового планирования.

Аналитики АФК приводят пример. Если цель — приобрести квартиру стоимостью 30 миллионов тенге полностью без привлечения кредита за 10 лет, семье потребуется ежемесячно откладывать примерно 150-170 тысяч тенге, регулярно размещая средства на депозитах и реинвестируя полученный доход.

Вместе с тем специалисты ассоциации считают, что такой вариант подойдет далеко не всем. Для большинства семей более реалистичной целью станет накопление 30-50% стоимости жилья, в том числе с использованием государственных механизмов поддержки. После этого можно оформить ипотеку на более выгодных условиях, чем при минимальном первоначальном взносе. Такой подход позволяет раньше решить жилищный вопрос и одновременно снизить переплату по кредиту.

В АФК также отмечают, что крупный первоначальный взнос позволяет сразу решить несколько задач:

• уменьшить размер ежемесячного платежа;
• снизить переплату по кредиту;
• сократить долговую нагрузку;
• получить более выгодные условия кредитования.

Финансисты ассоциации обращают внимание еще на одну особенность. Для многих семей именно накопление первых 20-50% стоимости квартиры оказывается самым сложным этапом покупки жилья. После этого обслуживание ипотечного кредита зачастую становится более посильной задачей.

По мнению специалистов АФК, универсального правила здесь нет. Если речь идёт о льготных программах с низкими ставками, длительное ожидание ради накопления 50% стоимости жилья не всегда оправдано, поскольку за это время цены на недвижимость могут вырасти сильнее, чем накопления. Поэтому решение должно зависеть от соотношения темпов накопления, ожидаемой динамики цен на жильё и доступных условий финансирования. В целом, чем выше первоначальный взнос, тем ниже финансовые риски для заёмщика, но стремление накопить ровно 50% стоимости жилья не всегда является оптимальной и универсальной стратегией.

Как получить ипотеку в Отбасы банке: новые условия промежуточного займа >>>

Финансовый эксперт, автор книги «Подписка на богатство» и основатель школы инвестиций и финансовой грамотности UPSIDE Асель Аульбекова в интервью kn.kz поделилась мнением, что полностью накопить на квартиру сегодня могут либо люди с очень высоким доходом, либо те, кто готов откладывать деньги в течение лет 30.

— С точки зрения финансовой грамотности, с учетом низких ставок на жилищные займы от Отбасы банка и высоких ставок по депозитам, покупать квартиру за наличные это неверное решение, — считает Асель Аульбекова. — К тому же если брать нашу среднюю зарплату по стране и цену за квадратный метр, то для большинства людей это недостижимая цель. Реалистичнее накопить первоначальный взнос.

Таким образом, эксперты приходят к одному выводу: купить квартиру только за счет накоплений возможно, но для большинства семей гораздо более достижимой целью становится формирование первоначального взноса с последующим оформлением ипотеки.

Как накопить на первоначальный взнос

Один из первых вопросов, который возникает у будущих покупателей жилья: сколько придется копить?

Асель Аульбекова предлагает начать с простого расчета. Для этого необходимо определить:

• стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса;
• сумму, которую семья действительно сможет откладывать каждый месяц.

Пример расчета

Если квартира стоит 25 миллионов тенге и ежемесячно будет возможность откладывать порядка 200 тысяч тенге, то на накопление первоначального взноса потребуется следующее количество времени без учета доходности.

Асель Аульбекова не учла доходность по банковскому вкладу, так как пока идет накопление, жилье тоже дорожает. Поэтому проценты по депозиту зачастую лишь компенсируют рост стоимости недвижимости.

Как купить квартиру в Казахстане в 2026 году: пошаговая инструкция >>>

Какую часть дохода стоит откладывать

Чем больше семья откладывает каждый месяц, тем быстрее сможет приблизиться к покупке собственного жилья. Однако стремиться любой ценой увеличить сумму сбережений не стоит. Гораздо важнее выработать привычку регулярно направлять на эту цель посильную часть дохода.

По словам финансового эксперта Асель Аульбековой, если ежемесячный доход семьи составляет 500 тысяч тенге, то она рекомендует ориентироваться на следующие значения:

— Вообще моя рекомендация, если ваша истинная цель купить свое жилье откладывайте минимум 30% дохода и в день поступления денег. Снимайте самое недорогое жилье, не покупайте ничего без острой необходимости, ешьте в кафе только в критически важных случаях. Иначе пытаясь усидеть на двух стульях из серии «надо жить сегодняшним днем» и «так хочу свое жилье», вы будете отдалять от себя покупку долгожданного жилья, — советует Асель Аульбекова. — Есть банки, где у вас автоматом в день зарплаты списывают процент или сумму на депозит без права снятия. Очень дисциплинирует, очень рекомендую. Если выбрали Отбасы банк, нужно использовать условия системы и госпремию. И деньги на квартиру не должны лежать там, где вы копите на все подряд: и на отпуск, и на машину, и на технику. Выделите это в отдельный фонд. 

В АФК обращают внимание, что в целом наиболее эффективная стратегия обычно сочетает три элемента: регулярные сбережения, использование инструментов с гарантированной доходностью для формирования первоначального капитала и постоянный рост собственных доходов через повышение квалификации и развитие профессиональных навыков. На длинном горизонте именно увеличение доходов зачастую оказывает на способность приобрести жильё не меньшее влияние, чем размер ежемесячных накоплений.

Также финансисты ассоциации обращают внимание, что чаще всего накопить на жильё мешает отсутствие регулярных сбережений и долгосрочного финансового планирования. Многие начинают формировать первоначальный капитал слишком поздно или откладывают средства нерегулярно. Кроме того, недооценивается роль финансовых инструментов, которые позволяют ускорить накопление за счёт инвестиционного дохода и сложного процента.

Где хранить деньги на квартиру и как защитить их от инфляции

Когда цель определена и появилась привычка регулярно откладывать деньги, возникает следующий вопрос: где их хранить?

По словам Асель Аульбековой, самое безопасное место для денег на квартиру это тенговый депозит в банке-участнике Казахстанского фонда гарантирования депозитов, но обязательно в пределах гарантированной суммы и без права на частичное снятие.

— По таким депозитам в тенге гарантия до 20 миллионов тенге, — отмечает эксперт. — Если сумма больше лимита, средства нужно делить между несколькими банками. Деньги на квартиру, которая нужна в ближайшие 1-3 года, нельзя хранить в акциях, криптовалюте, фондах, займах знакомым и в краудфандинге.

Основатель школы инвестиций и финансовой грамотности считает, что, если квартира нужна в ближайшие 1-3 года, деньги должны лежать в депозите или жилищном депозите, так как они дают сохранность и ликвидность.

— И только при достаточном опыте можно использовать короткие надежные инструменты с фиксированной доходностью как облигации, — приводит пример финансист. — А вот акции, ETF и другие рыночные инструменты можно использовать, если вы копите на жилье детям и ваш горизонт лет 10.

Пока семья копит деньги на квартиру, цены на жилье могут заметно измениться. Если стоимость недвижимости растет быстрее, чем увеличиваются сбережения, покупка постепенно становится менее доступной. Автор книги «Подписка на богатство» подчеркивает, что защитить накопления от инфляции можно только в том случае, если деньги не лежат наличными, а работают. В качестве подходящих инструментов она также называет тенговые и жилищные депозиты, а также консервативные облигации.

В чем преимущество жилищных сбережений

Аналитики АФК придерживаются того же мнения, что жилищные строительные сбережения помогают частично компенсировать влияние инфляции благодаря банковскому вознаграждению, государственной премии и возможности в дальнейшем оформить жилищный заем на льготных условиях.

По их оценке, депозит в Отбасы банке сочетает сразу несколько преимуществ. Помимо вознаграждения банка вкладчики ежегодно получают госпремию в размере 20% на сумму накоплений до установленного лимита (не превышающей 200 МРП), что обеспечивает доходность, недоступную для рыночных ЖСС продуктов. Дополнительным преимуществом является возможность в дальнейшем получить жилищный заём по ставкам существенно ниже рыночных. Поэтому для тех, кто целенаправленно копит на жильё, депозит в Отбасы банке позволяет одновременно формировать первоначальный взнос и улучшать будущие условия кредитования.

Финансисты подчеркивают, что максимальный эффект получают вкладчики, регулярно пополняющие депозит в пределах суммы, на которую распространяется премия. На практике многие семьи используют сразу несколько депозитов, открытых на супругов, детей или близких родственников (например, родителей обоих супругов, братьев и сестёр), что позволяет получать госпремию по каждому из вкладов. В дальнейшем такие накопления могут быть объединены для покупки жилья или оформления займа. Благодаря этому система позволяет ускорить формирование первоначального взноса и остаётся одним из наиболее эффективных инструментов долгосрочного накопления на жильё для домохозяйств.

При этом для крупных сумм значение госпремии постепенно снижается, поэтому итоговая эффективность стратегии зависит не только от размера накоплений, но и от грамотного распределения средств между депозитами и срока накопления.

Как известно, с марта 2026 года коммерческим банкам разрешили работать по системе жилищных строительных сбережений. В АФК подчеркивают, что нововведение прежде всего расширяет возможности рынка жилищного финансирования и создаёт условия для появления альтернативных накопительных продуктов. Это может повысить конкуренцию в сегменте, который сосредоточен вокруг Отбасы банка, а также стимулировать банки предлагать более гибкие условия накопления и кредитования.

— Особенно актуальным это становится на фоне продолжающегося сокращения рыночной ипотеки, доля которой в новых выдачах уже опустилась ниже 15%, — говорится в ответе финансистов редакции kn.kz. — При этом ключевое преимущество системы ЖСС в виде ежегодной госпремии сохраняется только для вкладчиков жилищно-строительных сбережений в Отбасы банке. Поэтому конкуренция, вероятнее всего, будет строиться вокруг удобства, цифровых сервисов, скорости обслуживания и новых накопительных механизмов, а не вокруг господдержки.

Стоит ли покупать валюту?

Многие казахстанцы традиционно рассматривают доллар как способ сохранить сбережения. Особенно часто такой вопрос возникает в периоды ослабления тенге и высокой волатильности валютного рынка. Однако Асель Аульбекова не советует полностью переводить деньги, предназначенные для покупки квартиры, в иностранную валюту:

— Часть накоплений можно хранить в иностранной валюте, но не всю сумму. Если квартира покупается в Казахстане за тенге, основная часть накоплений должна быть в тенге, потому что обязательство тоже будет в тенге. Валюта нужна как защита от резкого ослабления тенге. Если покупка планируется в течение года, я бы держала 80-90% в тенге и 10-20% в валюте. Если срок 2-3 года, можно держать 70-80% в тенге и 20-30% в валюте. Если срок больше 3 лет, можно рассматривать до 30-40% в валюте, но только если человек понимает, что валютный курс может двигаться в обе стороны.

Советы молодым казахстанцам от Асель Аульбековой

Мы попросили финансового эксперта дать совет молодежи, которая только начинает самостоятельную жизнь, пока не имеет собственного жилья и накоплений. Она рекомендует придерживаться следующего плана:

«Если бы ко мне обратился молодой казахстанец без жилья и накоплений, я бы сначала заставила его построить финансовую базу.

Во-первых, собрать подушку безопасности хотя бы на 500 000 тенге.

Во-вторых, не ставить перед собой цель из серии «150 квадратных метров в ЖК премиум-класса», а поставить цель «35 квадратов квартира-студия в ЖК комфорт-класса». Такая задача быстрее достигается и затем, когда ты там уже живешь и платишь не аренду, а выкупаешь свое жилье, у тебя больше шансов переехать через время в свои 150 квадратов в ЖК премиум-класса.

В-третьих, открыть депозит в Отбасы банке, у них всегда бывают особые условия для молодежи и молодых семей.

В-четвертых, забыть потребительские кредиты. Хочется? Выйди на допработу и купи.

В-пятых, никому не давать в долг. Сперва надо дать себе крышу над головой и потом уже можно думать о том, как помогать другим. У нас ошибочно думают, что я же молодой, я еще успею, сейчас всем помогу, всех спасу, всем весь мир покажу, а потом и жилье. И так проходит полжизни.

И шестое, не использовать деньги на квартиру ни для каких гениальных бизнес-идей, где можно деньги провернуть. Любой бизнес — это высокий риск, а деньги на квартиру должны быть в сохранности».

*Фото Асель Аульбековой из ее личного архива

Информационная служба kn.kz