Вопрос о своевременности покупки или продажи недвижимости во все времена остается актуальным. Несмотря на кризис и снижение покупательной способности граждан, потребность в жилье остается высокой, и этот вопрос не теряет важности.
А остроты вопросу добавляет тот факт, что цены на квартиры в долларах за последние два года упали более чем на 45% (суммарный темп составил 69%) и многие участники рынка стали говорить о приближении ценового дна.
Скажем сразу, что дать однозначный ответ о своевременности покупки или продажи недвижимости нельзя, поскольку мотивы у покупателей и продавцов всегда разные. Первую категорию покупателей условно можно назвать «потребителями» — это те, кто приобретает жилье для конечного использования. К потребителям относятся: а) те, кто собираются купить жилье, и у кого его нет; б) те, кто хотят улучшить жилищные условия — например, приобрести квартиру большей площади или дом на земле.
Ко второй категории покупателей/продавцов относятся «инвесторы», делающие финансовые вложения с целью сбережения средств и/или получения дохода. Таким образом, рекомендации напрямую будут зависеть от того, к какой категории вы принадлежите.
О том, какие условия ипотечных программ предлагают банки в середине 2016 года, читайте в статье.
Стоит ли сейчас купить квартиру, если её нет?
В данном случае, мы считаем, что покупать стоит. Во-первых, потому что это жизненная необходимость, а во-вторых, кризис — самое удачное время для приобретения жилья, поскольку продавцы идут на большие скидки, которые могут достигать на вторичном рынке 15%, а порой и 20%. Застройщики, в свою очередь, создают лояльные условия для покупателей, снижая цены завуалировано — в виде акций и скидок. Кроме того, крупные, зарекомендовавшие себя компании предлагают в настоящее время привлекательные условия финансирования сделок — совместные ипотечные программы с банками второго уровня, позволяющие приобрести строящееся жилье в кредит. Безусловно, больше всего повезет сейчас держателям валютных вкладов, чьи активы увеличили свою стоимость за год на 67%, в то же время средняя долларовая цена за этот же период сократилась более чем на 50%.
Кризис — самое удачное время для приобретения жилья, поскольку продавцы идут на большие скидки, которые могут достигать на вторичном рынке 15%, а порой и 20%.
Покажем эффект на примере. По данным аналитической службы kn.kz, в июле 2015 года средняя цена квадратного метра в Астане составляла 1818 долларов (339,6 тыс. тг), при площади 45 кв.м стоимость за квартиру, если округлить, была равна 81,8 тыс. долларов (15,280 млн. тг). На момент написания статьи (10 августа), средняя цена на рынке составляет уже 1070 долларов (370,2 тыс. тг) за квадрат или 16,659 млн. тг за квартиру. Допустим, что на долларовом депозите, открытом до перехода на плавающий курс, находилось 45 тыс. долларов (8,406 млн. тг). За год 45 тыс. долларов на депозите превратились в 45,921 тыс. долларов или в 15,888 млн. тг с учетом вознаграждения. То есть на квартиру стало хватать.
Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>
Благодаря росту стоимости валютных вкладов и появлению новых инструментов финансирования, спрос на рынке жилья Астаны и Алматы в 2015 и 2016 годах показывает рекордные объемы. В регионах страны статистика сделок купли-продажи в последние месяцы показывает значительный рост, который связан с приближением равновесного уровня цен на рынке.
Что выгоднее в долгосрочной перспективе — взять ипотеку, построить дом или арендовать квартиру и откладывать деньги на депозит? Провокационный вопрос с неожиданным ответом. Подробности читайте здесь.
Продавать ли жилье тем, кто планирует расширение?
Текущая ситуация для альтернативных сделок является более чем благоприятной, ведь основная опасность таких операций состоит в риске потери денег на растущем рынке в случае большого временного разрыва между продажей и покупкой. На кризисном рынке все наоборот, на разрыве можно даже выиграть — чем больше промежуток времени, тем меньше окажется доплата. Однако в текущей ситуации долго выжидать после продажи мы не рекомендуем, поскольку основное снижение рынок уже прошел. И хотя о росте цен речь не идет, по прогнозам аналитической службы kn.kz, до конца текущего года снижение цен на квартиры будет замедляться.
Что касается альтернативных сделок, кризис открывает новые возможности для покупателей. В текущий кризис альтернативы заключаются не только в увеличении площади жилья. Распространенной практикой в настоящее время являются сделки, связанные со сменой места жительства — продажей вторичного жилья в регионах и покупкой квартир в столичных новостройках.
Всегда ли аренда жилья — это только потеря денег >>>
Что делать инвесторам на рынке недвижимости?
Это как раз тот случай, когда к выбору времени покупки или продажи следует подойти внимательно. Для того чтобы принять решение об инвестировании в жилье, нужно понимать настоящий и будущий тренд и сравнить доходность с другими возможными инструментами. Заповедь инвестора гласит: покупай на дне — продавай на пике. Поэтому для инвестора так важно определить, достигнуто ли дно кризиса или нет. По данным аналитической службы kn.kz, средняя долларовая цена на рынке с момента падения (с февраля 2014 года) потеряла более 60%.
Снижение на рынке жилья было связано с падением цен на нефть, последующим обесценением национальной валюты по отношению к доллару и как следствие, падением покупательной способности и дефицита ликвидности в банках второго уровня. Учитывая высокую зависимость цен на недвижимость от нефтяного рынка, прогнозы по недвижимости можно смело строить на динамике последнего. Как показывает динамика, цены на нефть достигли своего дна 32 долл. за баррель в феврале текущего года и наметился их слабый рост. Как показывают наблюдения, рост цен на недвижимость в Казахстане начинается после этого с временным лагом 6-8 месяцев. Практически сразу на рост нефтяных котировок отреагировал российский рынок недвижимости, дно которого также пришлось на февраль 2016 года. За период с февраля 2016 года средняя цена на рынке жилья по данным irn.ru выросла на 10%. Тенденция замедления снижения цен на нашем рынке также свидетельствует о приближении ценового дна. То есть для инвестора появился сигнал к покупке.
Однако не все так просто, ведь в случае инвестиций решение должно быть принято после анализа доходности от квартиры и доходности альтернативных инструментов инвестирования. Расчеты аналитической службы kn.kz показывают, что доходность жилья за последний год снизилась в Астане и Алматы с 9% до 7,5%, в Караганде — с 8,5% до 7%.
В сравнении с доходностью по банковскому вкладу в тенге этот показатель окажется почти в два раза ниже. Например, сейчас, купив квартиру средней стоимостью 16,660 млн. тг, на сдаче в аренду можно заработать максимум 100-120 тыс. тг в месяц или 1,2-1,4 млн. в год без учета простоя. Открыв на эту же сумму депозит, в течение года можно начисленный процент будет составлять уже 210 тысяч тенге в месяц. Разница налицо. Поскольку даже с учетом восстановления рынка, рассчитывать на значительный рыночный рост цен не приходится, доходность вторичного жилья в ближайшей перспективе остается сомнительной.
Подведя итог статьи, отметим, что задаваться вопросом о своевременности покупки или продажи с точки зрения финансовой выгоды, с учётом сезона и состояния мировой экономики, имеет смысл, если вы занимаетесь инвестициями или спекуляциями на рынке недвижимости, стремясь к получению максимального дохода. Если же квартира приобретается для жизни — продажа или покупка жилья в конечном итоге преследует одну цель: повышение комфорта жизни. Это и составляет основную выгоду от продажи недвижимости. В этом случае не стоит сомневаться и долго раздумывать.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz