Первый квартал текущего года для отечественного рынка недвижимости не был скучным. Продолжение валютных реформ, переход цен на тенге, ужесточение условий по ипотеке происходили на фоне первых позитивных изменений на мировых рынках за последние два года и определяли состояние рынка недвижимости.
О том, как банки ужесточили условия по ипотеке в кризис, подробнее можно прочитать здесь.
Падающий доллар оживил рынок недвижимости в Казахстане
Год начался с того, что в СМИ появились первые позитивные прогнозы относительно цен на нефть. По прогнозам мировых аналитиков, в 2016 году нас ожидает возобновление роста цен на «черное золото» в среднем до 65-70 долларов, но резких скачков ожидать не следует. В свою очередь, рост стоимости нефти положительно отразится на благосостоянии нашей страны, курса тенге и рынка недвижимости.
Прогнозы по нефти стали оправдываться. В конце января упавшая до минимального уровня 28 долларов за баррель нефть, наконец, начала слабо расти и увеличилась к апрелю на 57% до 44 долларов. Вслед за нефтью стал укрепляться и тенге, поднявшись на 12%, с 380 до 335 тенге за доллар.
Купить квартиру в кризис: ипотека, рассрочка, программы ЖССБ >>>
Для многих финансово грамотных участников рынка возобновление роста цен на нефть стало первым сигналом для покупки недвижимости. Наступил наилучший момент для фиксации прибыли от роста стоимости валютных сбережений. По данным НБ РК в феврале этого года впервые за последние 10 лет объемы продаж долларов со стороны населения превысили объемы покупки.
Стремление избавиться от дешевеющего доллара и конвертировать его в более доходный и надежный инструмент привело на рынок жилья массу частных инвесторов и покупателей.
Что касается Астаны и Алматы, росту спроса на жилье не помешали даже слухи о якобы предстоящем росте курса доллара, который произойдет после досрочных выборов в парламент. Как показали итоги марта, объем продаж за месяц в этих двух городах вырос на 15% и 6% соответственно. Подробнее о том, как выборы в парламент повлияли на рынок жилья, читайте в нашем материале.
Продажи жилья в Астане и Алматы выросли вдвое
Несмотря на то, что во всех регионах Казахстана реальные зарплаты падают, впечатляющими темпами растет спрос на недвижимость в столичных городах — Астане и Алматы — населенных пунктах с наиболее высокими чистыми и теневыми доходами. По сравнению с 1 кварталом прошлого года количество сделок в этих городах выросло на 76% и 55% соответственно.
Об условиях ипотеки от Жилстросбербанка можно прочитать по ссылке.
По данным исследования kn.kz, в этих городах доля инвестиционных сделок в общем объеме составляет порядка 30-35%.
К этому же списку можно отнести нефтегазовые регионы страны Мангыстаускую, Актюбинскую и Западно-Казахстанскую области, где спрос на жилье в 1 квартале вырос в среднем на 20%.
О том, как купить квартиру по госпрограмме от Жилстройсбербанка, КИК и ФН «Самрук-Казына», читайте в специальном материале.
Выбился из этого перечня Атырау, показавший снижение спроса на жилье на 26%. Но доходы и кризис оказались ни при чем.
Атырау стоит на втором месте по уровню дохода после Астаны и в отличие от большинства регионов, доходы в реальном выражении здесь не снизились. Причиной падения спроса и падения цен на недвижимость является значительное ухудшение экологической ситуации в городе.
Руководитель одного из местных агентств недвижимости, пожелавший не называть имени, прокомментировал ситуацию так: «Один нефтеперерабатывающий завод АНПЗ в нашем городе находится почти в самом центре. А сейчас в 30 км от в Атырау строится еще один. Ситуация с экологией ухудшается, многие жители уезжают и в недвижимость вкладывать не хотят, несмотря на высокие зарплаты.
Какой-то спрос всегда есть на временное арендное жилье, но жить и инвестировать жители Атырау предпочитают в недвижимость Астаны или Алматы. Многие переезжают в Актобе или Уральск».
Но все-таки в 9 регионах из 16 именно кризис дает знать о себе заметным сокращением спроса на недвижимость. Больше всего снизился спрос на жилье в самых низкодоходных - северных и южных регионах страны.
Арендное жилье с последующим выкупом от Казахстанской ипотечной компании >>>
Цены на квартиры продолжают снижаться
Пожалуй, главным событием для рынка недвижимости в начале года стала смена долларовых ценников на тенговые. И хотя рынок практически полностью перешел на тенговые цены, мыслить многие продавцы и покупатели продолжают в долларах, пересчитывая миллионы тенге в тысячи у.е. Как происходил переход цен на недвижимость на тенговый эквивалент, мы писали в материале «Как меняются тенговые цены на квартиры?».
В соответствии с прогнозом на 2016 год динамика цен с начала года показывает снижение. С января по апрель номинальные тенговые цены в Алматы, Астане и Караганде потеряли 15%, 14% и 13% соответственно. Однако по сравнению с прошлым 2015 годом тенговые цены на жилье увеличились в среднем на 20%.
Отличительной тенденцией последних недель в Астане стало замедление темпов снижения цен. Это стало происходить из-за активизации спроса и укрепления курса национальной валюты.
Что касается первичного рынка, то большинство застройщиков стараются поддерживать цены без изменений. Некоторые компании по мере приближения сроков сдачи в эксплуатацию увеличивают цены на жилье примерно на 5% ежеквартально. Привлечь покупателей отделы продаж стараются с помощью акций, рассрочек, бонусов.
Как встать в очередь на жилье? >>>
Рынок жилья еще не коснулся дна
Для того чтобы понять, когда же падение цен остановится, необходимо посмотреть на ситуацию с двух сторон. Фундаментальные факторы свидетельствуют о том, что цены на жилье в нашей стане тесно коррелируют с мировыми рынками сырья. В этой части влияние на рынок происходит опосредовано, за счет увеличения поступлений в бюджет и роста денежной массы.
Поэтому рост цен на нефть и укрепление национальной валюты — это первые признаки того, что со временным лагом на рынке недвижимости начнутся позитивные изменения.
По наблюдениям экспертов, этот лаг может в среднем составить около полугода.
Арендное жилье от «Нурлы жол» в 2016 году: как получить квартиру >>>
Близкий разворот рынка можно показать на примере динамики долларовой цены на жилье в Астане. Как видно на графике, в кризис 2007-2008 гг. уровнем поддержки оказалась отметка 880 $/кв.м, которая была достигнута в апреле 2009 года. Как видно на графике, в середине апреля текущего года средняя цена достигла психологического уровня в 880 $/квадрат, после которого последовал разворот рынка.
На фоне укрепления курса национальной валюты и цен на нефть, это говорит о том, что в дешевом сегменте (экономкласс) цены практически достигли своего нижнего уровня и дальнейшего снижения ожидать не стоит. Для среднего уровня цен по Астане уровнем поддержки является отметка 1200 $/кв.м.
В техническом анализе уровень поддержки рассматривается как тот уровень, на котором становится выгодно покупать по каким-либо причинам, поэтому здесь происходят покупки по текущим рыночным ценам. Сейчас с точки зрения инвесторов настало наилучшее время для продажи валюты и приобретения недвижимости.
Это видно и по рекордному количеству сделок на рынке.
Несколько иначе складывается ситуация с более дорогими сегментами – бизнес- и элит. Поскольку эти сегменты жилья имеют более ограниченный сегмент покупателей, и не столь быстро реагируют на изменения, то стоит ожидать, что цены на дорогое жилье будут еще некоторое время снижаться, за счет чего, будет «сползать» и средний показатель по городу.
Как показывает анализ, в кризис 2007-2008 гг. в дешевом сегменте разворот произошел в апреле 2009 года, а в среднем и дорогом сегменте жилья цены продолжали падать еще полгода — до октября.
Динамика тенговой цены показывает, что в долгосрочном периоде цены на жилье движутся в восходящем коридоре близко к линии поддержки, а скачки, за исключением падения цен во время ипотечного кризиса 2007-2008 гг. являются отражением изменения курса доллара. Линия поддержки указывает на средний порог цен в 275 тыс. тг/кв.м к которому стремится цена «дешевого» жилья в Астане. Текущий уровень тенговых цен, как видно на графике, также практически достиг своего дна.
Что касается регионов, то ситуация тут будет складываться несколько иначе. В отличие от столиц и нефтяных регионов ожидается, что из-за снижения доходов и ужесточения условий по ипотечному кредитованию, во многих городах Казахстана падение цен на недвижимость продолжится до конца текущего года.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz