Несовершеннолетний ребенок тоже может быть собственником недвижимости — квартиры, дома, надела земли. Чаще всего жилье записывают на своего ребенка владельцы, второй по популярности случай — наследование или дарение.
О нюансах наследования недвижимости несовершеннолетними, а также о защите их прав можно прочитать здесь.
Органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры
По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности. Операции производятся с помощью дееспособных взрослых — представителей (родителей). Если нет родителей, от имени ребенка может выступать бабушка, дедушка, старшие братья, сестры.
Закон «О жилищных отношениях» предусматривает, что все действия с недвижимостью, где есть владелец-несовершеннолетний, можно совершать только через разрешение органов опеки и попечительства.
Договор купли-продажи квартиры: соглашение о расторжении >>>
Орган опеки выдаст разрешение, опираясь на финансовые, моральные, психологические критерии. Например, с какой целью продается недвижимость, пострадает ли ребенок от ее продажи. Взамен несовершеннолетний собственник квартиры должен получить достойные условия проживания.
Кроме того, нужно согласие самого собственника на продажу — у него непременно спросят, хочет ли он переезжать с родителями, продавать жилье. Рассматривается благополучие «ячейки общества» — подозрительные семьи, семьи, где жилье адресовано в наследство именно ребенку, рассматриваются максимально пристально. Поэтому если супруги покупают жилье, а потом хотят оформить его на своего ребенка — это хорошо, однако необходимо учитывать подобные нюансы.
По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности.
Купля-продажа и прочие операции с недвижимостью, где владелец — несовершеннолетний, особенно тщательно рассматриваются Центром недвижимости, нотариусами, органами опеки.
Законными основаниями отказа органов опеки поделился с порталом наш эксперт директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Татьяна Сергеевна Лебедева: «Практически невозможно получить согласие органа опеки и попечительства на совершение таких сделок, как дарение, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка изменится в меньшую сторону».
Несовершеннолетний собственник квартиры и его возраст
Как правильно оформить правоустанавливающие документы на квартиру с собственником-ребенком к порталу рассказала юрист Татьяна Сергеевна Лебедева: «От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства. Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16-ти лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей)».
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.
Без разрешения органов опеки и попечительства нельзя провести ни одну операцию — аренда, продажа, дарение, обмен и передача в залог без этого документа невозможны.
Также для разрешения нужно заявление от обоих родителей или доверенность отсутствующего родителя, что он не против отчуждения. Здесь бывают споры. Например, муж и жена разводятся, делят пополам квартиру. Супруга желает продать свою долю, а потом купить квартиру в другом месте — переехать в другой город вместе с ребенком. Бывший супруг манипулирует, пытаясь оставить сына рядом. Он намерен подарить свою долю в квартире несовершеннолетнему сыну. Бывшая супруга задается вопросом — сможет ли она потом, получив разрешение от органов опеки, продать уже обе доли — свою и сына — выручить деньги и уехать с ребенком?
Ответ однозначен — не сможет. Даже если ребенок собственник квартиры полностью, а не доли.
Без согласия на продажу от второго родителя — в данном случае отца — органы опеки разрешения не выдадут!
Поскольку в данном случае отец эмоционально не заинтересован в продаже, то вряд ли он подпишет свое согласие. Ниже подробнее распишем порядок получения разрешения — с информацией этой нужно ознакомиться внимательно.
Недвижимость в наследство: как завещать и получить квартиру >>>
Как получить разрешение на продажу?
Чтобы получить разрешение органов опеки, нужно обратиться в ЦОН, также услуга предоставляется через портал электронного правительства. Выдача документа по стандарту обходится по срокам — 5 рабочих дней, не включая день обращения (т.е. больше недели), но бесплатно. Список документов зависит от операции.
|
Кому? |
Пакет документов |
|
Для справки нотариусу (купля-продажа) |
|
|
Для банка (оформление ссуды под залог) |
|
Разрешение действует 1 месяц со дня выдачи, поэтому заранее ее брать не нужно.
Какие ставятся условия:
- включить ребенка в собственники новой квартиры;
- поместить на банковский счет денежную долю несовершеннолетнего.
Не нужно получать разрешение, если ребенок просто живет в квартире — достаточно просто выписать из квартиры вместе с другими бывшими жильцами.
Расторжение брака: раздел имущества супругов >>>
Нюансы сделок, совершенных несовершеннолетними
В отношении несовершеннолетнего часто бывают нарушения прав, причем не намеренно, непредумышленно. Например, отдали жилье под залог, потом что-то случилось и не могут платить кредит. Или родители «намучались» с получением разрешения на продажу квартиры, что когда покупают новую, не записывают в собственники ребенка.
Учитывайте, что не получится «схитрить» при разводе с помощью ребенка. Например, как поделят квартиру муж с женой, если они ее купили в браке, но записали на своего ребенка. А тут решили развестись. Нам разъясняет эксперт Татьяна Сергеевна Лебедева: «Поделить можно имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежащее по закону одному из супругов. Если имущество было зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей супругов, оно не подлежит разделу. Это же правило действует и в отношении вкладов, внесенных супругами на имя их общих несовершеннолетних детей, которые считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов».
И даже банки с большими оговорками соглашаются брать под залог «детское жилье». Если будут признаны нарушения прав ребенка, то сделку суд признает недействительной — суды однозначно лояльны к детям.
Если вы являетесь покупателем такой квартиры, то можно дать только один совет — за получением разрешения органов опеки ходите лично с представителем собственника. Лучше один раз увидеть, что бумага получена законно, чем пустить на самотек и потом переживать за свою сделку.
Информационная служба kn.kz