Юридическая сторона сделок с недвижимостью имеет множество нюансов. Самые распространенные случаи рассмотрим в данной статье.
Не всегда простому человеку понятно, как оформить недвижимое имущество, особенно если есть спорные моменты. Рассмотрим несколько неоднозначных историй. Как сделать все по закону?
1. Утеря документов на квартиру
Часто граждане попросту теряют документы на недвижимость. Например, был построен дом, оформлены документы, но после регистрации был утерян госакт и техпаспорт. Куда обратиться, чтобы восстановить документы и будет ли «наказание»?
Статья 36 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в случаях утраты или повреждения подлинника (удостоверенной копии) правоустанавливающего документа на недвижимое имущество его восстановление производится путем выдачи дубликата с копии указанного документа, хранящийся в регистрационном деле. Если в регистрационном деле имеется только бумажная копия электронного документа, дубликат выдается нотариусом.
По установленными правилам дубликат правоустанавливающего документа выдается только собственнику или его уполномоченному представителю, действующему на основании доверенности. Для получения дубликата правоустанавливающего документа необходимо опубликовать объявление, в республиканской или местной газете по месту регистрации недвижимого имущества, о признании подлинника правоустанавливающего документа недействительным (нужно указать адрес объекта недвижимости, название правоустанавливающего документа, его дату выдачи и номер, данные Ф.И.О. собственника недвижимости).
После выхода газеты с объявлением, собственник или его уполномоченный представитель должен обратиться в ЦОН по месту нахождения недвижимости и заполнить заявление о выдаче дубликата правоустанавливающего документа (по установленной форме). К заявлению нужно приложить газету с опубликованным объявлением.
Помимо заявления о выдаче дубликата собственник предъявляет паспорт или иной заменяющий его документ (удостоверение личности, вид на жительство иностранца в Республике Казахстан, удостоверение лица без гражданства и так далее). При наличии уполномоченного представителя - копию доверенности и удостоверение личности доверенного лица.
Также будет необходимо оплатить 0,25 МРП (месячного расчетного показателя), действующего на дату уплаты сбора. МРП в 2016 году составляет — 2 121 тенге.
Регистрирующий орган выдает дубликат правоустанавливающего документа в течение пяти рабочих дней, а подлинник будет аннулирован.
2. Квартиры с торгов
Часто возникает такая ситуация: купил человек квартиру с торгов, все оформил, а там, ни окон, ни потолка, ни обоев, ни пола, все прежний владелец оторвал и вывез! Что делать в этом случае?
Во-первых, при выставлении в торг банком проводится оценка недвижимости. Во вторых, при передаче недвижимости должен быть акт приема-передачи. Поэтому доказывать банку ничего не нужно. Достаточно посмотреть отчет об оценке проведенный банком. Согласно статье 428 Гражданского кодекса РК, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара отказа от исполнения договора и возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Более того в статье 429 Гражданского кодекса РК предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Также, продавец отвечает за недостатки проданного товара и тогда, когда он не знал о них. Если со стороны банка не будет предприниматься никаких действий, покупатель имеет право подать иск в суд.
О том, как лучше приобретать залоговую квартиру, рассказывает наш эксперт Бакытжан Рахимов: «Если покупатель покупает квартиру, которая в залоге, то он может сделать предварительный договор, то есть дать ту часть денег, которую должны по кредиту. Продавец гасит кредит, залог снимается, и стороны делают договор купли-продажи. Соответственно если предварительный договор уже сделан, но теперь не хотят заключать сделку, то можно через суд расторгнуть предварительный договор и вернуть обратно себе деньги. Если претензии возникли уже после сделки, то ее также можно расторгнуть через суд. А если он покупает недвижимость банка, то соответственно все претензии должны быть к банку. Это обычный судебный вопрос, если юрист походатайствует о предоставлении информации оценщиком, то суд может его обязать такую информацию предоставить. Так же, как и любой ущерб, его нужно будет доказывать».
Портал о недвижимости kn.kz готовил отдельный материал на эту тему, где раскрываются условия участия в банковском аукционе и возможные сложности.
3. Незаконные постройки
Самая популярная в рейтинге «непонятных» — это незаконная постройка гаража. Очень часто сие сооружение возводится рядом с многоэтажками без оформления документов, право на имущество никак не задокументировано. Соответственно сделки с имуществом подобного толка невозможны. Для таких собственников есть процедура легализации имущества:
- если недвижимость без правоустанавливающих документов;
- если права на недвижимость не зарегистрированы в ЦОНе.
При процедуре легализации граждане платят специальный сбор в 10%. Однако от этого сбора освобождаются льготники — ветераны ВОВ, инвалиды, дети-сироты и т.д. Регистрация имущества проходит для них без трат.
Чтобы легализовать гараж, нужно обратиться в акимат по месту нахождения недвижимости, и написать заявление на проведение легализации недвижимости. А также понадобится удостоверение личности. Для легализации комиссия будет выносить решение. Также комиссия «позаботится» об оформлении такого пакета документов:
- техпаспорт;
- акт приемки объекта в эксплуатацию;
- правоустанавливающий документ.
Также на недвижимость нужно оформить налоги, гараж или постройка будут сразу же по данным переданы в управление и в жилищный комитет, установится его стоимость, по которой в конце года будут начислены налог на имущество и налог на землю.
Оформлять все вышеописанные документы на имущество будет комиссия, а выдавать их гражданам государство будет на безвозмездной основе.
Как получить разрешение на строительство >>>
4. Земельный вопрос
Часто бывает так, что строится дом и на него получают документы, однако земля остается без регистрации прав. Или же другой случай: строится многоэтажка, застройщик берет кредит под залог строящейся недвижимости и участка. Потом после окончания стройки квартиры выкупаются, а земля под многоэтажкой — выкупается не до конца или же документы не оформляются надлежащим образом. Что делать в таком случае?
Нужно обратиться к Земельному Кодексу РК: право собственности на здания влечет за собой и право собственности на землю, на котором стоит здание. Поэтому препятствий для легализации нет никаких.
Другой вариант уже более сложный — построили или купили здание (например, дачу), а документы на нее не оформили. Это часто происходит при покупке: есть какие-то старые документы, покупку не оформили вовремя, а прежний владелец умирает или куда-то уезжает. Рано или поздно новый владелец спохватывается и желает узаконить свое владение. Что делать в таком случае?
Во-первых, нужно выяснить, платили ли вы взносы по налогу, а также выплатили ли вы сумму за приобретение? Есть ли свидетели, которые могут подтвердить передачу денег?
По гражданскому законодательству человек, не являющийся по документам собственником имущества, но добросовестно и открыто им пользующийся как своим собственным и исполняющий по нему обязательства в течение 7 лет могут приобрести право собственности на него.
Если в вашей ситуации со дня покупки уже прошло больше 7 лет, то вы можете признать за собой право собственности на здание и земельный участок и все, что на нем (сад, например, огород и т.д.).
Что необходимо для этого сделать? В суд подается заявление об установлении юридического факта владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом на правах собственности.
При этом в заявлении нужно указать факт обладания собственностью в течение 7 лет. К слову сказать, ранее этот срок составлял 15 лет, однако после масштабных проблем с брошенным жильем, этот срок сократили в два раза.
5. Приватизированная квартира
Сейчас продается очень много жилья, полученного по договору приватизации. При этом нередки случаи, когда покупатель обращается к юристу с запросом: купил квартиру 2 года назад, по ней был чистый договор приватизации. Собственниками в договоре были прописаны муж и жена. При оформлении квартиры нотариальное согласие супруги продавца было получено. Но теперь объявился их 1996 г.р. и требует признать сделку недействительной. Утверждает, что он собственник.
В таком случае и вправду проблематично будет что-то доказать: в определенный период в договор приватизации несовершеннолетних детей не прописывали, поскольку они автоматически признавались равными собственниками квартиры. Т.е. в договоре не указано, а по факту — есть.
Как получалась справка обо всех владельцах — большой вопрос, и почему собственник не сказал, что их сын также в доле жилья — тоже. Другое дело, что сделку по суду сын действительно может расторгнуть. Однако и деньги покупателю обязаны вернуть, а кроме того, оплатить все улучшения (ремонт, перепланировку). Скорее всего, суд признает сделку недействительной по вине продавца, так как не знать о владении сына долей он практически не мог.
Юристы советуют очень внимательно относиться к квартирам, полученным по договору приватизации. Чаще всего с правом собственности здесь все чисто, однако подобные нюансы с собственниками жилья сложно предусмотреть.
Информационная служба kn.kz