Участие в долевом строительстве — это всегда риск — ведь деньги за жилье вы отдаете сейчас, а справить новоселье сможете только через несколько месяцев или даже лет. Хотя точный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи указан в договоре долевого участия, на практике дольщики сталкиваются с иной действительностью.
Долевое строительство является одной из самых проблемных отраслей отечественной строительной индустрии. Скандалы вокруг данного сегмента строительного рынка стали нормой. Низкое качество строительства, сопутствующие проблемы, типа отсутствия коммуникаций и несоответствия указанной в договоре площади квартир —только некоторые подводные камни, которые поджидают дольщиков.
Почему задерживается долевое строительство
1. Недобросовестные застройщики на рынке
По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, долевое строительство почти каждого третьего объекта в Астане ведется с нарушениями сроков, и компании регулярно попадают в реестр недобросовестных застройщиков. По данным акимата Астаны, на рынке долевого строительства Астаны свыше 10 строительных компаний привлекают средства дольщиков без необходимых документов для возведения объектов.
Законодательство правят на регулярной основе, чтобы минимизировать риски участников долевого строительства, а также убрать с рынка компании, регулярно попадающие в список застройщиков, не заслуживающих доверия. Напомним, что в 2014 году правительство внесло проект закона «О долевом участии в жилищном строительстве», однако через полгода документ отозвали.
Купить квартиру в новостройке в кризис: риск или выгода >>>
Противником данного законодательного акта, регулирующего долевое строительство, стали компании, посчитавшие требования государства слишком жесткими. Однако на деле от застройщика требуется:
- опыт возведения зданий не менее 3 лет;
- не менее 100 сданных квартир;
- утвержденная проектно-сметной документация;
- положительное заключение экспертизы проекта;
- разрешение на проведение строительно-монтажных работ;
- земельный участок;
- договор с банком-агентом;
- собственные средства (не менее пяти процентов от сметной стоимости проекта).
Требования минимальны, суть поправок — защита прав дольщиков, не покидающих зону риска.
Строительство почти каждого третьего объекта в Астане ведется с нарушениями сроков.
2. Не хватает денег на долевое строительство
Причины задержки могут быть разными, причем даже не зависящими от застройщика. Экономический или политический кризис в стране, изменение цен на рынке строительных материалов и прочее — в итоге есть лишь обманутые дольщики.
3. Замечания от государственной приемочной комиссии
Практика показывает — замечания по качеству долевого строительства, выявляемые государственной приемочной комиссией, тормозят процесс.
— В этой связи срок сдачи объекта продлевается на время устранения недоделок и недостатков. Своевременной сдаче объекта и регистрации права собственности застройщика в регистрирующем органе препятствуют также наличие обременений и арестов на земельные участки под вновь возведенным объектом, — комментирует директор компании «Центр юридической помощи» Ерканат Калискаров.
В компании «АССМ» относительно сроков отметили, что, например, их компания — генподрядчик строительства жилых комплексов, а сами жилые комплексы реализуют жилищно-строительные кооперативы. ЖСК имеет право на три дополнительных месяца с момента окончания официального срока на окончание строительства.
Как не стать обманутым дольщиком?
Если срок сдачи дома в эксплуатацию задерживается на месяц или два, то вы удачливый инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость. Ожидание длиной 4-6 месяцев — почти норма. А вот при затягивании больше чем на полгода — плохой сигнал.
Когда строительство совсем отстает от графика, активные дольщики пытаются так или иначе воздействовать на застройщика. Однако, прежде чем ломать копья, юристы рекомендуют узнать причины срыва строительства. В первую очередь необходимо направить в компанию письменный запрос. С этого момента вся переписка сторон должна фиксироваться. Это поможет в случае судебной тяжбы.
Для начала дольщику стоит внимательно изучить договор и оценить юридические перспективы своих действий.
5 правил выбора застройщика в кризис >>>
Статистика говорит о том, что в Казахстане, в частности в Астане, за последние 5 лет, дольщики выигрывали подобные дела. За 2010-2014 года судами Астаны было рассмотрено с вынесением иска 622 дела по спорам между дольщиками и застройщиками, и 444 иска были удовлетворены.
Изучение судебной практики столицы показало, что 501 дело было инициировано дольщиками. При этом в пользу дольщиков вынесены решения по 400 делам, в пользу застройщика удовлетворенно 44 иска. Одним из главных оснований договоров долевого участия является нарушение сторонами п. 2, п.п. 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса РК, то есть существенное нарушение договора другой стороной, которое влечет для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В частности, по искам дольщиков — это нарушение сроков строительства, по искам застройщиков — нарушение дольщиками указанного по договору срока оплаты.
Долевые споры, или Как расторгнуть договор долевого участия? >>>
Что делать дольщику
Как видим, можно предположить, что спор между дольщиками и застройщиком будет удовлетворен в пользу первых. Главное, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий и настроиться на долгую борьбу за свои квадратные метры.
1. Направьте письменную претензию
Узнав о причинах задержки, покупатель может переходить к активным действиям. Для этого необходимо направить застройщику претензию с требованием исполнить условия договора.
2. Составьте судебный иск
В случае невыполнения требований решайте вопрос в судебном порядке. В иске дольщик может потребовать возмещения убытков. Однако объект остается недостроенным, а деньги — невозвращенными. В связи с этим инвесторы, как правило, просят расторгнуть договор с застройщиком или признать его недействительным.
3. Призовите на помощь власть и общественность
Зачастую параллельно с судебными тяжбами активисты из числа обманутых дольщиков штурмуют кабинеты местных чиновников, обращаются в СМИ и организовывают акции протеста. В некоторых случаях имеет смысл обратиться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против недобросовестного застройщика.
Хорошо, если в договоре есть условия о финансовой ответственности стройкомпании в случае невыполнения обязательств. Но даже если она не прописана, можно руководствоваться Гражданским кодексом, который четко указывает на ответственность подрядчика и возмещение материального ущерба в случае нарушения обязательств.
Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>
Когда застройщик признан банкротом
Никто не застрахован от банкротства. Даже уважаемая строительная компания может столкнуться с ситуацией, когда не сможет выполнять свои обязательства перед дольщиками.
В случае проведения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать инвестору, — это выдвинуть свои требования в деле о банкротстве. Для этого участнику строительства надо обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов.
Другой вариант выхода из сложной ситуации для дольщиков — создать жилищно-строительный кооператив и достраивать дом. Нераспроданные квартиры, земля и другое имущество обанкротившегося застройщика могут помочь инвесторам завершить стройку с минимальными финансовыми затратами. Но, к сожалению, компании, объявляющие себя банкротами, обычно не оставляют значимых активов.
Этой теме на портале kn.kz посвящена отдельная статья, которую можно прочитать, пройдя по ссылке.
Договор долевого участия в строительстве: юридические нюансы
Более подробно рассказать о том, что делать, если деньги уплачены, а квартира не достроена в срок, мы попросили директора компании «Центр юридической помощи» Ерканата Калискарова, специализирующегося на спорах вокруг долевого строительства.
— Является кризис форс-мажором, освобождающим застройщика от обязательств перед дольщиком?
— В большей степени негативное влияние мирового финансового кризиса испытывают строительные компании, не имеющие собственного капитала для завершения строительства объекта. В связи с нехваткой денежных средств застройщики вынуждены замедлять ход строительства объекта, а то и вовсе замораживать его до лучших времен. Однако согласно действующему законодательству мировой финансовый кризис не является форс-мажорным обстоятельством, следовательно, это не освобождает застройщика от ответственности за нарушение принятого обязательства.
— Что говорит закон об ответственности застройщика за срыв срока сдачи дома?
— Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве». Так вот, одним из обязательных пунктов договора о долевом участии являются срок передачи дольщику его доли и ответственность застройщика за нарушение этого условия. Согласно закону за нарушение срока передачи застройщик обязан выплачивать неустойку в размере 0,1 процента от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия. Если же дольщиком выступает юридическое лицо, размер неустойки определяется соглашением сторон.
— Что делать в этом случае дольщику?
— Вопервых, стоит выяснить у застройщика причины задержки сдачи объекта. Алгоритм действий зависит от конкретных обстоятельств, препятствующих своевременному исполнению обязательств застройщика.
— Как рассчитывается сумма неустойки за просрочку?
— На практике расчет суммы неустойки определяется со дня наступления обязательства застройщика передать долю в жилом доме до дня обращения дольщика о выплате начисленной неустойки.
— Возможно ли мирное решение проблемы (письмо застройщику с предложением выплатить компенсацию, досудебная претензия и т.д.)?
— Во многом это зависит от позиции застройщика и его желания идти на компромисс. В моей практике нередки случаи, когда спор о нарушенных правах дольщика удавалось решить в досудебном порядке.
— Если судиться, каковы нюансы грамотно составленного иска?
— Обращение в суд, как правило, следует после того, как досудебные претензии не привели к желаемому результату. Успешное разрешение спора зависит от компетентности судебного представителя, конкретных обстоятельств, условий договора между застройщиком и дольщиком.
— Сколько будет в среднем стоить судебная тяжба с застройщиком? Сколько времени она займет?
— Судебный спор разрешается в рамках процессуальных сроков. Рассмотрение в суде первой инстанции и получение судебного решения занимает около двух месяцев.
Информационная служба kn.kz