Экономикалық дағдарыс кезеңінде елімізде капиталды иелену, оны сақтау және көбейту қазақстандықтардың көпшілігі үшін ерекше маңызға ие болды.
Өткен дағдарыстың өкінішті тәжірибесіне қарамастан және нарықта IРО, ҮИҚ-лар сияқты қаржыландырудың жаңа құралының пайда болуынан жылжымайтын мүлік көпшілік үшін капиталды сақтаудың және оны көбейтудің сенімді тәсілі.
Бұл жылжымайтын мүліктің сөзсіз терең мағынасы болып табылады, әсіресе, тұрғын үйдің мәнін де ешкім ешқашан өзгерте алмайды — әрине, адамдардың бір мекенде тұру ынтасы болған сайын пәтер мен үй сұранысқа ие бола береді.
Тұрғын үй алуды шешкен әлеуетті сатып алушылар мұны қалай жақсы істеуге болады деген мәселеге тіреледі. Жеке инвесторлар үшін маңызды мәселе былай болады — қазір ақша салу қаншалықты тым қолайлы.
Дағдарыста сатып алудың артықшылығы бар ма, бұл қолайлы ма, бұны қазір істеу керек пе, 2015 жылы сатып алушыларды қандай тәуекелділік күтіп тұр, осы мәселелерді материалымызда сөз етеміз.
Дағдарыста пәтер сатып алудың тәуір тұстары
Дағдарыс кезінде әрдайым сатып алушының саудасы қолма-қол болады. Осынау уақытта сатып алудың нағыз артықшылығы тәуір пәтердің көптеген нұсқаларын таңдауға және оны көңілдегідей бағаға сатып алуға мүмкіндік береді. Сонымен бірге егер де сіз банктік қарызға кірмей, пәтерді қолма-қол сатып алсаңыз, аталған артықшылықтың кереметі, жақсы екені айқын көрінеді.
Біздің шағындау зерттеуіміз көрсеткеніндей, сатушылардың көпшілігі бүгінгі таңда телефондық келісулер кезеңінде бұрынғы айтылған бағадан 10%-нан 15%-ға дейін түсіп, бірден жеңілдікке барады. Элиталық тұрғын үйге дисконт бұдан да жоғары болуы мүмкін — жекелеген жағдайларда 20-25%-ды құрайды. Жедел түрде сату кезінде нарықтың тенденциясын ескере отырып (бағаның түсуі, ипотека көлемінің қысқаруы), бағаның түсетінін біліп, сатушылар «ойдағын» ұстап, жеңілдік жасайды.
Дағдарыс кезінде долларлық бағадан 10-20% жеңілдік мөлшерінде үй сатып алуға әбден болады.
Әдетте, хабарландыруда бізге үйреншікті болған баға ұстанымына сатушылар сауда үшін 5-10% қосады. Торыққан сценарий бойынша kn.kz аналитикалық қызметінің болжамымен осы жылдың соңына дейін тұрғын үй нарығындағы долларлық бағалар 10%-ға тағы қысқарады екен. Сондықтан дағдарыс кезінде долларлық бағадан 10-20% мөлшерінде жеңілдік жасауға болады. Сөйтіп, сіздің жағдайыңыз пәтерді қолма-қол сатып алуға мүмкіндік берсе — бұл уақыт үшін дағдарыс қолайлы.
2015 жылы пәтерді қай уақытта сатып алуға болады?
Кеңес: егер сіздің жинақтауыңызда теңге болса, онда тым асықпаңыз. Өйткені, біздің көпшілігіміз табысты ұлттық валюта түрінде аламыз, доллардан айырмашылығы көрінетін теңгелік бағаның динамикасына назар аудару қажет.
Сонымен, kn.kz аналитикалық қызметінің болжамына сәйкес басынан долларлық бағаның девальвациясы 7,4%-ға қысқарды, ал, теңгенікі төмендеудің қарқынынан екі-үш айға кешігіп отыр және девальвацияға дейін 10,5%-ға жоғары күйінде қалды. Теңгелік баға девальвациясының 17 пайызынан 2014 жылдың сәуірінен тек қана 6,7% асты.
Ипотека бойынша шарттардың қатаңдануына және де ағылмалы девальвацияны сақтауға байланысты теңгелік бағада бүгінде төмендеудің керемет қоры жиналды. Ол, шамасы, 2015 жылдың соңына дейін созылатын шығар. Сонымен бірге сатып алуды созбау да маңызды. Әдетте, күзге қарай нарықта маусымдық сұраныс молая түседі, бұл бағаның күрт өсуіне итермелейді. Сондықтан 2015 жылы пәтердің сатып алудың ең ыңғайлы мерзімі — көктем-жаз болып табылады.
2015 жылы тұрғын үйге ақша салу қолайлы ма?
Әрі қарай тұру үшін 2015 жылы пәтерді иеленуді жоспарлаған азаматтар үшін анау айтқандай табыстылықтың қиын мәселесі туындамайды. Егер пәтер қаржыландыру мақсатымен иеленілсе, оның пайдалылығы ең маңызды болып саналады. «Тұрғын үй табыстылығы» деген инвесторлар үшін түсініктің өзіне арендадан табыс және де нарықтың құнының өзгеруінен табыс кіреді. Kn.kz аналитикалық қызметтің есептемелері көрсеткендей, 2014 жылдың соңына, 2015 жылдың басына қарай тұрғын үйдің шынайы долларлық табыстылығы (яғни, доллардың бағамының өсуін есепке алғанда) бірден жылдық 29,6%-дан 8,3%-ға дейін қысқарды (1 диаграмма). Тұрғын үйдің теңгелік анықтамасы 0,9% құрады. Сонымен бірге депозитпен салыстырғанда шынайы табыстылық та (яғни, теңгелік депозитпен инфляцияны, долларлық депозитпен доллардың бағамын есептегенде) 2015 жылы қаңтарда теңгелей орташа жылдық 3,9%-ды құрайды және доллармен тұрғын үйдің табыстылығы 3,7%-бен екі есеге жоғары болды.
Банктік салымдар мен тұрғын үй табыстылығын салыстырғанда соңғы 5-7 жылда баспана сөзсіз ұтып отыр. Соныменен, егер салым бойынша шынайы табыстылық 2008 бен 2014 жылдар аралығында тек теңгелей 1,8%-ды, долларлай 10,4%-ды құраса, онда аталған көрсеткіш тұрғын үй нарығында тиісінше 7,6% бен 15,1%-ға жетті.
Сөйтіп, сіз бір жылдың ішінде пәтер сатып алу туралы шешімді қабылдасаңыз, дағдарыс кезінде тым өсіп кететін тәуекелшілдік туралы ұмытпауды айтамыз.
Дағдарыста пәтер сатып алудың нашар тұстары
Дағдарыста пәтер сатып алудың ең басты нашар тұсы пайда болар тәуекелшілділіктердің өсуі болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығында дағдарыста қауіптіліктің 5 түрін айтуға болады.
Валюталық тәуекелшілдік
Бұл девальвацияның кезеңінде сатушылар бағаны доллардың бағамына әкеліп тірейтініне байланысты. Осы жағдайда жинақтауында теңгелері бар сатып алушылар іздеуде және мәмілені ресімдеуде бағамның айырмашылығын жоғалтады.
Қорғанудың тәсілдері: сіз жинақтауыңызда қандай валюта барына байланысты сатушымен тиянақтап келісуге тырысыңыз. Бағалар доллармен теңестірілген уақытта сатушымен міндетті түрде бағамды нақтылы мерзімге белгілеңіз.
Таралу тәуекелшілдігі
Бұл салынып жатқан үйлерді пәтер сатып алу кезінде болады. Дағдарыс уақытында құрылыс салушы құрылысты аяқтау үшін қаражатты тартуда мүмкін болар қиындыққа жолығады және үйді уақытысында тапсыра алмайды.
Қорғанудың тәсілдері: құрылыс салушының тарихын тексеріңіз. Тек қана өткен дағдарыста аяқтарына тұра білген, өздерін қаржылық жағынан тұрақты етіп көрсеткен компанияны таңдаңыз. Болмаса толықтай салынып біткен, дайындығы кереметтей және қайталама нарықтағы үйлерден тұрғын үйді иеленгеніңіз әбден дұрыс.
Пайыздық тәуекелшілдік
Дағдарыстың кезінде таралудың зәрулігінен көптеген банктер несиелеу бойынша шарттарды қатайтады және ставкаларды көтереді. Осыған байланысты қаржылық институттың жағынан несиелеуден бас тарту жоғары тәуекелшілдігі туындайды. Ипотекалық несие бойынша қарыз алушы да, құрылыс салушы да да тәуекелшілдікке тіреледі.
Қорғанудың тәсілдері: дағдарыста ипотекадан аулақ жүріңіз болмаса ипотекалық бағдарламаны тиянақтап талдаңыз және ең қолайлысын таңдаңыз. Көрсетілген пайыз әрдайым оның тиімділік дәрежесін көрсетпейді.
Несиелік тәуекелшілдік
Дағдарыс табыстың қысқаруына, оның жоғалуына байланысты несиелік міндеттемелер бойынша (ипотека) төлемге қабілеттілік тәуекелшілдігі өседі.
Дағдарыста табыстың қысқаруына болмаса жоғалуына сай несиелік міндеттемелер бойынша (ипотека) төлемге қабілетсіздік тәуекелшілдігі өседі.
Қорғанудың тәсілдері: егер сіз өз қаржылық мүмкіндігіңізге сенбесеңіз, дағдарыста ипотекалық қарыздан аулақ жүріңіз.
Инвестикалық тәуекелшілділік
Инвесторлар қаржыландырудың ережесін біледі — «түбінен» сатып ал, жоғарылатып сат. Дағдарыста сатып алумен асығу және «түпті» жоғалту тәуекелшілдігі бар.
Қорғанудың тәсілдері: kn.kz порталындағы үй нарығындағы баға динамикасын бақылаңыз, жылжымайтын мүлік нарығында не болып жатқанын біліңіз.
Дағдарыста сатып алудағы тәуекелшілдіктер және қорғанудың тәсілдері
|
Тәуекелшілдік түрлері |
Нені білдіреді |
Қорғанудың тәсілдері |
|
Валюталық тәуекелшілдік |
Жинақтауында теңгелері бар сатып алушылар іздеуде және мәмілені ресімдеуде баға айырмашылығын жоғалтады. |
Жинақтауда өзіңіз сақтаған валюта түрімен сатушымен есептесіңіз. Егер доллармен болса, онда сатушымен нақты мерзіммен бағамды белгілеңіз. |
|
Таралу тәуекелшілдігі |
Құрылысты аяқтау үшін қаражатты тартуда құрылыс салушыда қиындық туындайды. |
Толықтай салынып біткен, дайындығы кереметтей болмаса қайталама нарықтағы үйлерден баспананы иеленіңіз. |
|
Пайыздық тәуекелшілдік |
Дағдарыс кезінде таралудың зәрулігіне байланысты көптеген банктер несиелеу бойынша шарттарды қатайтады және ставкаларды көтереді. |
Дағдарыста ипотекадан аулақ болыңыз болмаса ипотекалық бағдарламаны тиянақтап талдаңыз және оның ең қолайлысын таңдаңыз. |
|
Несиелік тәуекелшілдік |
Дағдарыс кезінде табыстың қысқаруына және жұмысты жоғалтуға байланысты ипотека бойынша төлемге қабілеттілік тәуекелшілдігі жоғары болады. |
Дағдарыста ипотекалық қарыздарға жоламаңыз. |
|
Инвестициялық тәуекелшілдік |
Дағдарыста сатып алумен асығу және бағалық «түпті» жіберіп алу тәуекелшілдігі бар. |
Kn.kz порталындағы тұрғын үй нарығындағы баға динамикасын қараңыз. |
|
Ең басты кеңес: асықпаңыз, бірақ, кешігіп қалмаңыз. |
||
Егер сіз тұрғын үйдің табыстылығы туралы
(мысалы, қандай тұрғын үйдің артық табыстылығы бар)
нарықтағы тенденция және болжамдар туралы көбірек білгіңіз келсе,
хабарласыңыз және kn.kz аналитикалық қызметінің дайын зерттеулеріне
тапсырыс беріңіз, тел.: 8(7212) 910-046, 8-702-117-94-63.
Ипотеканы беруді қысқарту бағаның түсуіне итермелейді
ҚР Ұлттық банкінің үздіксіз мәліметтеріне сүйенсек, ипотекалық несиелерге тұрғындардың тарапынан белсенділіктің көбейгеніне қарамастан екінші дәрежедегі банктердің несиелік сұранысы жеткілікті ұстамдылық танытып отыр екен. Бұл қарыз алушының қатаң жүйесінде, алғашқы жарнапұлға жоғары талаптан, төлемге қабілеттілікке тиянақты мониторингте, клиенттің несиелік қабілетінде байқалады.
Қазақстандық ипотекалық компанияның ҚР ипотекалық нарығына нақтылы шолу жарияланымында да қаржылық дағдарыстан бастап, бүгінгі күндерде ҚР несиелеуі жалпылай алғанда, стагнация кезеңінде тұрғаны жазылған. Бұл банктерді және де басқа қаржылық институттарды ұзақ мерзімге арзан қорландырудың жоқтығынан анық, айқын көрінеді, ол ипотека бойынша жоғары пайыздық ставкаларға әсер етеді және нәтижесінде тұрғындардың көп бөлігінің ипотекаға қол жетпеушілігін тудырады.
Дағдарыстық кезеңге дейін ипотекалық несиелеудің көлемінің өсуінің жоғары қарқыны арзан ішкі қорландырудың есебінен жан-жақты қамтылды. Kn.kz-нің есептемесі бойынша, 2003 жылдан 2007 жылға дейін ипотекалардың өсулерінің қарқыны да орташа жылына 140%-ды құрады! 2011 жылдан Астанада бұл мәселе 20%-ды құрады.
ТҚЖБ-тен «Қолжетімді тұрғын үйге» балама: бәрі үшін ипотека >>>
Бүгінгі таңда ипотекалық қарыздарды беру мораториі бірнеше қазақстандық банктерді тым жоғары қарқынмен жұмыс та істей бастағанына себеп болғанын айтамыз. ҚИК-тің есептемесінде іскерлік нарықтың жоқтығына сай ұзақ мерзімдік теңгелік таралудың зәрулігіне көңіл аударып, банктік сектордың басқа ойыншылары ипотеканың беруіне мораторий орната алатыны мүмкін екендігі тілге тиек етілді.
2007 жылы дағдарыс мысалындағыдай, ипотекалық несиелеудің қысқаруы жылжымайтын мүліктің бағасының төмендеуіне әсер еткенін біз көрдік. 2008 жылы ипотека көлемдерінің ай сайынғы төмендеу қарқыны айына 0,6%-ды, 2009 жылы — 0,1%-ды құрады. Бұл 2008 жылы тұрғын үй бағасының 23,2%-ға, — 2009 жылы 2,8%-ға құлауға итермеледі.
2014 жылы қарашада жарияланған ҚР президентінің Жолдауында көрсетілгендей, алдымыздағы жылы отандық экономиканың өсуін қалыптастыру және қолдау сонымен қатар резервтік қордың есебінен жүзеге асырылады, ол жалғасып жатқан дағдарыстың ыңғайсыз әсерін қысқартуға орасан мол мүмкіндік береді.
2015 жылы Астанада тұрғын үй нарығына болжам
Kn.kz аналитикалық мәліметтері бойынша ипотеканың көлемдерінің өсуі тоқтатылған жағдайда Астана тұрғын үй нарығында теңгелік баға айына орташа 0,7% «минус»-ке дейін төмендейді және 2015 жылдың соңына қарай шамамен 8,5%-ға қысқарады.
Сонымен бірге ипотекалық қарыздардың айына 0,1%-ға төмендеуі 2015 жылдың соңына қарай тұрғын үй нарығындағы теңгелік баға 10%-ға азаюына итермелейді.
Kn.kz аналитикалық қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Дағдарыстағы құрылыс салушыны таңдаудың 5 ережесi