Ипотеканы ресімдеу алдында тек қана оның қалайша берілетіндігінің шарттары туралы білу тым аздық етеді.
Сонымен қатар егер сіз кенеттен ай сайынғы жарнапұлдарды төлей алмай қалған жағдайда банктің қалайша іс-әрекет ететінін анықтауыңыздың да орасан қажеттігі маңызды. Қарыздың ұсынылғаны үшін пайыздарға қарағанда банктің клиенттермен ортақ тіл табысуы және мерзімі өткенге қолайлы айыппұлдар төмен болады.
Егер сіз ипотека бойынша қарыз болсаңыз — банктен жасырынбаңыз. Бұл кеңесті тек қана қаржылық құрылымның қызметкерлері емес және де ипотекашыларды қорғаушылар — түрлі қоғамдық ұйымдар да қайталайды.
Әдетте борышкер келешекте онда проблема туындауы мүмкін екенін ойлануы тиіс. Ипотека бойынша қарыздар көбінесе жұмыстан босатылғанда пайда болады, бұны жұмыс беруші алдын ала ескертеді. Мұндай жағдайда несие беруші-банктің менеджеріне тез жүгініп, проблемалар жан-жақты көрсетілген жазбаша арызды рәсімдеу қажет.
Міндеттеменің орындалмағандығы туралы хабарлама келгенде
«Обеспечьте народ жильем» қоғамдық бірлестіктің төрайымы Сұлубике Жаксылыкованың айтуы бойынша анық банктің қарыздарды өндіру рәсімін бастауына төрт ай уақыт өтуі керек екен.
— Банк ең алдыменен міндеттемелердің орындалмағандығы туралы № 1 хабарламаны жолдай алады, — деп әңгімелейді қоғамшыл, — хабарлама қолға алынғаннан кейін 30 күннің ішінде ерікті түрде қарыздар өтелуі тиіс. Болмаса, әйтпесе, банк кепілдік мүлікті сот арқылы жүзеге асыру құқын жан-жақты пайдаланады.
Ипотека бойынша борышкерлерге ең басты кеңес — банктен жасырынбаңыздар
Алайда, мынадай өзекті мәселелерге баса назар аударуға, көңіл қоюға болады: міндеттемелердің орындалмағандығы туралы хабарламаны клиент алған уақытта ол ТҚО арқылы ресімделуі керек. Әйтпесе, банк тұрғын үйді сот арқылы жүзеге асыруды ешқашан да бастай алмайды. Аталған мұндай рәсімсіз бұл хабарлама тек қана алдын ала қарапайым ескертушілік сипатта болады, яғни, пәтерді саудаға қою қаупі төнеді. Ал, құжаттар тиянақты түрде тіркелімнен өткеннен кейін банктің қимыл-әрекеті түсінікті: егер де 30 күннің ішінде қарыздар өтелмесе, жылжымайтын мүлік кетіп тынады.
— Пәтердің саудаларға қойылу мүмкіндігіне байланысты, сай өзінің міндеттемелерін түк орындамағандығы туралы хабарламаны банктен алған уақытта адам қобалжығандықтан төменгі қатардағыны еш оқымайды, — деп нақ түсіндіреді борышкердің әдеттегі әрекетін қоғамшыл Лариса Бояр. — Банктер, әдетте, хабарламаны алған кезден бастап, 25 күннің ішінде сот арқылы жүзеге асырудан бас тартуға борышкердің құқықтары бар екенін соңында ұсақ әріптермен жазады.
Бас тартудың жазылуы жеке өзінің шешімімен жылжымайтын мүлікті банктің жүзеге асыра алмайтынын білдіреді. Бұл үшін борышкерді алдымен сотқа беріп, оны ұту керек болады.
Егер де қарызды өтеу үшін ең болмағанда есепшотқа 500 теңге ақы жасалса, сауда өткізу мақсатында банктің жаңадан құжаттарды дайындауы керектігін мамандар айтады.
MOVING заңдылы компанияның маманы Ерлан Рахимов хабарламаны алғаннан кейін борышкердің өзі сотқа жүгініп, бір жыл мерзімге бұқаралық саудадан сатуды кейінге қалдыруды талап етуді сенімді түрде ұсынады (Азаматтық кодекстің 320 бабы):
Заң бойынша сотсыз ипотеканың нысаны болып табылмайтын кепілдегі мүлік ешқашан саудаға қойылмайды. Басқаша айтқанда, егер пәтерді несиеге алсаңыз, ал, кепілге оны емес, жер учаскесін немесе басқа мүлікті қойсаңыз, оларды мәжбүрлеп жүзеге асыру тек қана сот арқылы жан-жақты жүргізіледі екен.
Хабарламаны алған уақытта қызықты кезең бар. Егер де қарызды өтеу үшін ең болмағанда есепшотқа 500 теңге төлемақы жасасаңыз, сауда өткізу мақсатында банктің жаңадан, қайтадан құжаттарды дайындауы керектігін мамандар айтады. Өйткені, қарыздың сомасы түбегейлі өзгереді ғой, демек, жаңа хабарлама құрып, клиентке жолдау керек. Теория жағынан әр сәтте 2-5 мың теңге төлеп тұруға болады, сөйтіп, уақытша қолайсыз жағдайды өзіңізден кәдімгідей созуға болады.
ТҚЖБ-тен «Қолжетімді тұрғын үйге» балама: бәрі үшін ипотека >>>
Сауда өткізуден құтылуға болады
Банкті сот ісінде жеңіп шығу санаға сыймайды. Өйткені, клиент ерікті түрде ипотекалық қарыздың келісімшартын жазды және оны оқыды. Демек, қойылған шарттарды жан-жақты қабылдауға келісті. Алайда, басқа нұсқалар болмағандықтан, банктер амалсыз борышкерді сотқа береді. Юрист Ерлан Рахимовтың айтуынша, қаржылық құрылымдар үшін соттар екі себеппен тиімсіз: шығындар және уақыттар.
Банк талап арызды берген уақытта мемлекеттік баж салығын — талап арыздың сомасынан 3%-ды төлеуі керек. Сот ісін қараудағы тағы бір екінші ыңғайсыздау тұс — мерзім. Бес күнде судья талап арызды өндіріске алу, алмауды да ойланады, тағы да бірінші мәжілістің уақыт мәселесі шешіледі. Мәжілістің өзі кейінге қалдырылады және де уақыты өзгеріліп отырады. Бірінші инстанцияда іс 2 айға дейін қаралатынын атап өтеміз. Осыдан кейін соттың шешімі 15 күннің ішінде нақ беріледі. Бірақ, егер де тараптың бірі шешім алудан қашып жүрсе, бұл мерзім сағызша созылуы ықтимал. Сосын сот қаулысына анық шағымдануға болады. Сауатты юристің араласуымен процесті бір жылдан екі жылға дейін созуға болатынын мамандар айтады.
Бастарынан көптеген нәрселерді өткізген ипотекашылар сот шешімі шығарылғаннан кейін апелляцияға беруді немесе төлеуді бастау керектігіне ақыл қосады. Яғни, сот шешімін орындау есепшотына нақтыланған соманы енгізу де қажет. Ипотека бойынша ай сайынғы жарнапұл үшін ашылған есепшотты әбден пайдалануға болады. Бірақ, төлемді жасарда сот шешімін өтеуге ақша баратынын ескерту қажет.
Тәжірибелі ипотекашылар сот шешімі шығарылғаннан кейін арыз беруге немесе төлем жасауға ақыл-кеңес қосады.
Ипотеканы төлеуде проблема туындаған кезде
Банктің кеңестері
1. Банктің басшысының атына арыз жазу
Арызда клиент туындаған жағдайды нақ түсіндірумен өзінің несиелік тарихын және де ай сайынғы төлемдер бойынша кейінге қалдыру өтінішін көрсетеді. Осында проблеманы шешудегі өзінің нұсқаларын ұсына алады.
2. Негізгі қарыз бойынша кейінге қалдыру
Барлық борышкерлер ай сайынғы төлемақының екі бөліктен — негізгі қарыз бен банктің пайызынан тұратынын біледі. Негізгі қарыздың төлемі бойынша кейінге қалдыруды алуға болады.
— Пайыздарды төлеу керек болады, оларды банк қалдырады да, — деп қатаң да ескертеді MOVING компаниясының маманы Ерлан Рахимов. Бір терістігі төлемақы жасаудағы проблемалар ай сайынғы жарнапұлдардың көп бөлігі банктік пайыздарға кеткен кезде ипотеканың бірінші жылында орын алады. Бұл төлемдер бар болғаны 10-30%-ға төмендейді деген сөз. Оның үстіне кейінге қалдырудағы төленбеген ақы келесі айға міндетті түрде көшіріледі. Демек, келешекте ай сайынғы төлемнің мөлшерлері көтеріледі, өседі.
3. Несиелік каникулдар
Бұл анықтама біздерге кепілсіз несие бойынша жақсылау таныс, мұнда несиені нақтыланған мерзімге байланысты төлем жасамауға толықтай мол мүмкіндік беріледі. Бұл үшін жұмыстан айырылған жағдайда қайғыланудың ешқашан ешқандай қажеті де жоқ. Егер де борышкер ақшасын басқа жаққа, мысалы, шетелдік сапарға жұмсауды қалап жатса, банк кәдімгідей каникул бере алады. Дегенменен, несиелік каникул кезінде пайыздар да көтеріледі. Мәселен, ипотекалық несиенің құны — жылдық 10% дейін. Каникул уақытында бұл пайыз 10,4%-ды құрайды.
4. Өсімақыны алып тастау
— Заңдылық тәжірибеде мынадай түсінік кеңінен де тараған, өсімақыны өндіру құқық болып болып табылады, бірақ, тараптардың міндеттері емес, — деп түсіндіреді Ерлан Рахимов. — Өсімақыларды алып тастау да банктің қалауымен жүзеге асады. Өткен айда клиенттердің бірі негізгі қарызды төлеу талабымен оған наразылық келгеніне сай хабарласты. Банктің өзі қарыздарды төлеген жағдайда соңғы тоқсанға өсімақыны алып тастау ұсынысын білдірді.
Негізінен банктер айыппұлдарды ауырлау сәттерде алып тастай алады: борышкер қайтыс болғанда, жарақат алуына сәйкес жұмыстан айырылғанда немесе өсімақы қате көрсетілгенде. Жалпы, клиенттің кінәсінен емес, тосын жағдайға байланысты төлем жасалмағанын нақты дәлелдеу қажет болады.
5. Несиенің мерзімін ұзарту
Мысалы, ипотека 7 жылға ресімделген делік. Егер клиент өзінің шамасын бағамдай алмай қалса, банк қарызды төлеу мерзімін ұзартады, мәселен, 15 жылға. Ай сайынғы қарыздық салмақ, мамандардың айтуы бойынша екі есеге қысқарады. Алайда, әрбір пролонгация клиенттің несиелік тарихына кері әсер етпейтінін есте ұстау қажет. Сонымен қатар мамандар ескертеді: ең жоғары комфортты мерзім — 15 жыл. Ипотеканы 20-25 жылға тым ұзарту да санаға сыйымсыз, сосын тіпті қолайсыз, тиімсіз. Бұл жағдайда ай сайынғы жарнапұл көп төмендемейді, артық жылға банк ұсынған пайыздар бірнеше есеге өседі.
6. Екі жақты келісіммен тұрғын үйді жүзеге асыру
Клиенттің қалауына қарсы пәтерді сату міндетті түрде жүзеге аспауы керек. Борышкер жылжымайтын мүлікті жағдайы бар қожайынға беру керек деген тұжырымды шешімге өзі келгені әбден дұрыс. Әсіресе, егер де оның құны өсіп кетсе, берілген қаражатқа ипотеканың қалдығын жабуға және қымбат тұрғын үйді сатып алуға да болады.
Әрине, кепілдегі үйді сатуға банктің келісімін алу қажет, ақырында, бұған ешқандай кедергі де болмайды. Өйткені, ең бастысы банк үшін несие өтелсе жетіп те жатыр. Қаржылық ұйым тіпті сатып алушыны іздеуге көмектеседі.
Қоғамдық ұйымның өкілдерінің ақыл-кеңестері
«Оставим народу жилье» ҚБ-тің нақты белсендісі Лариса Бояр банкке жүгінген кезде барлық өзінің ұсыныстарын және де проблемаларын қағазға түсіруге, кіріс нөмеріне енгізуге, ал, екінші данасын өзіне қалдыруға кеңес те береді. Өйткені, іс сотқа барған уақытта: «Жағдайды түзету үшін сіз не істедіңіз?», — деген ең басты мәселе міндетті түрде туындап қалады. Сонда борышкер өзінің іс-әрекеттерін құжатпен растауды сенімді ұсына алады.
— Егер де ипотекашы қоғамдық ұйымдарға көмектесуі үшін жүгінуге үлгере алса, онда тұрғын үйді сақтап қалуға мүмкіндіктер молаяды, — дейді «Обеспечьте народ жильем» ҚБ-тің төрайымы Сұлубике Жаксылыкова. — Бірақ, жалғыз баспанасынан қуып шығару оқиғалары тәжірибеде кездесіп қалады.
Kn.kz ақпараттық қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Құрылысқа үлестік қатысудағы беймәлім қиындықтар