Тысячи семей по всему Казахстану ежегодно становятся обладателями льготных квадратных метров, реализуемых через операторов государственных программ.
Однако радость от обретения собственного жилья часто сменяется разочарованием.
Основное число жалоб людей приходится на качество стройматериалов, используемых при возведении и отделке зданий, и на проблемы с коммуникациями. Также участники госпрограмм указывают на затягивание сроков сдачи домов, огромные очереди на жилье в местных исполнительных органах, непрозрачность бюрократических процедур и недостаточный объем строительства доступного жилья в целом.
Новостройки по госпрограмме: экономное строительство
Жалобы на качество государственного жилья у жителей Казахстана начались еще при реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК на 2005–2007 годы.
— Качество домов оставляет желать лучшего, — говорит карагандинка Айгуль Сыздыкова, проживающая в доме по проспекту Шахтеров. — Конечно, я понимаю, что это жилье экономкласса, и застройщику пришлось использовать дешевые стройматериалы (квадратный метр по программе развития жилищного строительства оценивался в 450 долларов. — Прим. авт.), но почему бы тогда просто не сделать работу качественно? На момент вселения в квартиру у нас под подоконниками гулял ветер, из розеток дуло. На сегодняшний день стены дали трещины, обшивка дома облупилась. Это видно снаружи. На наш дом стало тоскливо смотреть. Иногда думаю, лет 10 хотя бы еще простоит или нет?
Шквал нареканий обрушился и на дома, возведенные по госпрограмме «Доступное жилье — 2020». Например, в Костанае дом, по словам жильцов, практически разваливается на глазах. После того как сроки сдачи несколько раз продлевались, в феврале прошлого года здание было наконец введено в эксплуатацию. Но даже после этого в нем обнаружились множественные недочеты. Уже весной затопило подвал, в кровле выявили дыры, по стенам пошли трещины и стал осыпаться фундамент. В связи с этим газовая компания отказалась подключать дом к газоснабжению.
Сотрудники ГАСК в регионах фиксируют многочисленные жалобы населения на качество строительных материалов, отделочных работ и функционирование внутренних инженерных коммуникаций.
В Алматы жильцы отметили отсутствие цементной смеси во внутренних перегородках между пеноблоками, частичную побелку в квартирах, незакрепленность подоконников и трещины на потолке. Строители умудрились даже почтовые ящики в подъездах повесить вверх ногами.
Дом, сданный перед Новым годом в Караганде, оказался не подключен ни к водоснабжению, ни к электроэнергии, при этом застройщик и акимат сваливают вину друг на друга.
А ведь за такое жилье людям приходится платить немалые взносы в течение многих лет.
Сотрудники ГАСК в регионах также фиксируют многочисленные жалобы населения на качество строительных материалов, отделочных работ и функционирование внутренних инженерных коммуникаций.
— Это связано с недостаточным финансированием строительства объектов и, как следствие, с применением дешевого строительного материала, — говорит руководитель департамента государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования по Карагандинской области Нурлан Толтай. — Средняя сметная стоимость на рынке жилья составляет 140-150 тысяч тенге за метр, тогда как по государственной программе жилья 1 квадратный метр строится из расчета 90-100 тысяч тенге.
Как привлечь к ответственности Застройщика
— Конечно, первые дома, которые были построены для госслужащих, качеством не отличались, — соглашается депутат Мажилиса Парламента Республики Казахстан, известный казахстанский общественник Мухтар Тиникеев. — Ответственность за это должны нести контролирующие органы, которые приняли такие дома в эксплуатацию. Но в данное время вопрос качества строительства взят на контроль.
Только за 8 месяцев 2014 года в Казахстане за нарушения по качеству строительства в отношении виновных возбуждено 256 административных дел. Судом заведено 13 административных дел, при этом 4 строительные организации лишены лицензии.
По информации Министерства национальной экономики, только за 8 месяцев 2014 года в Казахстане по итогам контроля, проведенного органами ГАСК, на всех строящихся объектах за некачественное строительство квартир в рамках госпрограммы «Доступное жилье» и нарушения государственных строительных нормативов к административной ответственности привлечена 371 подрядная организация. При этом за нарушения по качеству строительства по статье 231 части 1 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» в отношении виновных возбуждено 256 административных дел. Судом по статье 231 части 2 по протоколам инспекции ГАСК заведено 13 административных дел, при этом 4 строительные организации решением суда лишены лицензии.
Инспекторскую деятельность существенно затрудняют моратории, вводимые в государстве на проверки субъектов малого и среднего бизнеса, так как данные проверки касаются инспектирования строительных объектов органами ГАСК.
В начале прошлого года Жилстройсбербанк подвергся критике правительства за реализацию госпрограммы. В половине регионов страны не выполнялся план ввода жилья.
Срывы сроков строительства домов Жилстройсбербанка
Отставание от сроков сдачи либо вовсе приостановка строительства объектов, возводимых по программе «Доступное жилье — 2020», уже стали притчей во языцех. Причем происходит это чаще всего по вине строительных организаций.
В начале прошлого года Жилстройсбербанк подвергся критике правительства за реализацию госпрограммы. В половине регионов страны не выполнялся план ввода жилья. В Восточно-Казахстанской области сдано 75% от общего объема запланированных объектов, в Атырауской — 69%, в Алматы — 60%, в ЮКО — 39%, в Астане и Павлодарской области по 20%, а в Мангистауской и Жамбылской и вовсе 0%.
В Жилстройсбербанке создали общественный совет из числа журналистов и общественников, призванный принимать жалобы населения, контролировать строительство объектов и разбираться в возникших проблемах. В сентябре прошлого года темой одного из заседаний общественного совета стало обсуждение постоянного отодвигания сроков сдачи в эксплуатацию нескольких наиболее проблемных объектов. Таковых по Казахстану на 1 сентября 2014 года насчитывался 31 жилой дом. Больше всего проблемных объектов оказалось в Алматы и Мангистауской области — по 9, в Акмолинской области — 5, в Атырауской и Южно-Казахстанской областях по 3 таких жилых объекта, в Павлодарской и Северо-Казахстанской областях зафиксировано по одному такому дому.
К примеру, на полгода были сдвинуты сроки сдачи домов по госпрограмме в Усольском районе Павлодара. Проблемы возникли из-за слабой материально-технической базы выбранного подрядчика и постоянной нехватки квалифицированной рабочей силы у генподрядчика. Пришлось проводить тендер повторно.
На год, с ноября 2013-го на ноябрь 2014 года, сдвинулись сроки эксплуатации по жилому объекту в микрорайоне «Береке» в Петропавловске — из-за повреждения подземного водопровода и подтопления котлована. Понадобилось дополнительное изучение грунта.
Более чем на год были сдвинуты сроки сдачи в эксплуатацию жилых объектов, расположенных в микрорайоне «Айгерим-2» в Алматы, как оказалось — из-за нехватки квалифицированных кадров и ведения строительства сразу на нескольких стройплощадках.
Критериями отбора при проведении конкурса среди подрядчиков строительства служат либо меньшая цена за оказываемые услуги, либо небольшие сроки.
Чтобы свести к минимуму риск несвоевременной сдачи домов в эксплуатацию, по словам заместителя главы Жилстройсбербанка Ербола Карашукеева, были внесены соответствующие поправки в законодательство. Теперь заявка на формирование пула покупателей подается за 3 месяца до сдачи объекта, что позволяет не создавать излишнего общественного напряжения, даже если сроки строительства будут сорваны.
— Кроме того, необходимо усовершенствовать процесс проведения конкурсов среди подрядчиков строительства, — считает директор департамента аналитики Asyl Invest Айвар Байкенов. — Часто стройки существенно отстают от графиков сдачи объектов в эксплуатацию по причине нехватки финансирования. Происходит это из-за того, что критериями отбора при проведении конкурса служат либо меньшая цена за оказываемые услуги, либо небольшие сроки. Должен быть компетентный человек, не просто административный служащий, а практик, долгое время проработавший в строительной отрасли, который адекватно оценит и реальную стоимость квадратных метров, и соответствующее время, за которое можно возвести здание.
Доступное жильё от ЖССБК: стоимость и расчёты >>>
Бюрократические препоны и коррупционная составляющая в жилищных госпрограммах
В прессе нет-нет, да и всплывают случаи, когда семье, которая, казалось бы, по всем параметрам подходит под условия программы, отказывают в получении жилья. Или наоборот, квартиру получают те, кто может себе позволить купить жилье по рыночной цене.
Причины кроются, как правило, в бюрократических препонах и катастрофической нехватке информации. Не исключена и коррупционная составляющая.
— Я получила трехкомнатную квартиру по госпрограмме в 2008 году, — рассказывает карагандинка Айгуль Сыздыкова. — Признаюсь честно, что денег никому не давала, но моему руководителю пришлось замолвить за меня словечко. Без его ходатайства я не получила бы квартиру в этом доме, хотя подходила по всем параметрам: и госслужащая, и молодая семья у нас, и двое детей. Просто очередь на жилье была огромная, многие подходили по программе, а реализуемых квартир недостаточно. Пришлось выкручиваться.
При реализации государственных квартир не исключает коррупцию директор департамента аналитики AsylInvest Айвар Байкенов:
— Как обычно, государство инициирует много хороших программ, в их числе реализация доступного жилья. На этапе разработки все выглядит здраво и разумно, но на этапах строительства и реализации жилья возникают проблемы. Уже не секрет, что присутствует коррупционная составляющая, так как желающих приобрести квартиры по льготной цене довольно много. Решение проблемы я вижу в привлечении сторонних наблюдателей, которые контролировали бы процесс реализации жилья и осуществляли проведение постоянных мониторингов.
Когда исчезнет дефицит жилья в Казахстане?
По информации Министерства национальной экономики РК, в 2014 году в эксплуатацию введено около 8 тысяч квартир кредитного и арендного жилья. В нынешнем году планируется обеспечить собственной жилплощадью еще 9,5 тысячи семей по всему Казахстану. А в период действия программы (с 2012 по 2020 год) запланировано построить 69 миллионов квадратных метров жилья за счет всех источников финансирования и осчастливить около миллиона семей.
Вводимое ежегодно количество квадратных метров не перекрывает потребностей в жилье даже одной, насчитывающей наименьшее количество льготников, области.
Но этого все равно недостаточно. В очередях на получение жилья в каждом регионе стоят десятки тысяч человек. Согласно данным Министерства национальной экономики РК, наибольшая очередность нуждающихся в жилье зафиксирована на территории Астаны, Карагандинской и Актюбинской областей. Здесь цифры зашкаливают за 20-30 тысяч человек. Но даже в тех областях, где количество льготников относительно минимально по сравнению с другими регионами (это Жамбылская, Мангистауская и Северо-Казахстанская области), число очередников все равно превышает 10 тысяч человек.
Эти цифры наглядно показывают, что вводимое ежегодно количество квадратных метров не перекрывает потребностей в жилье даже одной, насчитывающей наименьшее количество льготников, области.
Выход из ситуации депутат Мажилиса Парламента Мухтар Тиникеев видит только в системе жилстройсбережений.
— Сейчас уже не те времена, когда государство выдавало квартиры своим гражданам по их желанию. Чтобы исключить большие очереди в местных исполнительных органах, нужно не ждать манны небесной, а, если есть возможность, копить жилстройсбережения. Государство дает прекрасный шанс. Основная проблема этой госпрограммы — в ее низкой информативности. Поэтому сейчас главное — донести до граждан, что не нужно сидеть и чего-то ждать от дяди, а надо самому уже сегодня идти в тот же Жилстройсбербанк и начинать копить на собственную квартиру, — считает Мухтар Тиникеев.
По мнению мажилисмена,доступное жилье в Казахстане должно строить не только государство, но и строительные компании.
— На заседании фракции «Нур Отан» под председательством Дариги Назарбаевой и с участием компаний-застройщиков, — делится Мухтар Тиникеев, — я задал вопрос представителям строительных компаний: «Почему у нас квадратный метр жилья стоит 3-4 тысячи долларов, как будто мы живем в Париже?». Там же я высказал предложение, чтобы компании сначала построили 2-3 дома доступного жилья, и только потом элитное для богачей.
В интервью газете «Литер» экономист Олжас Худайбергенов также говорил о недостаточном объеме строительства жилья действующей жилищной программы и предложил свою схему решения проблем.
— В программе есть два крупных недостатка, которые следует исправить. Во-первых, слишком малые объемы строительства жилья. На сегодняшний день строится всего миллион сто тысяч квадратных метров в год, а нужно семнадцать миллионов, из расчета один квадратный метр на человека в год. Это международный норматив, и ничего невозможного в нем нет. В Китае, например, строят по три квадрата на человека. Не следует забывать, что при наращивании объемов падает рыночная цена жилья, то есть оно становится доступнее и в финансовом плане. Во-вторых, слишком много каналов реализации — и через Жилстройсбербанк, и через местные исполнительные органы, и еще несколько. Нужно оставить только один. Думаю, что это была бы самая лучшая схема.
По подсчетам аналитиков kn.kz, при сохранении текущих объемов ввода жилья и темпов роста численности населения достигнуть обеспеченности в 30 квадратных метров мы сможем только к 2076 году, то есть через 62 года.
Аналитическая служба kn.kz подсчитала, что в последние годы в Казахстане вводится не более 0,4 квадратного метра жилья на душу населения ежегодно. Для достижения нашей страной нормального уровня обеспеченности (30 квадратных метров на человека) наш жилищный фонд должен увеличиться на 84%, а точнее — на 262,344 миллиона квадратных метров. При сохранении текущих объемов ввода жилья и темпов роста численности населения достигнуть обеспеченности в 30 квадратных метров мы сможем только к 2076 году, то есть через 62 года.
— Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки строительная активность должна составлять около 1 квадратного метра на человека в год, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Поэтому, если допустить, что строительная активность уже в нынешнем году увеличится с 0,4 до 1 квадратного метра, то мы сможем достичь нормальной обеспеченности через 17 лет.
Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими? >>>
Контроль качества домов по программе «Доступное жилье»
В акимате Карагандинской области нам разъяснили, каким образом определяются строительные компании, которые возводят жилье по госпрограмме, а также кто контролирует процесс строительства и несет ответственность за качество вводимых домов.
Согласно Закону РК «О государственных закупках» в Казахстане проводятся конкурсы на принципах равенства участников, по итогам которых определяются строительные компании для возведения жилья по государственной программе.
Талон о начале строительно-монтажных работ выдается уполномоченным органом государственно-строительного контроля. Ввод в эксплуатацию нового дома осуществляется комиссионно на основании Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности РК» при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии положительного заключения рабочей комиссии. Обязательный состав комиссии указан в постановлении правительства РК №1277 от 02.11.2011 г.
Строительство зданий необходимо выполнять в соответствии со строительными нормативами и нормами. Поэтому в настоящее время обязательными участниками строительства являются аттестованные эксперты службы технического надзора в строительстве, которые ведут контроль над ходом и качеством выполнения строительно-монтажных работ. При этом за последнее время в связи с применением новых материалов квалификация рабочих изменилась в лучшую сторону.
В ходе выявления дефектов подрядная организация устраняет их в рамках гарантийных обязательств. Также строительно-монтажные работы выполняются в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной на основании нормативов, действующих в РК, и прошедшей государственную экспертизу.
Согласно статье 31 Закона Республики Казахстан от 16.07.2001 года №242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», контроль соответствия строящегося жилья по госпрограмме, как и в строительстве любых других объектов (зданий и сооружений), осуществляется всеми участниками строительства, а именно:
- уполномоченным государственным органом по делам архитектуры и градостроительства путем инспектирования строящихся объектов в части контроля над качеством производства строительно-монтажных работ и применяемых строительных материалов, а также других действий, касающихся непосредственно самого процесса строительства объектов;
- застройщиком (заказчиком) путем организации технического надзора за строительством и приемкой объекта в эксплуатацию;
- разработчиком проектной документации путем ведения авторского надзора за строительством и надзором за соответствием строительных работ, утвержденным проектным решением;
- подрядной организацией.
Таким образом, качество строительства зависит от всех его участников, но в основном от исполнителя работ (подрядчика), заказчика, авторского и технического надзоров. Государственная архитектурно-строительная инспекция осуществляет контроль надлежащей работы всех указанных участников строительства.
Какими будут цены на недвижимость Астаны в 2015 году в случае кризиса? >>>
Глава Национальной лиги потребителей Казахстана Светлана Романовская в конце января на пресс-конференции в Астане заявила, что эта общественная организация будет следить за качеством строящегося арендного жилья по госпрограмме.
— Поэтому, если к вам поступили какие-то жалобы, если кто-то видит, что дом строится с нарушением СНиПов, норм, и вы знаете, что вам потом в этом доме дадут квартиру, вы — неравнодушный человек, мы вас ждем в Национальной лиге потребителей. Каждый желающий может вступить в лигу и получить удостоверение, обретя таким образом право контролировать строительство госжилья, — отметила Светлана Романовская.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz
Читайте также:
Альтернатива «Доступному жилью» от ЖССБК: ипотека для всех