Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (ноябрь 2014 г.)

Второй месяц на рынке арендного жилья Алматы продолжается ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель остановился на уровне 1137 $ за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1794 $/мес., а «дешевого» — 654 $/мес. Анализ проведен на базе 697 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по районам

В анализируемом месяце во всех районах города наблюдаются незначительные изменения, которые лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 43% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 69%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 16,57 $, а наименьшая — в Алатауском — 6,95 $.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды квартиры,$/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алатауский	413	+64	+18.33	6.95	-0.99	-12.47
Алмалинский	859	-58	-6.38	13.84	-0.18	-1.28
Ауэзовский	548	-1	-0.27	10.26	+0.09	+0.88
Бостандыкский	1281	+45	+3.64	14.49	+0.31	+2.19
Жетысуский	528	-72	-11.95	9.34	+1.48	+18.83
Медеуский	1631	+96	+6.29	16.57	+0.77	+4.87
Наурызбайский	532	+28	+5.57	7.51	+1.98	+35.80
Турксибский	351	-48	-11.99	11.38	+1.29	+12.78
По городу	1137	+11	+1.00	14.01	+0.23	+1.67

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в ноябре изменения ценовых показателей также лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 15,12 $, а наименьшая – на 1-комнатные — 13,17 $.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,7 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	490	-3	-0.67	13.17	+0.15	+1.15
2-комнатные	905	+29	+3.31	14.46	+0.58	+4.18
3-комнатные	1324	+9	+0.70	13.82	+0.01	+0.07
4-комнатные	2356	+20	+0.87	15.12	-0.48	-3.08
5-комнатные и выше	3850	+459	+13.53	13.28	+1.03	+8.41
По городу	1137	+11	+1.00	14.01	+0.23	+1.67

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

После четырехмесячного роста ставок найма в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается ценовое затишье. За период роста сегмент «дорогого» жилья подорожал на 28%, а «дешевого» – на 29%.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры/район	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	687	-8	-1.22	369	-7	-1.96	1.86
2-комнатные	1360	-89	-6.13	562	+41	+7.79	2.42
3-комнатные	2191	+79	+3.73	726	-6	-0.88	3.02
4-комнатные	4382	+463	+11.82	1173	-59	-4.79	3.74
5-комнатные и выше	5500	+125	+2.33	2600	+647	+33.14	2.12
Алатауский	413	-	-	386	-	-	1.07
Алмалинский	1349	-139	-9.35	558	-23	-4.00	2.42
Ауэзовский	738	+31	+4.43	400	+3	+0.78	1.84
Бостандыкский	2057	+27	+1.32	726	+66	+9.94	2.83
Жетысуский	731	-119	-14.04	403	-32	-7.31	1.81
Медеуский	2658	+198	+8.05	845	-6	-0.72	3.15
Наурызбайский	-	-	-	-	-	-	-
Турксибский	408	-110	-21.19	322	+0	+0.13	1.27
По городу	1794	-3	-0.17	654	+4	+0.55	2.74

В сегменте «дорогого» жилья прослеживается снижение ценовых показателей на квартиры 1- и 2-комнатного формата. В разрезе районов основное снижение пришлось на Турксибский, Жетысуский и Алмалинский. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено сокращение ценовых показателей в Алмалинском и Жетысуском районах, также на 1- и 4-комнатные квартиры в целом по городу.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1137 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 55%, но все еще находится на 20% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма увеличились на 2%. Основное влияние на повышение средней цены оказали выросшие арендные ставки на 4- и многокомнатные квартиры. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год выросла на 2%, а «дешевого» – на 0,2%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдался рост ставок найма. Второй месяц подряд прослеживается ценовое затишье.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В ноябре 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 10%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.63	7.66	9.88
2-комнатные	9.39	7.89	10.52
3-комнатные	8.71	7.87	9.31
4-комнатные	8.14	7.35	9.05
Многокомнатные	6.81	5.25	8.39
Алатауский	6.18	4.41	7.99
Алмалинский	8.19	7.64	9.02
Ауэзовский	7.46	6.62	8.31
Бостандыкский	8.06	7.33	8.87
Жетысуский	7.46	5.80	10.35
Медеуский	7.68	6.49	8.86
Наурызбайский	6.49	-	-
Турксибский	9.44	6.96	15.18
По городу	8.89	7.96	9.70

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Медеуском районе, на его долю приходится 32%, а минимальное – на Алатауский и Наурызбайский районы – по 1%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.

Выводы и прогнозы

• В ноябре 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы продолжилось ценовое затишье.
• В период роста аренды с июля средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,9% годовых.
• По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья начнется снижение ставок аренды.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz 

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 г.)