Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 г.)

После осеннего роста на рынке арендного жилья наблюдается снижение долларовых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $1117 за 1 месяц проживания, что на 3,4% ниже предыдущего месяца (в тенговом эквиваленте — 172500 тенге/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила $1758 (271600 тенге) на 1 месяц проживания, а «дешевого» — $653 (100800 тенге).

Цены по районам

В ноябре 2013 года незначительное сокращение стоимости найма прослеживается во всех административных районах города, кроме Алмалинского и Жетысуского, где наблюдается небольшой рост. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Алатауский и Ауэзовский районы, здесь снижение арендных ставок составило 13% и 5% соответственно, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — $1635, или 252600 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 46%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — $475, или 73400 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 57%.

Падение цен на арендуемые квартиры повлекло за собой и снижение цен 1 квадратного метра. При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $17,86, или 2759 тенге, а наименьшая — зафиксирована в Турксибском — $9,39, или 1451 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 138017 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 172500 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 73% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 100800 тенге за квартиру.

Таблица 1

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, 4/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				$	+%
Алатауский	50	2.29	639	-98	-13.31
Алмалинский	395	18.13	1015	10	1.03
Ауэзовский	460	21.11	687	-33	-4.55
Бостандыкский	658	30.2	1221	-39	-3.09
Жетысуский	66	3.03	598	+14	+2.38
Медеуский	500	22.95	1635	-68	-4.01
Турксибский	50	2.29	475	-8	-1.62
По городу	2179	100	1117	-39	-3.38

Цены по формату квартир

Сокращение ставок найма по городу обусловлено в основном снижением аренды на 4-комнатные квартиры на 11%. При этом аренда остальных форматов квартир изменилась незначительно.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $14,8, или 2286 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — $14,2, или 2194 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 58%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Таблица 2

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				$	%
1-комнатные	439	20.15	565	-4	-0.76
2-комнатные	812	37.26	900	-7	-0.74
3-комнатные	687	31.53	1363	+11	+0.83
4-комнатные	190	8.72	1956	-250	-11.34
Многокомнатные	51	2.34	2860	82	2.95
По городу	2179	100	1117	-39	-3.38

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,6, а максимальный — в Медеуском — 3,05.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 3-комнатные квартиры — 3,02, а минимум — на 1-комнатные — 1,99.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,6%, средняя арендная ставка оказалась на уровне $1758, или 271600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где аренда выросла.

В зависимости от количества комнат сокращение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается снижение ценового показателя на 5,1% до $653, или 100800 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Жетысуского.

В зависимости от комнатности жилья рента уменьшилась на все форматы квартир.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (1117 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 52%, но всё ещё находится на 21% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В ноябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2 и 3-комнатных квартир подорожала на 5%, 2% и 3%,а аренда 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 17% и 14% соответственно. В целом по городу ставки найма выросли на 2,9%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 0,1%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4,2%.

За год, с декабря 2012-го по ноябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период во всех сегментах арендного жилья рост ставок аренды в Алматы находится ниже уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В ноябре 2013 года показатель 1,29 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,29 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 3

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.31	1.33	1.24
2-комнатные	1.39	1.38	1.35
3-комнатные	1.41	1.37	1.32
4-комнатные	1.22	1.12	1.32
Многокомнатные	0.81	0.58	1.13
Алатауский	1.13	1.13	1.07
Алмалинский	1.17	1.12	1.18
Ауэзовский	1	0.95	1.01
Бостандыкский	1.14	1	1.21
Жетысуский	1.24	1.3	1.17
Медеуский	1.11	0.99	1.23
Турксибский	1.09	1.02	1.16
По городу	1.29	1.22	1.29

По отношению к октябрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (658 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 23% (500 объектов), в Ауэзовском и Алмалинском — 21% и 18% (460 и 395 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (66 и 51 объект соответственно) и Турксибский — 2% (50 объектов).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 37% (812 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (687 объектов),1-комнатное — 20% (439 объектов) и 4-комнатное — 9% (190 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (52 объекта).

Выводы и прогнозы

• В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется снижение арендной ставки во всех сегментах рынка.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,69.
• Со снижением ренты доходность по городу уменьшилась во всех сегментах рынка.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР,
• Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046