В сентябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Алматы отмечено снижение цен предложения в Бостандыкском и Наурызбайском районах,в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне 1991у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» незначительно сократились до 2513у.е./кв. м и 1561у.е./кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3434 объектов, представленных на портале kn.kz.
Цены по административным районам
В сентябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Бостандыкском и Наурызбайском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алатауский |
44 |
1.28 |
1396 |
-71 |
-4.81 |
|
Алмалинский |
686 |
19.98 |
2108 |
0 |
0.00 |
|
Ауэзовский |
856 |
24.93 |
1681 |
+11 |
+0.67 |
|
Бостандыкский |
949 |
27.64 |
2186 |
-2 |
-0.09 |
|
Жетысуский |
242 |
7.05 |
1388 |
+4 |
+0.31 |
|
Медеуский |
415 |
12.08 |
2768 |
+93 |
+3.48 |
|
Наурызбайский |
30 |
0.87 |
1466 |
-259 |
-15.03 |
|
Турксибский |
212 |
6.17 |
1362 |
-17 |
-1.21 |
|
По городу |
3434 |
100 |
1991 |
-8 |
-0.38 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 39%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 6% соответственно.
В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 30-32%. В новых административных районах – Наурызбайском и Алатауском ценовые показатели ниже на 26-30%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5 070–8 570у. е./кв. м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в сентябре 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, у.е. |
Цена за 1 кв.м, у.е. |
|
ЖК "Салем" |
3 |
140 |
710000 |
5071 |
|
Коттеджный городок "Эдельвейс" |
5 |
216 |
1100000 |
5093 |
|
ЖК "Ренессанс" |
4 |
160 |
820000 |
5125 |
|
ЖК "Байсал" |
3 |
137 |
710000 |
5182 |
|
ЖК "Европолис" |
4 |
179 |
960000 |
5363 |
|
Коттеджный городок "Ботанический Сад" |
4 |
150 |
850000 |
5667 |
|
ЖК "Есентай Парк" |
3 |
134 |
770000 |
5746 |
|
ЖК "Долина Роз" |
4 |
189 |
1090000 |
5767 |
|
ЖК "Керемет" |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
|
ЖК "Жайляу" |
4 |
210 |
1800000 |
8571 |
В сентябре наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3217у.е./кв. м, а наименьшая – на квартиры эконом- и комфорт-класса — 1777у.е./кв.м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
726 |
21.14 |
1888 |
-24 |
-1.26 |
|
2-комнатные |
1137 |
33.11 |
1918 |
+24 |
+1.25 |
|
3-комнатные |
1208 |
35.18 |
1999 |
+7 |
+0.37 |
|
4-комнатные |
305 |
8.88 |
2401 |
-19 |
-0.77 |
|
5-комнатные и выше |
58 |
1.69 |
2404 |
-34 |
-1.38 |
|
По городу |
3434 |
100 |
1991 |
-8 |
-0.38 |
Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры новой постройки и снижение – на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
1074 |
31.28 |
2207 |
+135 |
+6.49 |
|
Приватизированное общежитие |
53 |
1.54 |
1700 |
-3 |
-0.15 |
|
Старой постройки |
132 |
3.84 |
1766 |
-77 |
-4.19 |
|
Улучшенной планировки |
1371 |
39.92 |
1957 |
-117 |
-5.64 |
|
"Хрущевки" |
804 |
23.41 |
1817 |
-18 |
-0.97 |
|
По городу |
3434 |
100 |
1991 |
-8 |
-0.38 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,4% (до 2513 у. е./кв. м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на 3-комнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с августом средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1561 у. е./кв. м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 1- и 2-комнатные квартиры.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2265 |
0 |
0.00 |
1577 |
-36 |
-2.24 |
1.44 |
|
2-комнатные |
2402 |
+69 |
+2.96 |
1504 |
-34 |
-2.23 |
1.60 |
|
3-комнатные |
2544 |
+8 |
+0.31 |
1546 |
+13 |
+0.82 |
1.64 |
|
4-комнатные |
3234 |
-95 |
-2.86 |
1811 |
+18 |
+1.02 |
1.79 |
|
5-комнатные и выше |
4100 |
+245 |
+6.35 |
1532 |
+41 |
+2.77 |
2.68 |
|
Алатауский |
1599 |
-20 |
-1.21 |
1122 |
-140 |
-11.07 |
1.43 |
|
Алмалинский |
2678 |
+67 |
+2.56 |
1647 |
-48 |
-2.85 |
1.63 |
|
Ауэзовский |
2036 |
+14 |
+0.67 |
1377 |
+29 |
+2.18 |
1.48 |
|
Бостандыкский |
2783 |
-52 |
-1.83 |
1695 |
+7 |
+0.44 |
1.64 |
|
Жетысуский |
1697 |
+14 |
+0.84 |
1165 |
-15 |
-1.23 |
1.46 |
|
Медеуский |
3590 |
+90 |
+2.58 |
1989 |
+39 |
+2.02 |
1.80 |
|
Турксибский |
1662 |
+48 |
+2.96 |
1137 |
-42 |
-3.54 |
1.46 |
|
По городу |
2513 |
-11 |
-0.43 |
1561 |
-16 |
-1.00 |
1.61 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,61, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1991 у. е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м). В III квартале 2014 года удельная цена предложения сложилась на уровне 1987 у. е./кв. м, демонстрируя стабильность цен на рынке вторичного жилья.
В сентябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были незначительно ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных, где цены предложения снизились на 3,8%. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» – на 0,7%. В целом по городу годовой прирост составил 1,5%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный в основном с новым деловым сезоном. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у. е./кв. м, однако с сентября 2013 года прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,4 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на новый Наурызбайский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 7 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,1%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 7.
Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
При этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-август 2014 года составил 1252 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1571 сделка) на 20%. В августе 2014 года, по сравнению с июлем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.
Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,8%.
По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июле 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 837,7 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июлем 2013 г. на 8,1% и составила 544,7 тыс. кв.м.
В январе-июле 2014г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 58904,6 млн. тенге, что на 26,2% больше, чем в январе-июле предыдущего года. Ввод жилья за счет средств населения составил 182,1 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 32,8%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 96,5%), Алатауском (на 53,5%), Жетысуском (на 12,8%) и Турксибском (на 2,6%) районах.
Выводы
- В сентябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу изменилась незначительно.
- В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Бостандыкском и Наурызбайском районах.
- В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» сегменте жилья сократилась на 1%, в «дорогом» – на 0,4%.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,8%.
- Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к июлю сократилось на 5% и составило 1488 единицы.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (сентябрь 2013 года)