На рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдается рост цен на 1,2%. В сентябре средневзвешенная цена предложения составила 302200 тг/кв.м(в долларовом эквиваленте — 1961 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1740 тг/кв.м (+/-0,56%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 1,9%, а в «дешевом» — на 0,3%.
Цены по административным районам
За минувший месяц повышение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского, где изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
Алатауский |
282 |
2.51 |
224300 |
-1800 |
-0.81 |
|
Алмалинский |
2090 |
18.57 |
336000 |
+10100 |
+3.11 |
|
Ауэзовский |
3056 |
27.15 |
266500 |
+2900 |
+1.09 |
|
Бостандыкский |
2713 |
24.1 |
342700 |
+4800 |
+1.43 |
|
Жетысуский |
1105 |
9.82 |
228000 |
+4400 |
+1.99 |
|
Медеуский |
1131 |
10.05 |
398900 |
+8200 |
+2.1 |
|
Турксибский |
879 |
7.81 |
214500 |
+3800 |
+1.81 |
|
По городу |
11256 |
100 |
302200 |
+3700 |
+1.24 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 398900 тг/кв.м, эта цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах превысили средний показатель по городу на 13% и 11% соответственно.
В районах Первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 228000 тг/кв.м, в Турксибском — 214500 тг/кв.м. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 26%, а в спальном Ауэзовском районе — на 12%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Ботанический сад», ЖК «Гаухартас», ЖК «Академия-1», ЖК «Арман Вилла», ЖК «Аль-Фараби», ЖК «Триумф-2», ЖК «Куат по Панфилова/Гоголя», ЖК «Наурыз», ЖК «Megatower Almaty» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5666-9877 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 868200-1513500 тг/кв.м).
Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 435600 тг/кв.м (2843 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 217300 тг/кв.м (1410 $/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в августе 2013 года составила 141499 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5,5 лет, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 243016 тенге, — 3,2 года, для работников здравоохранения и в социальных услугах (87458 тенге) — 8,9 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5,4 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 13,2 года.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 1- и 4-комнатые квартиры на 1,8% и 2,5% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,1%, 13,9% и 27,4% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4,4% и 2,3% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
1-комнатные |
2273 |
20.19 |
288900 |
+5100 |
+1.79 |
|
2-комнатные |
3802 |
33.78 |
295200 |
+2600 |
+0.89 |
|
3-комнатные |
4024 |
35.75 |
302600 |
+2700 |
+0.89 |
|
4-комнатные |
1002 |
8.9 |
344200 |
+8500 |
+2.52 |
|
5-комнатные |
155 |
1.38 |
384900 |
-200 |
-0.04 |
|
По городу |
11256 |
100 |
302200 |
3700 |
1.24 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в кирпичных и панельных домах на 1,1% и 1,4% соответственно.
В разрезе типа жилья наблюдается рост цен на квартиры в «хрущевках» на 1,7% и на квартиры улучшенной планировки на 1,1%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в сентябре 2013 года пополнилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений увеличилось на 23%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 19% и 35% соответственно. Неравномерное повышение количества предложений в разных ценовых диапазонах и оказало влияние на общегородской показатель, который увеличился на 1,2%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,64, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,5, а максимальный — в Медеуском — 1,94.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 384500 тг/кв.м (2495 у.е./кв.м),повышение составило 1,9%,в сегменте «дешевого» — 233900 тг/кв.м (1518 у.е./кв.м), по отношению к августу текущего года показатель подрос на 0,3%.
В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского, где средние цены сократились.
В «дешевом» сегменте вторичного жилья так же отмечается повышение средних цен предложения во всех районах города, исключение составили Ауэзовский и Турксибский районы, где средние цены снизились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1961 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но всё ещё находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В сентябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1-, 2- и 3-комнатных квартир подросли на 2,2%, 5,1% и 3,4% соответственно, а 4- и многокомнатных — на 2,5% и 4,4% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 3,8%. При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цены составил 7,1%, а в сегменте «дорогого» — 2,6%.
По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с октября 2012 по сентябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%,при этом можно отметить, что изменение средних цен на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Однако средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держится практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 11,3 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 27% (3056 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 19% (2713 и 2090 объектов соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — по 10% (1131 и 1105 объектов). Доля предложений в Турксибском — 8% (879 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (282 объекта).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (4024 объекта), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (155 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 34% (3802 объекта), 1-комнатные — 20% (2273 объекта) и 4-комнатные — 9% (1002 объекта).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 40% (4434 объекта), в кирпичных и монолитных — 33% и 26% (3721 и 2926 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (145 объектов) и 0,1% (30 объектов).
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается небольшой осенний рост ценовых показателей.
- Ценовой показатель как в сегменте «дорогого» жилья, так и в сегменте «дешевого» по отношению к прошлому месяцу вырос.
- Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется стагнация средних цен.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046