Продажа доли в недвижимости без одного из собственников

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть, если другой устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Оформление купли-продажи квартиры: перечень документов, стоимость >>>

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности, участвуют все собственники.

Как восстановить документы на недвижимость >>>

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствуют на сделке.

Если кто­либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Лишение собственника доли и компенсация

1. Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости, и если ее стоимость соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли. Следует учитывать, что в связи с 3­летним сроком исковой давности, такие требования,  вероятнее всего, будут удовлетворены за последние 3 года.

2. Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Юридические аспекты продажи жилья >>>

Приобретательная давность

1. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие­либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие­либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая «брошенная» доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

2. В пункте 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) содержится понятие приобретательной давности, под которой следует понимать один из способов приобретения права собственности на имущество по средствам длительного владения этим имуществом.

Как стать хозяином жилья по приобретательной давности >>>

Действующее гражданское законодательство устанавливает, что для установления права собственности на имущество по основанию приобретательной давности необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом (пункт 1 статьи 240 Гражданского кодекса):

  • владение должно быть добросовестным;
  • владение должно быть открытым;
  • владение должно быть непрерывным.

Несогласие собственника при сделке

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно. Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса.

По материалам defacto.kz

Подождите, идет загрузка ...