Сколько стоит моя квартира, или Основы оценочной математики

Если вы решили продать квартиру и хотите самостоятельно определить ее примерную стоимость, нужно знать, на что ориентироваться.

В данной статье мы расскажем о трех простых правилах, которые помогут собрать более-менее объективную информацию для оценки недвижимости, и о том, на какие факторы обращают внимание специалисты. Реальной стоимости сделок с недвижимостью в нашей стране не знают даже профессиональные оценщики, так как доступ к этой информации закрыт. Поэтому не остается ничего другого, как ориентироваться по ценам предложения (газеты, Интернет).

Как изменятся цены на квартиры из-за перехода на тенге? >>>

Правило № 1: ищите похожие объявления. Начните с мониторинга объявлений. Ищите квартиры с параметрами, максимально совпадающими с вашей квартирой, то есть расположенные в том же районе, на таком же этаже, с аналогичной планировкой. Важно, чтобы и состояние взятых в качестве ориентира объектов было схожим. Идеально, если совпадает площадь, так как правильнее оперировать стоимостью одного квадратного метра, а не всей квартиры. На основании этого уже можно составить ориентировочную начальную стоимость вашего жилья. Для этого нужно вычислить среднее арифметическое из цен взятых объектов. Предположим, ваша квартира имеет площадь 28 квадратных метров, а три ее точных аналога оценены в 45000, 46000 и 50000 у.е. Тогда ориентировочная начальная стоимость вашего жилья 47000 у.е.: (45000+46000+50000) /3. Значит, один квадратный метр, по предварительной оценке, стоит 1679 у.е. (47000/28). Чем больше схожих объявлений вы найдете, тем точнее будет цифра.

Правило №2: наводите справки. Однако взятой из открытых источников информации еще недостаточно для объективной оценки. Полученная цифра нуждается в корректировке. Поэтому нужно будет обзвонить эти объявления, чтобы навести справки и узнать подробности. Необходимо уточнить, что входит в цену, помимо самих «квадратов»: в каком состоянии находится квартира, имеется ли ремонт, мебель и бытовая техника. Случается, что в объявлении заявлен евроремонт, а при разговоре выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочная плитка и линолеум, что не отвечает требованиям евроремонта. Если хозяин неохотно рассказывает подробности, то это тоже наводит на сомнения в адекватности запрашиваемой цены. В подобных случаях придется делать поправки, о чем речь ниже.

Правило №3: лично осматривайте квартиры. Найдя несколько вариантов, схожих по параметрам с вашей, и переговорив с хозяевами по телефону, договоритесь о встрече и лично осмотрите квартиры, дабы иметь более точное представление, за что продавцы просят свою цену.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>> 

Основы оценочной математики

Профессиональные оценщики обычно сразу скидывают 5-7% от стоимости, указанной в объявлениях. Помимо этого, существует ряд факторов, при наличии которых в цену предложения нужно внести дополнительные поправки.

  • Минус за отсутствие заявленного ремонта. Если при беседе с хозяевами или осмотре квартиры, аналогичной вашей, выяснилось, что из «европейского» в ремонте только название, смело отнимайте от заявленной цены 3-5%. Применить эту поправку придется и к своей квартире, если, к примеру, в ней только косметический ремонт, а сравнивали вы ее с объектами, в которых произведен улучшенный ремонт.
  • Минус за крайние этажи. Если ваша или взятая для анализа квартира находится на первом или последнем этаже, отнимите еще 2% от средней стоимости ее «квадрата».
  • Минус за неузаконенную перепланировку. На цену квартиры сильно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка. Если изменения незначительные (к примеру, снесена только стенка в кладовке), специалист убавил бы среднюю стоимость одного квадратного метра на 1%. При более серьезных изменениях от цены можно отнять 3%.
  • Минус за угловое расположение квартиры. Также важную роль в формировании цены играет расположение квартиры. Если она угловая, то смело отнимайте еще 2% от стоимости «квадрата».
  • Плюс за меньшую площадь. Бывает, что параметры анализируемых объектов подобраны хорошо, но есть расхождение в площади. Если эта разница составляет не больше 10 квадратных метров, корректировку можно не делать. Но предположим, что вы смогли найти аналог площадью не 28 «квадратов», а 40. В этом случае к стоимости одного квадратного метра меньшей по площади квартиры прибавляем 1-2%. Почему в меньшей квартире «квадраты» стоят дороже? Потому, считают профессиональные оценщики, что меньшую площадь жилья легче обслуживать, платежи за коммунальные услуги ниже и такую квартиру легче реализовать.
  • Плюс за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры. По словам оценщиков, разница в цене квартир, расположенных возле оживленных дорог и внутри микрорайонов, до которых от остановки нужно идти минут 15-20, может достигать от 7% до 25%! Жилье вдоль магистралей стоит дороже, даже несмотря на шум. В целом же за район, где до социально значимых объектов рукой подать, можно добавить к цене 3-5%.

Информационная служба kn.kz

Подождите, идет загрузка ...