Важный нюанс при изучении чистоты сделки - выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу набежавших так триста или пятьсот тысяч тенге.
Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 1 статьи 189 Гражданского Кодекса РК «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором…», а согласно п. 1 ст. 488 этого же кодекса «Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии, определяемое в соответствии с показателями приборов учета, а при их отсутствии или временном нарушении — расчетным путем…» так же согласно Закона РК «О жилищных отношениях» п. 3 ст. 18 «Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию…». При таких обстоятельствах можно сказать, что долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире, и уж тем более не на её приобретателе если это не оговорено договором. И если коммунальные организации атакуют требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.
Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы. Потому что коммунальные организации будут атаковать квитанциями, и отключать свет. Хуже того — в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебной повестки или чего ещё хуже заочного решения суда, а если вовремя не отмените или не обжалуете его — то у дверей квартиры «нарисуются» и судебные исполнители. И придётся долго и муторно судиться. Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.
Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Гражданским кодексом — и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант — договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.
А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу — увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.
Также нелишне будет проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.
Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция >>>
Проверка продавцов и их права на совершение данной сделки
Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап — проверка права продавца на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность продавца, иначе сделка будет признана недействительной.
Основные проблемы, связанные с продавцами:
- Использование лжедоверенности.
- Отсутствие согласия супруга(и) на совершение сделки.
- Продажа квартиры недееспособным собственником.
Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.
1.Проверка прав продавца на совершение сделки:
а) Изучение паспортных данных продавца (продавцов). Проверка удостоверения личности с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).
б) Выяснение, не состоит ли продавец (продавцы) в местном, областном или Республиканском розыске.
в) Выяснение в органах ЗАГСа наличие у продавца (продавцов) — супруга(и).
2. В случае действия продавца по доверенности — проверка его прав в качестве доверенного:
а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты, полномочия доверенного, подлинность нотариуса).
б) Если сделка совершается опекуном или попечителем — изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя, наличие разрешения (при его необходимости) на данную сделку органа опеки и попечительства.
в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности (подлинности) документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса — запрос в областную или республиканскую палату нотариусов. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных несуществующими нотариусами.
г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).
д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность продавцу. Если он принимает деньги, подписывает договор, или заявление о произведенном взаиморасчете или же берет в крупном размере задаток по предстоящей сделки — право на совершение данных действий должно обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» повторно будет расплачиваться покупатель.
е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем — чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для мошеннических действий или злоупотреблений полномочиями. Например, мошенник может совершить продажу квартиры по доверенности от умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной — трагической судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.
3. Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:
а) выяснение, состоит ли продавец в браке (необходима тщательная проверка, поскольку продавец может быть зарегистрирован в другом городе или области);
б) выяснение, состоял ли продавец в браке, и если да — то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного ведения хозяйства;
в) в случае выяснения подобных обстоятельств — получение нотариально заверенного письменного согласия супруга или доверенности от него (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.
К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку или её часть).
4. Проверка продавца на предмет дееспособности:
а) Выяснение, состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и/или наркологическом диспансерах;
б) Конфиденциальный сбор информации о продавце (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, состоящем на каком-либо учёте).
в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста, детей оставшихся без родителей и т. д.
Не стоит смущаться своей недоверчивостью в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться без жилья да ещё и без денег.
О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.
Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё
Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности продавца. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:
- Появление бывшего супруга имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
- Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
- Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
- Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
- Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
- Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
- Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
- Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.
Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.
- Изучение данных о всех зарегистрированных правах лиц в этой квартире.
- Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.
- Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо— и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).
- Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.
- Получение книги регистрации граждан о всех прописанных в квартире, проверка достоверности этих сведений.
- В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица — полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении пропущенного срока).
- Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.
7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента, аренда и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:
а) Имеются ли лица, не являющиеся собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании, договора аренды или имеется решение суда).
б) Не находится ли квартира под арестом?
в) Не находится ли квартира в залоге у банка или третьего лица (Сделка возможна, но только с согласия залогодержателя — кредитора).
Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё — но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.
Информационная служба kn.kz благодарит юриста Евгения Роута за помощь в подготовке статьи.
Информационная служба kn.kz
