Страхование недвижимости в Казахстане, как и в других странах СНГ, сегодня не пользуется особой популярностью у населения. Хотя эта тема не раз поднималась на республиканском уровне. Например, в правительстве уже сегодня говорят о введении в Казахстане обязательного страхования недвижимости от внешних воздействий. Однако пока реальных шагов в этом направлении предпринято не было. Следовательно, вопрос страховать недвижимость или нет каждый решает самостоятельно.
Несмотря на то что казахстанцы не спешат обезопасить свое имущество, этот вид страхования никогда не потеряет своей актуальности. Сегодня, обратившись в страховую компанию, можно действительно защитить всё нажитое, как от глобальных катаклизмов, так и от мелких житейских неприятностей. Последнее, кстати, пользуется наибольшим спросом.
Скажем, человек сделал в своей квартире грандиозный ремонт, заменив при этом всю отопительную систему. Закончив работы, он вместе с семьей уехал в отпуск. В это время сотрудники КСК проводили опрессовку. Новые радиаторы оказались недостаточно качественными и дали серьезную течь. В результате были сильно затоплены несколько квартир, расположенных этажами ниже. Предусмотрительный хозяин перед отъездом обратился в страховую компанию, где заключил соответствующий случаю договор страхования. Таким образом, все убытки пострадавшим в связи с происшествием возместила страховая компания, а нашему герою осталось только извиниться перед соседями. Правильно застраховать жилую недвижимость в некоторых случаях вполне целесообразно.
5 фактов о страховании недвижимости, которые нужно знать >>>
Круговая оборона
Первое, что предстоит сделать человеку, решившему застраховать имущество, это определить перечень тех рисков, от которых он желает застраховаться. Их может быть множество — землетрясение, падение летательных аппаратов, квартирные кражи, затопление, пожар, противоправные действия третьих лиц, то есть хулиганство, ураганы, оползни и прочие.
— Рассказывая отдельно о каждом страховом риске, страховщик совместно с клиентом определяет условия, при которых мог бы произойти тот или иной страховой случай, — говорит заместитель председателя правления АОСК «АСКО» Маргарита Юрас. — Например, падение летательного аппарата сложно отнести к реальной угрозе вашему недвижимому имуществу, риск землетрясения рассматривается в зависимости от географического месторасположения дома или, например, дачи. В Алматы от землетрясения недвижимость страхуют по понятным причинам гораздо чаще, чем в Караганде. Страховые компании предлагают клиенту выбрать как полный пакет рисков, так и отдельные их виды. Человек свободен в выборе, и программы страхования здесь достаточно гибкие.
Наиболее востребованным видом в сфере страхования недвижимости выступает страхование гражданско-правовой ответственности перед третьими лицами. Такой договор покрывает убытки ущерба, который клиент может случайно нанести соседям, например, в результате того же затопления. Имея на руках договор страхования, подобные проблемы урегулировать гораздо проще. Возмещать ущерб пострадавшим, в данном случае именуемыми третьими лицами, будет страховая компания. Конечно сам страхователь ничего не получает, так как страхует не квартиру, а свою ответственность перед владельцами соседних квартир.
Каждый собственник квартиры также может позаботиться и о своей личной жилплощади, заключив договор страхования элементов внутренней отделки, например, если в квартире был сделан дорогостоящий ремонт и есть вероятность того же затопления. Хорошо, если у затопившего соседа есть страховка ответственности перед третьими лицами, и в дальнейшем страховая компания покроет ваш ущерб, а если такой страховки нет, имеет смысл застраховать самому внутреннюю отделку своей квартиры. Часто страховые компании предлагают своим клиентам застраховаться сразу по нескольким пунктам, например, застраховать свою ответственность перед третьими лицами, а также застраховать элементы внутренней отделки собственной квартиры. Следует сказать, что при затоплении в течение десяти дней оценка ущерба не производится. Возможно, спустя это время ущерб уже не будет таким значительным, как могло показаться в день, когда произошло ЧП.
Тариф… как много в этом слове
Обозначив риски, клиенту предстоит определиться с той суммой, на которую он желает застраховать объект, то есть насколько он оценивает свою квартиру или дом, если ограждается, например, от землетрясения. Если страхует элементы внутренней отделки, надо определить их общую стоимость. Страхователь сам называет сумму, которую компания затем проверяет.
В каждой страховой фирме работают андеррайтер — специалист, осуществляющий оценку страхового риска, и сюрвейер — специалист, который выезжает на объект страхования, составляет акт осмотра этого имущества и определяет его среднерыночную стоимость. Правом клиента является возможность застраховать имущество на сумму его действительной стоимости либо на меньшую сумму. Далее актуарий, специалист по страховым тарифам, определяет пределы сумм, которые можно предложить клиенту. Андеррайтер в пределах этих тарифов комбинирует их по программам страхования в зависимости от степени рисков. Выплата осуществляется в пределах страховой суммы, но не более действительной стоимости объекта страхования.
Страховой тариф для каждого клиента индивидуальный, потому как на этом этапе страховая компания начинает просчитывать собственные риски. Если квартира клиента находится в крайне неблагополучном районе, который в последний год буквально гремит от краж, этому клиенту страховщик предложит больший тариф платежа, например 1% от суммы страховой выплаты. Если в страховую компанию обращается клиент, у которого квартира располагается в престижном районе под видеонаблюдением, индивидуальной охраной, то есть риски страховой компании минимальны, естественно, этому клиенту будет предложен меньший тариф, допустим 0,5%.
Специалист по страхованию Маргарита Юрас: "Обстоятельств, влияющих на страховой тариф, масса".
— Обстоятельств, влияющих на страховой тариф, масса. Мы определяем степень риска, также для себя рассматриваем вероятность наступления страхового случая, определяем стоимость квартиры, — поясняет Маргарита Юрас. — Если, например, мы застраховали это имущество на сто тысяч тенге и понимаем, даже если в этой квартире произойдет кража, наша ответственность будет равняться всего ста тысячам тенге. Тогда мы можем предложить минимальный тариф. Если клиент застраховал своё имущество на двадцать тысяч долларов, и в случае наступления страхового случая нам придется нести полную ответственность, естественно, мы предлагаем более высокий процент.
При расчетах страхового тарифа действует математическая формула. Страховщик берет сумму страховой выплаты, которую определил с клиентом, например это один миллион тенге, и умножает на страховой тариф, который также был определен с клиентом, например 1% (как правило 1% определяется при высокой степени риска). От одного миллиона тенге 1% это 10 тысяч тенге, и клиент платит страховой компании эти 10 тысяч тенге в качестве тарифа.
Юрист Наталья Чернова: "Суммы франшизы чаще всего незначительны для страхователя".
Следующий шаг в оформлении договора страхования — обозначение временного периода, на который клиент страхует свою недвижимость, то есть определение срока действия договора. Страхователь также может определить этот срок сам, например полгода. На это время клиент уезжает в командировку и опасается кражи.
Как правило, большинство договоров страхования заключаются сроком на один год. Можно заключить договор страхования сроком и на десять лет, но тогда эта сделка обойдется существенно дороже. К тому же страхователь не пойдет на это, потому как десять лет большой срок, возможно, в настоящий момент он не знает, будет ли на протяжении десяти лет владеть этой квартирой, а не соберется продать её или обменять. В любом случае все эти вопросы страховщик решает индивидуально с клиентом в каждом отдельном случае. Многое зависит и от тех факторов, которые влияют на риски страховой компании. Если здание построено из дерева, и в качестве основного риска указан пожар, дольше чем на год страховщик договор не заключит, здесь требуется ежегодная пролонгация.
Таким образом, определение рисков, расчет суммы страховой выплаты, страховых тарифов, определение срока действия договора — вот те важные моменты, на которые стоит обратить особое внимание на первом этапе заключения договора страхования.
Защита вашего дома: сигнализация, страхование, завещание >>>
Не уйти от ответственности
Важное примечание: при заключении договора по страхованию недвижимости необходимо также уделить внимание франшизе. Франшиза — это стандартное условие любого договора страхования, она гарантирует страховщику то, что страхователь, заключив договор, не станет беспечно обходиться со своим имуществом. Другими словами франшиза — это собственное участие страхователя в гашении страхового ущерба. Размер франшизы указывает сумму, которую страхователь оплатит из своего кармана при наступлении страхового случая. Между размером франшизы и тарифом наблюдается четкая зависимость: чем меньше франшиза — тем больше страховой тариф и наоборот. Существуют варианты и бесфраншизного страхования, однако допускается это нечасто.
— Как правило, суммы франшизы чаще всего незначительны для страхователя, — говорит директор юридического департамента страховой компании Наталья Чернова. — От 100% страховой выплаты франшиза будет составлять от 1 до 5%. Например, от одного миллиона тенге франшиза, при условии, что это 1%, составит 10 тысяч тенге. Таким образом, страхователь, в случае наступления страхового случая с учетом франшизы, застраховав имущество на один миллион, получит на руки 990 тысяч. Сумма в примере незначительна, но если речь идет о ста миллионах, то страхователь понимает, что он, хоть и обезопасил себя, безусловно заинтересован, чтобы страховой случай все же не наступил. Здесь мы часто советуем клиентам предпринять разумные действия. Если страхуетесь от кражи, то будет целесообразным установить охранную сигнализацию, решетки на окна, сменить замки и так далее.
Согласно гражданскому кодексу, страховой случай должен обладать признаками вероятности и случайности его наступления. Исходя из этого, вполне возможно, что страховая компания может и отказать потенциальному клиенту в желании застраховать имущество. Например, если владельца квартиры уже несколько раз заливали неблагополучные соседи, то, скорее всего, наступление страхового случая не заставит себя долго ждать. Сюрвейер, оценивая объект страхования, увидит, что затопление в этой квартире уже было, и сделает выводы, что принцип вероятности и случайности здесь не подходит, а скорее уместна систематичность. В этом случае, скорее всего, клиенту будет отказано в заключении договора.
Также, вероятнее всего, не застрахуют от пожара и ветхое деревянное строение, например дачу или дом. Возможен, конечно, и положительный исход дела, и договор все же будет заключен, в этом случае предусмотрено значимое собственное участие страхователя, то есть весомая франшиза, например 30% от суммы страховой выплаты.
И грянул гром
Итак, страховой случай наступил! В договоре есть специальный раздел, который содержит порядок действий страхователя при наступлении страхового случая. Допустим риск — противоправные действия третьих лиц. Вы приходите в свою квартиру и видите, вам выбили окна. В этом случае клиент обязан в течение трех рабочих дней уведомить страховую компанию о том, что наступил страховой случай. После того как страхователь уведомляет страховщика, представитель страховой компании аджастер выезжает к объекту страхования, чтобы удостовериться, что страховой случай действительно наступил, и далее составить акт ущерба. Клиент может показать чеки, где будет указана стоимость пострадавших стеклопакетов. Впрочем, наличие чеков не обязательно. Страховщик руководствуется договором, либо выясняет рыночную стоимость этих стеклопакетов.
Сразу после обращения клиента в страховую компанию, он должен заявить о происшествии в компетентные органы — полицию, ЧС или КСК. Необходимо зафиксировать имеющий место факт. Если, например, то же самое окно вам разбили мячом соседние мальчишки, придется выйти во двор и самостоятельно составить акт с их родителями, можно также привлечь свидетелей происшествия. Для страховой компании этот акт будет иметь силу.
В случае затопления обязательным становится вызов представителя КСК, который должен на месте установить причину аварии. Требуйте составления акта. В дальнейшем страховая компания в случае затопления, согласно гражданскому законодательству, может предъявить право обратного требования, регресса к виновнику затопления. То есть, возместив страхователю причиненный соседом ущерб, страховая компания имеет право обратиться к виновнику затопления и за его счет возместить свои издержки. Здесь возможно урегулировать этот вопрос в досудебном порядке, если это не удалось, страховщик вправе обратиться в суд.
Во всех этих случаях аджастер уполномочен оценивать ситуацию и определять сумму причиненного ущерба, предоставив страхователю на ознакомление соответствующий акт. Если нет разногласий, аджастер предлагает страхователю написать заявление на осуществление страховых выплат, где страхователь указывает сумму и банковские реквизиты, куда эту сумму страховой компании предстоит перечислить в течение 15 банковских дней.
Также страхователь должен предоставить компании минимальный пакет документов: это заявление клиента о наступлении страхового случая (в течение трёх дней), договор страхования, акт оценки ущерба, который подготовил аджастер, акт с участием КСК или других соответствующих органов, копию удостоверения личности и РНН.
Если же страхователя не устраивает та оценка, которую сделал аджастер, в этом случае клиент самостоятельно за свой счет организует оценку независимой оценочной компании.
Дорогого стоит
Застраховать свою недвижимость можно не только от пожаров, затоплений и падений летательных аппаратов. Существует еще один серьезный риск — утрата права собственности. И здесь возможно обезопасить себя, прибегнув к титульному страхованию недвижимости. Титульное страхование недвижимости заслуживает отдельного разговора, так как предусматривает риски по случаю утери прав на имущество, которые могут возникнуть при оспаривании права собственности на недвижимость третьими лицами. Договор на титульное страхование, как правило, оформляется в добровольном порядке при заключении договора купли-продажи. То есть, это страхование квартиры, дачи, дома не от физических рисков, а от юридических. Например, если приобретенная вами квартира в прошлом слишком часто перепродавалась, не исключено, что в будущем у её нынешнего владельца могут возникнуть спорные ситуации с бывшими хозяевами этой жилплощади или их родственниками.
Механизм титульного страхования, к сожалению, в Казахстане, как и в других странах СНГ, не совершенен. На приобретаемое жилье клиент предоставляет в страховую компанию имеющиеся документы, указывает адрес квартиры, собственника. Как правило, прежде чем клиент начинает обговаривать предварительную часть сделки купли-продажи, собственник квартиры предоставляет ему копии некоторых правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности. Страховая компания изучает только те документы, которые страхователь предоставляет.
— В этой информации мы ограничены, точно так же, как и сам страхователь, — говорит заместитель директора департамента продаж страховой компании Юрий Миндубаев. — Мы выезжаем на место нахождения квартиры, можем поговорить с соседями. Узнать, как долго нынешний владелец квартиры проживает там. Конечно, мы можем сделать запрос в ЦОН, но выявить факт мошенничества здесь очень тяжело, если квартира зарегистрирована за собственником, в данном случае продавцом, мы никак не можем узнать, что пять лет назад эта квартира принадлежала кому-то другому, и у него были прямые наследники, например недееспособный ребенок-инвалид. Здесь нужно смотреть на срок исковой давности, который составляет три года, но есть случаи, где нет срока исковой давности, особенно, если дело касается интересов детей.
Страховщик Юрий Миндубаев: "Условия титульного страхования достаточно жесткие".
Условия страхования в случае титульного страхования достаточно жесткие. Сумма страхового взноса рассчитывается от реальной стоимости квартиры, и тариф здесь может составлять 10% от стоимости квартиры. Таким образом, если квартира стоит 50 тысяч долларов, клиент будет платить за свою страховку 5 тысяч долларов. Риск страховой компании соизмерим с платежом страхователя. К тому же договор страхования не бессрочный и заключается на обговоренный со страхователем срок — от года до трех лет. Поэтому этот вид страхования не популярен в Казахстане и других странах СНГ.
Например, в США (согласно сведениям сайта www.1dom.ru) титульное страхование недвижимости бессрочное. Кроме того, там нет фиксированной суммы на этот вид страхования. То есть сумма страховки равна той, что требуется для приобретения жилья взамен утраченной в результате судебного иска. Стоит на Западе титульное страхование приблизительно 0,4% от цены недвижимости, назначаемой в момент заключения договора, и еще дополнительный взнос в размере $250. Это не так уж много, по сравнению с тем, что всю оставшуюся жизнь вы сможете спать спокойно и не думать о том, что останетесь без крыши над головой.
— Скорее титульное страхование в условиях нашей жизни больше ориентировано на банковское страхование, то есть на комплекс страховых услуг, которые страховые компании продают одному лицу — заемщику банка по линии приобретаемой в ипотеку квартиры, — поясняет Юрий Миндубаев. — Здесь мы ориентируемся на акты оценки, которые нам предоставляет банк. Банковское страхование включает три вида страхования — первые три года действия ипотеки — титульное страхование, страхование имущества и страхование жизни заемщика от несчастного случая. Эти виды страхования необязательные, но банк, предоставляя кредит, требует, чтобы заемщик застраховался и приобрел эти продукты страхования.
Конечно, банк в этих случаях страхует исключительно свои риски, выступая выгодоприобретателем, то есть в случае наступления страхового случая страховые выплаты получит банк. Здесь можно привести в пример скандальную историю с обрушением дома в микрорайоне «Бесоба». Многие квартиры там были приобретены по программе ипотечного кредитования. Дом рухнул, люди остались без крыши над головой, банк получил свою страховку, проблемы пострадавших целиком легли на плечи государства. При этом, конечно, ущерб понесет заемщик, так как он, возможно, на протяжении несколько лет платил банку проценты. Даже если квартиру заберут у заемщика по решению суда и страховая компания покроет убытки банку, заемщик останется ни с чем. Между тем банковское страхование — одно из условий кредитования, а фактически преподносится, как обязательный вид страхования, хотя по сути таковым не является.
Министр по чрезвычайным ситуациям МЧС Казахстана Владимир Божко:
«Во всем мире страхование чрезвычайных ситуаций — это одна из форм защиты собственности. Наверное, и мы должны к этому прийти. Я думаю, что введение данного вида страхования и сообщество финансистов, и страховщиков, и частный бизнес, конечно, будут обсуждать и искать взаимоприемлемые условия. Другой вопрос, готовы ли наши граждане, фирмы, организации, учреждения брать на себя дополнительные финансовые обязательства по таким угрозам. Тут уже будет очень не просто».
Политолог Айдос Сарым:
«Я не специалист в страховой сфере. Лично я застраховал свою квартиру от землетрясений. Но считаю, что это дело сугубо добровольное. Там где идет обязаловка, обычно случаются бардак и коррупция».
Стандартный перечень рисков при страховании имущества включает:
— огневые риски: пожар, взрыв газа, взрыв паровых котлов, газопроводов, машин и прочее;
— риски стихийных бедствий: удар молнии, землетрясение, оползень, обвал, оседание грунта, ураган, затопление, град и прочее;
— риск аварии водопроводных, обогревательных, канализационных и противопожарных систем, а также проникновение воды из соседних помещений;
— противоправные действия третьих лиц, включая кражу;
— падение на застрахованное имущество деревьев и других объектов, а также бой стекол и наезд транспортных средств.
Данный перечень рисков покрывает практически все опасности, которые могут случиться с имуществом, хотя, если вас интересуют какие-либо специфические опасности, они тоже могут быть включены в страховой полис.
Нина ВЕРБОВАЯ, Информационная служба kn.kz
