10 нюансов, которые необходимо учитывать, покупая квартиру с торгов

Покупка недвижимости, выставленной на торги, - это возможность обзавестись собственными квадратными метрами за относительно приемлемую цену.

Главное, не забывайте, что у покупки квартиры с торгов есть свои нюансы.

1. Квартиры попадают на торги за долги по ипотеке

Заемщики, которые не смогли погасить ипотеку, чаще всего наблюдают за тем, как их квартиру продают без их участия. Согласно закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества», в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

Данная процедура проходит в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. Продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. 

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир >>>

2. Перед проведением торгов необходимо:

1. Доверенному лицу составить, зарегистрировать и вручить залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства.
2. Уведомление заверить органом, регистрировавшим и сам ипотечный договор.
3. Если в течение 30 дней со дня вручения или отправки данного уведомления залогодатель не удовлетворит требования, вытекающие из этого документа, то доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю, а также опубликовать официальное объявление о торгах. С момента публикации объявления все сделки в отношении объекта недвижимости, выносимого на торги, запрещаются, а в случае их проведения признаются недействительными.

Способы продажи ипотечной квартиры >>>

3. Торги нельзя проводить, если не выполняются следующие условия:

1.  Если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено.
2. Если предметом ипотеки является объект недвижимости, представляющий историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
3. Также нельзя продать жилье с торгов, если объект недвижимости, оформленный по ипотеке, находится в общей собственности, а кто-то из собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований банка во внесудебном порядке. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.  

Торги могут проводиться не ранее чем через 10 дней после публикации первого официального объявления о торгах. С момента публикации объявления все сделки в отношении объекта недвижимости, выносимого на торги, запрещаются, а в случае их проведения признаются недействительными. Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодатель вправе обратиться с иском в суд, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на один год. 

Процесс организации и проведения торгов берет на себя доверенное лицо, которое заранее определяется сторонами в ипотечном договоре. Если же такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем. Торги проводятся по месту нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже с торгов. Время проведения торгов — любой день недели с 9 до 18 часов.

Принять участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов. 

Торги не состоялись, если намерение принять участие в торгах изъявили менее двух покупателей или же лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило покупную цену. Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день после того, как имело место одно из вышеуказанных обстоятельств.

В случаях, если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность. Возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке. Такая реализация производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.

После завершения торгов и уплаты конечной цены за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи доверенное лицо обязано передать ему скрепленный подписью доверенного лица документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах.

Торги могут быть оспорены, если какие-либо из вышеуказанных процедур не производились или правила их проведения были нарушены. В таком случае хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов. 

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Возможные сложности

Встречая объявления о продаже залоговой недвижимости, многие покупатели сознательно игнорируют их. Обычно это происходит из-за опасений, связанных с возможными проблемами при покупке такого жилья. Определенный риск действительно существует. 

Сложность возникает, когда поступает отказ от залогодателя на передачу имущества. Одним из самых неприятных последствий приобретения квартиры с торгов может быть отказ залогодателя передать покупателю имущество, которое тот приобрел на законных основаниях на торгах. Отказ может выражаться, в том числе, и в нежелании освободить жилое помещение. В этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения.

Сложность возникает, когда сумма сделки не покрывает сумму залога. Покупка может считаться незаконной, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи недвижимости «с молотка» цены на квартиры значительно снизились. Бывший владелец квартиры на вполне законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.

Сложности возникают, когда в договоре имеются неточности. Существует возможность лишиться такой квартиры уже после ее приобретения на основании заявления от предыдущего собственника. Поэтому в договор купли-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги в ситуации, если отчуждение недвижимости будет совершено в законном порядке уже после совершения сделки. Такие ситуации происходят, когда бывший собственник решает оспорить продажу через суд.

Информационная служба kn.kz