Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости, но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.
Об особенностях оценки карагандинских квартир рассказала директор филиала оценочной компании Bem Appraisal Анастасия Голодникова. Данные советы актуальны еще и потому, что добровольно граждане не прибегают к помощи оценщиков. Их вызывают только тогда, когда квартиру хотят приобрести с помощью ипотечного займа.
Критерии классификации жилья в новостройках >>>
Сравнивать и ещё раз сравнивать
К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.
Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.
Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.
Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.
Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.
Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.
Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>
За что можно снизить или повысить стоимость
Все знают о том, что цены в объявлениях не совпадают с реальной ситуацией. Продавцы надеются, что при завышении можно будет немного «подвинуться» при торге и сохранить максимально возможную цену. Анастасия Голодникова рассказывает, что обычно оценщики скидывают 5-7% от стоимости в объявлениях. Процент отнимают от средней цены квадратного метра, а не от общей стоимости жилья.
Предположим, что все три жилплощади из нашего примера имеют одинаковую площадь — 28 квадратов. Тогда ориентировочная начальная стоимость нашего жилья = 47 000 у.е. (45000+46000+50000/3). Значит, 1 кв.м = 1679 у.е (47 000/28). Итак, допустим, что 1 кв.м нашей квартиры равен 1679 у.е. От стоимости мы отнимем не 5, а 10%. Почему, указано ниже.
Минус 10% за недостоверную информацию
Помимо того, что придется искать примеры, нужно будет обзвонить эти объявления. Например, нужно узнать в каком состоянии находится квартира. Если хозяин не хочет рассказывать подробности, это означает, что информация будет недостоверной (как и произошло в нашем случае). Из цены, написанной в объявлении можно убрать 10%. Или может быть указано, что сделан евроремонт, а в разговоре с владельцем выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочка и линолеум (что евроремонтом не является). Вот и первый минус в стоимости нашего жилья: 1679 — 10% = 1511 долларов.
Минус 3-5% за косметический ремонт
В нашем примере однокомнатную квартиру со средним ремонтом сравнивали с квартирами, где был сделан улучшенный ремонт (см. справку). Поэтому специалисты уменьшили цену на этот процент. Второй минус от цены: 1511 – 5% = 1436 долларов.
Недвижимость с евроремонтом в данном случае не рассматривается, т.к. нужно подбирать схожие примеры. Ведь евроремонт может заметно повлиять на цену. В то же время неправильно думать, что дорогая переделка квартиры окупится при продаже. Исходя из практики, говорят специалисты, за счет продажи можно «отбить» максимум 50% качественного ремонта.
Минус 2% За крайние этажи
Если бы наша однокомнатная квартира находилась на первом или последнем этаже, оценщик отнял бы около 2 процентов от средней стоимости за «квадрат».
Минус 1% за неузаконенную перепланировку
На цену квартиры серьезно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка, которая имела место и в нашей квартире. Ввиду того, что изменения были несерьезными (снесли только стенку в кладовке), специалист убавил среднюю стоимость «квадрата» на 1%. При более серьезных изменениях от цены могут отнять 3%. Итак: 1436 – 1% = 1422 доллара.
Стоит помнить, что неоформленные документы нередко становятся причиной срыва сделки. Покупатели не желают ждать и начинают поиск новой квартиры. Жилье с неузаконенной перепланировкой невозможно продать через ипотеку, т. к. данный пункт тщательно контролируется банками.
Распространённые ошибки при продаже квартир >>>
Плюс 1-2% за меньшую площадь жилья
Бывает, что подобраны хорошие примеры, но есть расхождение в количестве квадратных метров. Если эта разница составляет не больше 10 «квадратов» (как в нашем случае), никаких корректировок цены не производится. Но, предположим, что вы смогли найти аналог не 28 квадратных метров, а 40 (то есть превышение в 12 «квадратов»). В этом случае к стоимости одного квадратного метра нашей квартиры прибавляем 1-2%.
— Принято считать, что меньшую площадь жилья легче обслуживать: меньше платить за коммунальные услуги, ее легче реализовать. Поэтому стоимость квадратного метра у нее будет дороже — объясняет руководитель компании Bem Appraisal.
Плюс 3-5% за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры
В такой ситуации лучше не применять поправку в процентах, а найти подходящий аналог жилья. Возьмем, к примеру, Майкудук: весь район расположен вдоль главной дороги. Но одни многоэтажки находятся вблизи нее, а до некоторых нужно пройти минут 15-20 от остановки.
— Я проанализировала цены на двухкомнатные квартиры в 18 микрорайоне, — говорит Анастасия Голодникова, — Разница в стоимости — 7%. Так же для сравнения проанализировала двухкомнатные квартиры в 22 микрорайоне Пришахтинска — «разбег» получился в 25%! По проспекту Н. Абдирова (тоже двухкомнатные, начиная от пр. Бухар жырау и заканчивая улицей Толепова) разница, в среднем, составила 12%.
Так что оценщики наличие остановок, садиков, школ, как правило, в учет при корректировке цены не принимают. Ведь при такой существенной разнице на одной и той же улице, проще найти примеры, близкие к продаваемой квартире.
Поправка на 3-5% может быть актуальной, например, на проспекте Бухар жырау. Здесь жилье вдоль дороги стоит немного дороже (несмотря на шум), чем квартиры, расположенные ближе к улице Воинов-Интернационалистов.
Минус 2% за угловое расположение квартиры
Подводим итог: стоимость нашего жилья получилась 1422 доллара за «квадрат». То есть всю квартиру можно оценить в 39 816 долларов. Следует отметить, что оценщики действуют по гораздо более сложному алгоритму. И эта стоимость может быть еще ниже. В нашем примере перечислены основные параметры, на которые стоит обратить внимание.
Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов >>>
Наличкой или в ипотеку?
Хотя оценщики и не учитывают этот фактор в своей работе, продавцы пользуются ситуацией. Как правило, квартира обойдется дороже, если приобретается с помощью кредита. По словам специалистов, разница в цене между наличкой и ипотекой может достигать 10%.
Справка
Основные признаки евроремонта: использование ламината, гипсокартона, полностью выровненные стены, новая сантехника, пластиковые или новые деревянные окна, дорогие отделочные материалы.
Улучшенный ремонт: недорогие отделочные материалы, но достаточно свежий ремонт. Пластиковые окна, заменены двери, сантехника.
Средний ремонт (косметический): в квартире старые окна и двери, но все функционирует. Чисто, покрашенные поверхности, обои в удовлетворительном состоянии или обновлены.
Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz
