Покупая недвижимость, всегда надо помнить о риске заключения сделки, которая может быть оспорена в суде. Стоимость жилья в Казахстане высока, а там, где крутятся большие деньги — всегда находятся криминальные личности, которым чужие финансы не дают уснуть спокойно.
К сожалению, в РК отсутствует реальная законодательная защита честного покупателя, попавшегося на удочку мошенников. Если сделка будет признана недействительной — шансы на то, что вы получите свои деньги обратно, стремятся к нулю.
Итак, если вы не готовы сыграть в «русскую рулетку» и поставить на кон сбережения — позаботьтесь о максимальной проверке сделки на «чистоту». В этом вам поможет профессиональный юрист. Без его помощи проверка чистоты юридической сделки — дело очень сложное, поскольку требует и специальных знаний, и серьезной работы по проверке самых разных нюансов, касающихся документов на недвижимость и обстоятельств ее продажи.
Стоимость такой проверки в Казахстане приблизительно — от 5 000 тенге до 150 000 тенге. Зависит цена от региона и недвижимости (в Астане и Караганде цены начинаются с 10 000 тенге, в регионах ниже), а также от объёма предлагаемых работ. Разумеется, не стоит рассчитывать, что за пять тысяч проверка будет детальной и охватит все аспекты: за эти деньги, скорее всего, проверят только основные документы на недвижимость и запросят выписку из правового Кадастра. А вот от 30 000 тенге можно рассчитывать на полноценное «детективное» расследование.
Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>
Что такое юридическая чистота сделки?
Строго говоря, юридического термина «чистота сделки» не существует. В законодательстве вы его не найдёте. «Проверка чистоты сделки» — это условный термин, подразумевающий целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли-продажи недействительным.
Цели проверки сделки на чистоту следующие:
- Выяснение, имеются ли признаки криминальности в потенциальной сделке.
- Анализ факторов риска для покупателя.
- Определение законности документов на продаваемую недвижимость.
- Выявление обстоятельств, которые могут стать основанием для оспаривания сделки в суде.
- Составление прогноза относительно уровня риска при покупке.
Следует сразу оговориться: нулевого уровня риска при покупке недвижимости не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью — отказаться от неё. Тем не менее, свети риски к минимальной вероятности вполне возможно, и для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.
После аргументированного прогнозирования уровня риска на основе собранной информации покупателю предоставляется возможность определиться с дальнейшими действиями:
- «Зелёный свет» — благоприятный прогноз, опасные факторы не обнаружены, риск оспаривания сделки минимален, есть смысл в заключении сделки.
- «Красный свет» — прогноз неблагоприятный, существует серьёзный шанс на признание сделки недействительной, от покупки лучше отказаться.
- «Жёлтый свет» — имеются факторы, вызывающие опасения, целесообразно или отказаться от покупки, или разработать вместе с юристом план по нейтрализации возможных рисков.
Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>
Каким образом проводится проверка чистоты сделки?
Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта. И, надо сказать, нередко именно чувство «что-то здесь не так» (подозрительное поведение контрагентов, поспешность продажи квартиры, странно низкая цена и другие косвенные факторы) спасают от заключения «грязной» сделки.
Но интуиция интуицией, а проверка — по плану. Полный анализ чистоты сделки включает:
- Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки.
- Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё (включая проверку жилья, находящегося в банковском залоге и определение объёма банковских обременений на него).
- Изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, переходов права собственности на него, законности проведенной приватизации и предыдущих сделок, совершённых с данным объектом.
- Анализ всех аспектов договора, проверка состояния покупаемого объекта и его комплектация (подразумевается ли передача сантехники, встроенной мебели и т. п.), наличие долгов по квартплате.
- Определение способа взаиморасчёта и обеспечение безопасности передачи средств.
Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран. Ведь, как известно, в Казахстане иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки, также запреты на приобретение в чужой стране имущества, могут существовать и в стране иностранного гражданина.
Рассмотрим каждый из этих пунктов подробней, с анализом неприятных ситуаций, в которые можно попасть при беспечности в проверке данного пункта.
Проверка права на недвижимость
Начало работы над анализом чистоты сделки начинается с проверки права продавца на продаваемый объект недвижимости. Для того чтобы не стать обманутым со стороны арендаторов, продающих чужую квартиру, жуликов, выставляющих на продажу арестованное жильё, и прочих мошенников, следует внимательно изучить следующие документы:
- Справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (выдаётся в ЦОНах) — формируется порталом электронного правительства из информационной системы ГБД РН.
- Правоустанавливающие документы (предоставляются продавцом).
- Квитанции коммунальных служб, КСК (выдаются по требованию собственника соответствующими организациями) по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности по оплате этих платежей.
- Справку с Налогового управления (выдаётся налоговым управлением или комитетом) об отсутствии задолженности по оплате налогов на продаваемое собственником имущество.
- Книгу регистрации граждан в случае, если речь идет о жилище (выдается в ЦОНах).
- План на квартиру (выдается в отделах регистрации прав на недвижимое имущество органов юстиции).
Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Это может сделать опытный юрист. Проверяется также наличие подчиток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей — не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.
Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после совершения нотариальной сделки и отсутствием её дальнейшей регистрации покупателем, и иногда и всю сумму (вторично) — с других покупателей после вторичного нотариального оформления, но уже не по дубликатам, а по первичным документам.
Поэтому предоставление дубликатов без подтверждения их государственной регистрации должно сразу насторожить. Следует узнать причину отсутствия такой регистрации и, если она признана вашим юристом уважительной — провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.
А та ли это квартира?
В проверку чистоты сделки входит проверка не только документов на объект недвижимости, но и самого объекта. Вы уверены, что показанная вами квартира — именно та, что вам будет продана по документам?
Этот тип жульничества рассчитан прежде всего на иногородних покупателей, плохо знающих город. Доверчивому покупателю демонстрируется роскошное или просто достойное жильё, а документы оформляются на жилище в каких-нибудь трущобах на окраине города. Как это делается?
Сложный способ одурачивания заключается в подмене табличек с номерами квартир, домов и даже названиями улиц.
В более простом способе используется сходство в названиях улиц. Или, скажем, в одном городе существуют различные дачные кооперативы, а улицы на них Яблоневая, Октябрьская, Садовая… Приезжему, незнакомого с регионом, показывают отличный земельный участок с насаждениями и домиком в одном кооперативе, а продают — бурьян в другом. Так что — не ленитесь изучать карту перед покупкой.
И особенно будьте осторожны с приобретением загородной недвижимости: рядом с красивой виллой вполне может ютиться сарай, на который и будут оформлены документы.
Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция >>>
БТИ: Посещение обязательно
Обязательному изучению подлежит техпаспорт и экспликация, выданные БТИ (такой орган существовал ранее, сегодня этим занимаются отделы регистрации прав на недвижимое имущество органов юстиции), а в ряде случаев — и акт на земельный участок. Не поленитесь сверить планировку квартиры с техническим паспортом! Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы санузел, кухня и т. д. без разрешения Государственного Архитектурно Градостроительного Совета и без Заключения об изменении полезной жилой площади, выданного регистрирующим органом. Это грозит дополнительными расходами на узаконение перепланировки, что обойдётся в несколько десятков, а то и в несколько сотен тысяч тенге (в случае наложения штрафа на вас).
В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. Например, незаконен перенос санузла в многоэтажном доме, поскольку системы водоснабжения или канализации не должны находиться над жилыми помещениями. В этом случае придётся тратить очень немалые средства на то, чтобы вернуть квартиру в прежнее состояние.
Если в квартире совершена перепланировка, владелец должен предоставить следующие документы:
- Разрешение на перепланировку, выданное ГАСКом и зарегистрированное в регистрирующем органе соответствующего Департамента или Управления Юстиции.
- Заключение об изменении полезной жилой площади, выданное БТИ.
- В случае судебных споров — решение суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.
Кроме того, есть случаи, когда необходимо проверить и кадастровый номер с фактическим нахождением (размещением) недвижимости.
- При покупке объекта недвижимости, на который был изменён адрес (например, в случае переименования улиц).
- При покупке недвижимости с изменёнными техническими характеристиками, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр прав (например, надстроен мансардный этаж или пристроена веранда и т.д.).
Информационная служба kn.kz
