Технический (кадастровый) паспорт — один из ключевых документов на квартиру или дом и обязательный документ при любых юридических операциях с недвижимостью. Без него невозможно оформить продажу, дарение или получить ипотечный заём. С 1 июля 2023 года в Казахстане вместо технических паспортов выдают кадастровые, однако ранее оформленные документы остаются действительными. Потому что менять их нужно не всегда. Разберёмся, что именно содержит техпаспорт, на что обратить внимание перед покупкой, в каких случаях обновление документа обязательно, сколько это стоит и как подать заявление.

Какую информацию содержит техпаспорт

Документ состоит из нескольких важных блоков.

1. Основная информация об объекте — по этим данным проверяется юридическая «чистота» недвижимости:

• назначение объекта (должно быть указано «квартира», если речь идёт о жилом помещении);
• полный адрес;
• регистрационный код адреса — он остаётся неизменным даже при переименовании улицы;
• кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта в государственной базе;
• номер кадастрового дела.

2. План квартиры. Это один из самых важных разделов. На нём отображаются размеры помещений, их площадь и конструктивные особенности. Для удобства есть разноцветная маркировка:

• красные цифры — номер квартиры и высота потолков;
• синие цифры — порядковый номер помещения и его площадь (например, 2/1548 — комната №2 площадью 15,4 кв. м);
• чёрные цифры — длина стен.

Толстыми линиями показаны несущие стены,  тонкими — межкомнатные перегородки. Маленькими квадратами отмечены вентиляционные шахты (их снос запрещён). На следующей странице документа приводится таблица с расшифровкой: кухня, спальня, санузел, балкон и другие помещения, а также общая, жилая и нежилая площадь. Всё достаточно просто и понятно.

3. Характеристики дома — в них входят материал стен, год постройки, этаж квартиры и этажность здания. Эти параметры очень важны для банков при оформлении ипотеки.

Что обязательно проверить перед покупкой

Перед сделкой эксперты советуют внимательно изучить техпаспорт.

Во-первых, проверить совпадение данных. Адрес, кадастровый номер и характеристики квартиры должны полностью совпадать с договором купли-продажи. Любые расхождения могут стать причиной отказа в регистрации сделки через ЦОН или нотариуса.

Во-вторых, проверить целевое назначение. В документе должно быть указано именно «квартира». Если написано «нежилое помещение», речь может идти о цоколе, подвале или мансарде, оформленных не как жильё. Такую недвижимость нельзя оформить в ипотеку и зарегистрировать по месту жительства. Особенно внимательно стоит проверять объекты на первом и последнем этажах — именно там чаще встречаются подобные случаи.

В-третьих, проверить законность перепланировки. Фактическая планировка должна соответствовать той, что указана в документе. Если снесены стены, перенесены кухня или санузел, а изменения не отражены в техпаспорте — перепланировка считается незаконной. В этом случае:

• штраф оплачивает новый собственник;
• узаконивание проводится за его счёт;
• банки могут отказать в ипотеке;
• продать такую квартиру будет сложнее.

В-четвёртых, обратить внимание на балконы и лоджии. С 2007 года балконы и лоджии включаются в общую площадь. Если в старом документе они не учтены, это не препятствует обычной сделке. Однако при ипотеке банк может потребовать актуальный кадастровый паспорт с обновлёнными данными.

Когда нужно менять техпаспорт

Если документ актуален и в нём нет ошибок — менять его необязательно. Обновление требуется, если была перепланировка, но она не отражена в документах, если обнаружены неточности, если произошло объединение или разделение объектов. А ещё при ипотеке банки обычно всегда требуют актуальный кадастровый паспорт.

Замена документа недорогая и несложная. Её стоимость складывается из двух частей:

1. Базовая услуга — 3 800 тенге. В неё входит приём документов, оформление и выдача нового паспорта.
2. Обмер — около 30 тенге за квадратный метр. Итог, например, для квартиры в 40 кв. м: 3 800 + 1 200 = около 5 000 тенге. Для более просторной квартиры сумма будет немного выше.

Подать заявление можно двумя способами:

1. Через ЦОН. Понадобятся:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы;
• квитанция об оплате;
• если обращается представитель — потребуется доверенность.

2. Онлайн через портал eGov.kz. Необходимо:

• авторизоваться с помощью ЭЦП,
• выбрать в разделе «Недвижимость» услугу «Выдача техпаспорта недвижимости»;
• заполнить электронную форму;
• прикрепить документы;
• подписать заявку ЭЦП;
• оплатить услугу.

После технического обследования документ готовится за разное время, в зависимости от типа недвижимости. На квартиру или комнату в общежитии придётся подождать 3 рабочих дня. Техпаспорт на дом, гараж или дачу будет готов в течение 5 рабочих дней. А для крупных объектов — до 10 рабочих дней. По готовности вам придёт SMS и уведомление в личный кабинет на портале eGov. Готовый кадастровый паспорт можно получить в ЦОНе или скачать в личном кабинете.

Информационная служба kn.kz