Жизнь в многоэтажном доме невозможна без какой-либо управляющей компании. И старые жилые здания, и новостройки нуждаются в подготовке к отопительному сезону. Периодически может потребоваться какой-то ремонт, замена труб в подвале или домового оборудования вроде лифта и домофона. Как быть, если КСК или ОСИ не справляются со своими обязанностями и вас это не устраивает? Как поменять управляющую компанию?
Дом – это частная собственность жильцов. Но ухаживать за ней людям вразнобой – затея утопичная. Поэтому в государстве существует несколько форм управления общедомовым имуществом (кондоминиумом). Это КСК, ОСИ, ПТ и НСУ.
Что входит в кондоминиум
Кондоминиум – это пространства, которыми могут пользоваться все жильцы дома: подвалы, крыши, кладовки, фасады, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, чердаки, технические этажи, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным домом, придомовой участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.
Даже если кто-то из жителей дома не заходит, допустим, в подвал и ничего там не хранит, это не значит, что он не несёт ответственность за его состояние. Некоторые казахстанцы, живущие на нижних этажах, считают, что крыша – не их забота – это неверно. Уход за объектами кондоминиума и вложения в его ремонт, по закону ложатся на абсолютно на всех собственников квартир.
– В соответствии со статьёй 42 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности кондоминиума должны обязательно выбрать одну из четырёх форм управления объектом кондоминиума, – говорит заместитель директора центра модернизации жилищного фонда Карагандинской области Алибек Аденов.
Что входит в содержание кондоминиума
В содержание кондоминиума включают следующие расходы:
- дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвалов, паркингов и других мест общего пользования;
- техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
- подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
- обеспечение санитарного состояния мест общего пользования;
- обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов, санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
- приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учёта;
- обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
- противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
- текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
- оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
- установка домофонного оборудования;
- техническое обслуживание домофонного оборудования;
- вывоз крупногабаритного мусора.
- хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Нюансы форм управления
КСК управляет сразу несколькими домами, а вот ОСИ, ПТ и НСУ – форма управления только на ОДИН дом с двумя банковскими счетами (текущим и сберегательным), чтобы состоянием дома управляли только его непосредственные жильцы.
ОСИ – это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Для его создания потребуется согласие от 51% собственников. Совет дома на собрании выбирает из числа собственников квартир или нежилых помещений многоэтажки председателя ОСИ и членов ревизионной комиссии (ревизора). Срок полномочий – один год.
Также совет утверждает устав ОСИ на государственном и русском языках. При разработке можно ориентироваться на типовой устав объединения собственников имущества, а можно разработать самим жильцам. Ещё нужно выбрать название ОСИ, например, по названию своего жилого комплекса.
Что будет с ценами на квартиры до конца 2024 года: прогнозы экспертов >>>
Председатель ОСИ выполняет следующие функции:
- регистрируется в органах юстиции;
- в течение 15 рабочих дней со дня своего избрания обязан открыть счета в банках второго уровня (текущий – для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание; и сберегательный для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества);
- формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности (подрядчиками);
- исполняет решения жильцов;
- размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
- следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
- представляет жильцам на собраниях отчёты за месяц и за год;
- выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
После создания ОСИ жильцам дома нужно принять на собрании смету расходов. Не более 30% средств с текущего счёта идёт на управление, не более 70% – на содержание общего имущества. Деньги со сберегательного счёта могут расходоваться на капитальные преобразования, например, на ремонт крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
Собственник квартиры или нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт ОСИ деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП за 1 квадратный метр своей площади. МРП в 2024 году – 3692 тенге.
Как поменять КСК или ОСИ
Для многоквартирных городских домов подходят две формы управления: КСК или ОСИ. ПТ (простое товарищество) можно оформлять в домах, где от 16 до 30 квартир, а НСУ (непосредственное совместное управление) – подходит только для домов, где меньше 16 квартир.
По закону РК «О жилищных отношениях», собственники квартир и нежилых помещений для управления объектом кондоминиума должны организовать собрание, чтобы на нём выбрать форму управления объектом кондоминиума, избрать совет дома, а также определить оплату расходов на управление кондоминиумом и содержание общего имущества.
Услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума осуществляются субъектом сервисной деятельности на основании договора, заключаемого с председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией либо временной управляющей компанией.
Если ваше КСК вас не устраивает, его можно поменять. Для этого нужно организовать собрание (с явкой – не менее 10% собственников), выбрать на нём совет дома и коллективно определиться с формой управления. Потом направить в КСК уведомление о том, что форму управления домом решено сменить (чтобы в вашем КСК подготовили акт приёма-передачи финансовой и технической документации). В дальнейшем совет дома будет представлять интересы собственников квартир и нежилых помещений по вопросам управления и содержания кондоминиума.
С сентября 2023 года переизбрать председателя ОСИ жители многоквартирных жилых домов могут онлайн без долгого поквартирного сбора подписей.
Проект «Регистрация ОСИ онлайн» был реализован Минюстом совместно с ТОО «Управдом Казахстан» во исполнение поручения президента в целях разрешения проблемных вопросов, связанных с проведением голосования по вопросам ЖКХ. Проект предусматривает онлайн сбор подписей жильцов, автоматический подсчёт голосов, подсчёт кворума и формирование электронного протокола. Эти меры приняты, чтобы была деятельности ОСИ была прозрачна, чтобы исключить мошеннические действия, автоматизацию процессов при управлении домом, исключение бумажного документооборота.
Применив вышеуказанный механизм по электронному голосованию, всем казахстанцам стала доступна услуга «Смена председателя ОСИ». Для смены председателя ОСИ в своём доме необходимо авторизоваться на сайте upravdom.com.kz, пройти голосование, выбрать нового председателя, после завершения которого автоматически переизбирается председатель ОСИ.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.kz
