Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Брачный договор при сделках с недвижимостью

Брачный договор при сделках с недвижимостью | kn.kz

Принадлежность недвижимости из общего пласта имущества супругов, пожалуй, вызывает больше всего вопросов и споров между мужем и женой, которые решились на официальный разрыв отношений. Обойти казахстанцам этот момент поможет заключение брачного договора или, как его ещё называют – брачного контракта. Раньше про него было известно немного, сейчас люди чаще прибегают к этому способу защитить своё имущество. Как заключить брачный контракт, какие условия можно в нем прописать и где нужно заверять этот документ, мы решили поговорить с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Нурлановой.

По статье 39 «Кодекса о браке (супружестве) и семье» брачным договором признаётся соглашение лиц, вступающих в брак (супружество), или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке (супружестве) и (или) в случае его расторжения. Более того, брачный договор может предусмотреть имущественные права детей, рожденных или усыновленных в браке (супружестве). То есть такая узаконенная договорённость на определённое имущество может быть у всех членов семьи.

Жазира Нурланова– Брачный договор – решение добровольное. Такой документ подписывают дееспособные люди, которые понимают, зачем он составлен. По закону заставить супруга заключить этот контракт нельзя. Понятно, что не всем будет по душе такое предложение супруга, но всё-таки заключать их стали немного чаще. Причём, это делать не обязательно перед бракосочетанием. Такой договор можно заключить до процедуры регистрации брака, в сам день регистрации, и в любое время в период брака. То есть, когда супругам удобно. Кстати, если люди подписали брачный контракт до регистрации брака, договор вступит в силу не сразу же, а только после того как брак будет официально зарегистрирован, – говорит Жазира Нурланова.

Есть мнение, что брачный контракт в любом случае обернётся разводом, но мировая практика говорит обратное: заключение такого документа часто может даже уберечь от расставания. Конечно, в каждой стране договоры заключаются на разных условиях, но в целом они схожи.

Что прописать в брачном контракте?

В жизни супругов может быть много ситуаций, в которых они захотят урегулировать свои права на недвижимость с помощью брачного контракта. Например, если один из супругов захотел купить недвижимость, сам её оплатил и хотел бы, чтобы объект принадлежал только ему. Или, например, квартира куплена совместно, но с разными вложениями и супруги хотели бы прописать свои точные доли, чтобы избежать в дальнейшем вопросов. Бывает, что люди до брака приобрели жильё в долевую собственность, а само оформление квартиры на человека происходит уже в браке. Тут тоже можно закрепить права на недвижимость брачным договором. Четвёртый случай – квартира в качестве свадебного подарка на свадьбу. В контракте тоже можно указать доли супругов (если, например, на квартиру скинулись родители жениха или невесты) или право владения кого-то одного (если недвижимость презентовала только одна сторона). Если во всех этих (и других подобных) случаев не заключать брачный контракт, квартира будет автоматически считаться имуществом, совместно нажитым супругами в браке.

– То есть, согласно статье 41 «Кодекса о браке (супружестве) и семье» супруги вправе изменить брачным договором установленный законами РК режим общей совместной собственности и установить вместо него режим совместной, долевой или раздельной собственности на всё имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Таким образом, брачный договор касается только имущества, совместного или личного, настоящего или будущего, а также операций с ним, – цитирует адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.

В брачном договоре можно прописать такие моменты о недвижимости:

  1. принадлежность недвижимости, приобретённой супругами во время совместного брака, где бы недвижимость ни находилась и в чём бы ни заключалась (включая, квартиры, жилые дома, земельные участки, движимое имущество, права на которое подлежат в соответствии с законодательством Государственной регистрации и/или регистрации);
  2. принадлежность денежных взносов в строительство, приобретение и реконструкцию недвижимого имущества;
  3. принадлежность доходов, полученных от сдачи в аренду любой недвижимости, которая будет во владении супругов;
  4. принадлежность недвижимости, полученной супругами в дар, в наследство или по другим безвозмездным сделкам;
  5. принадлежность недвижимости, имеющей историческую, художественную, культурную и иную ценность;
  6. принадлежность недвижимости, в которую за счёт личного труда супруга либо общих затрат мужа и жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества;
  7. можно даже прописать, за чей счёт будут производиться расходы на аренду недвижимости (если супруги живут в съёмном жилье).

То есть, в брачном контракте прописываются всевозможные права и обязанности, касающиеся оплаты платежей за недвижимость и участие мужа и жены в получении прибыли от каких-либо объектов. Напоминаем, что имущество, не упомянутое в договоре, подчиняется общеустановленному законному режиму.

Что делать, если один из собственников не хочет продавать квартиру? >>>

Брачный договор также может быть заключён под условием отлагательным или отменительным. В первом случае – стороны указали ВОЗНИКНОВЕНИЕ прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно: наступит оно или нет. Допустим «супруг подарит жене квартиру в случае рождения сына».

Договор считается заключённым под отменительным условием, если стороны поставили ПРЕКРАЩЕНИЕ прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно: наступит оно или нет. Например, «в случае развода, всё совместно нажитое имущество переходит в собственность одного из супругов».

В связи с этими двумя моментами, нотариусам рекомендуется объяснять супругам, что если они хотят включить в брачный договор пункт о том, что изменение прав и обязанностей супругов ставится в зависимость от наступления или не наступления каких-либо условий, то данные обстоятельства должны быть чётко прописаны в договоре, с указанием на то, что супруги должны будут сделать при наступлении тех или иных обстоятельств (передать, подарить, произвести раздел и т.д.)

Кстати, кроме недвижимости, в брачном контракте может выступать широкий спектр имущественных ситуаций. В брачном договоре можно определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга; порядок несения семейных расходов и любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Нередко прописывают и имущественное положение детей, рождённых или усыновлённых в браке.

Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определёнными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от не наступления определенных условий. К примеру, ребёнок после развода родителей может получить права на недвижимость только по достижению 18 лет, если это было указано в договоре или иные условия на усмотрение супругов.

– Брачный договор заключается для регулирования имущественных интересов. Поэтому в нём нельзя указывать определённые условия иного характера. Согласно пункту 3 статьи 41 «Кодекса о браке (супружестве) и семье» брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав. Он не может регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей. Также брачный контракт не может предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. И конечно, нельзя прописывать там другие условия, противоречащие основным началам брачно-семейного законодательства РК. То есть, не получится закрепить, например, определённый порядок ведения или продолжительность встреч с детьми в случае развода, – говорит Жазира Нурланова.

Сам договор может быть заключён на определённый срок (допустим, на 5 лет) или быть бессрочным. Но, устанавливая какие-либо сроки существования прав и обязанностей, предусматриваемых брачным договором, необходимо учитывать специфику того или иного права. Так, вещные права, как правило, являются бессрочными. Поэтому в брачном договоре не может быть установлено, что, допустим, какое-либо имущество переходит в собственность супруга на какой-то срок – на три года, например. А вот в отношении обязательственных прав, установление сроков существования ничем не ограничено. И, допустим, можно установить, что несение каких-то семейных расходов, вроде оплаты аренды квартиры, осуществляется каждым из супругов поочерёдно в течение определённого времени (допустим, первые полгода платит супруга, вторые полгода – супруг и так далее).

18+ или возможны исключения?

Казалось бы, логично, что брачный контракт могут подписать люди совершеннолетние, вступившие или вступающие в брак. Однако и из этого строгого на первый взгляд, правила, всё-таки есть исключения. Не забываем, что РАГСы по месту заключения брака могут снизить брачный возраст до 16 лет (минимум) по веской причине, к которой относится беременность или рождение общего ребёнка.

До такого раннего брака заключить брачный контракт не получится. Но со времени вступления в брак, 16-летний казахстанец приобретает в полном объёме законную дееспособность. Поэтому уже после заключения официального союза, 16-летние супруги могут составить и подписать брачный договор.

– Напомню, что брачный договор – это тот тип сделок, которые совершаются только лично. То есть, мама, папа, тётя или ещё какой-то родственник такого юного молодожёна не могут прийти и за него подписать брачный договор. Никакие «представители» мужа и жены тут недопустимы, – объясняет Жазира Нурланова.

Условия для изменения контракта или отмены

В завершении брачного договора обычно указывают, что изменение прописанных там условий возможно по взаимному соглашению сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. Но это так или иначе прописано в статье 42 «Кодекса о браке (супружестве) и семье». Там указано, что брачный договор может быть изменён или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Кстати, соглашение об изменении / расторжении брачного договора заключается в той же форме, что и сам брачный договор. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан.

По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменён или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, установленным Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

Допустим, в брачном контракте может быть указано, что супруги оплачивают ипотечные платежи в равных долях до 2030 года. Но развелись они в 2024 – скорее всего, придётся продолжить исполнять банковские обязательства, а потом уже решать, что делать с выкупленной квартирой. Либо при разводе согласовать с банком досрочную реализацию залоговой недвижимости.

– Брачный договор можно признать полностью или частично недействительным, но только в суде.  Решение выносится по основаниям недействительности сделок, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение или нарушают имущественные права детей, рождённых или усыновлённых в браке, – отмечает Жазира Нурланова.

Если брачный договор признают полностью недействительным, то имущество, нажитое в браке, уже будет считаться совместным.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для заключения брачного договора обоим супругам необходимо принести нотариусу свидетельство о заключении брака, документ, удостоверяющий личность каждого из супругов, а также правоустанавливающие документы на недвижимость (если договор заключается в отношении уже имеющейся недвижимости). Могут понадобиться и другие документы, например справки об отсутствии (наличии) недвижимого имущества, о зарегистрированных и прекращенных правах на недвижимое имущество, о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.

Информационная служба kn.kz

Источник фото: freepik.com, из личного архива Ж. Нурлановой

Читайте также

Налоги на недвижимость: кто платит и сколько?
Офисы в Казахстане: классы, критерии, расценки
Как правильно искать арендатора на коммерческую недвижимость?
kn.kz
>
Статьи