2023 год на рынке жилья запомнился событиями, как республиканского масштаба, так и важными в пределах городов. Например, для работающей молодёжи страны возраст участия в программе арендного жилья без права выкупа увеличили с 29 до 35 лет. А в столице активно взялись за завершение долгостроев. Большую работу проделали во всех регионах по выявлению объектов, которые привлекали дольщиков без соответствующих разрешений. А недавно в правительстве заявили о новой программе ипотечного кредитования «9-20-25». В связи с этими и другими новостями мы поговорили с экспертами рынка недвижимости и спросили у них – что же ожидать от 2024 года?
О прогнозах на будущий год kn.kz рассказали ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов, президент Объединённой Ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Пак, исполнительный директор строительной компании ТОО «ПрофИнвест» Алексей Фёдоров и специалист Центрального агентства недвижимости Караганды Ольга Ивко.
Рамазан Досов: Впервые за последние 7 лет рынок перешёл от «власти продавца» к «власти покупателя»
Ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов, в первую очередь, подчеркнул улучшение макроэкономической конъюнктуры в стране в 2023 году.
– Устойчивый внутренний спрос нивелировал негативное влияние более низких цен на сырьё на экономическую активность в стране. За январь-ноябрь 2023 средняя цена нефти Brent сложилась на уровне 82,6 доллара за баррель, что на 19% ниже, чем за аналогичный период прошлого года: тогда было 100,4 доллара. Тем не менее, ВВП страны в текущем году с высокой вероятностью сложится выше отметки 4% (за январь-ноябрь 2023: 4,9%) за счёт роста выпуска в строительстве, торговле, связи и транспорте (выше 7%). Напомним, по итогам 2022 года рост экономики составил только 2,3%, – рассуждает Рамазан Досов.
Аналитик обратил внимание и на то, что благодаря жёсткой денежно-кредитной политике Нацбанка и мерам со стороны правительства (90 шагов оперативного и среднесрочного характера) инфляция в Казахстане замедлилась в 2 раза.
– На фоне сворачивания льготных программ и повышения ставок по программам «Отбасы Банка» в текущем году наблюдается двухзначное падение выдачи ипотечных займов (-18%) и количества сделок купли-продажи (-23%), снижение цен на вторичное жильё (-5,4%) и замедление роста на первичное (+3,2%). Таким образом, впервые за последние семь лет рынок от «власти продавца» перешел к «власти покупателя», – считает ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.
Порассуждал эксперт и о том, какова будет процентная политика банков в 2024 году. Он считает, что она будет во многом определяться изменениями базовой ставки, кредитного риска в экономике и регуляторной среды.
– В моменте ожидания экспертов финрынка по макроэкономической ситуации в 2024 году характеризуются, как позитивные. Прогнозируется высокий экономический рост в 4% и дальнейшее снижение базовой ставки до 12,5%. Соответственно, в следующем году ценовые условия по кредитам могут улучшиться вследствие дальнейшего снижения базовой ставки и стоимости фондирования, а также улучшения кредитного риска в экономике. Отметим, в текущем году базовая ставка была снижена трижды: с 16,75 до 15,75% годовых, – отметил Рамазан Досов.
Эксперт отметил, что на фоне планируемого запуска дополнительной льготной программы «9-20-25» и дальнейшей нормализации денежно-кредитных условий в стране, роста реальных доходов граждан и устойчивого увеличения населения, а также более низкой базы текущего года ожидает в 2024 умеренного увеличения выдач ипотечных займов.
Что же касается стоимости квартир, эксперт ожидает дальнейшего умеренного роста цен на «первичку» и нейтральную динамику на «вторичку».
– Такие ожидания обусловлены устойчивым высоким спросом на улучшение жилищных условий в стране, более высоким выбором в рамках льготных госпрограмм по первичному жилью и её предпочтительностью для покупателей: низкий износ, более функциональные планировки. А также высокими перспективами снижения нормы прибыли по альтернативным инструментам, в первую очередь по тенговым депозитам. Таким образом, разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости перейдёт в пользу первичного, – объясняет Рамазан Досов.
Ведущий аналитик Ассоциации финансистов сделал акцент на том, что уже к началу декабря 2023 средние цены квартир на вторичном рынке составили 493552 и они превышают показатели первичного, которое оценивается в 491 985 тенге за «квадрат».
– А теперь поразмышляем о том, как будет чувствовать себя строительная отрасль в 2024 году. По прогнозам Министерства экономики РК, рост строительной отрасли в 2024 году ускорится до 8% с ожидаемого в текущем году увеличения в 7%. Такие ожидания, вероятно, обусловлены позитивными изменениями на стороне спроса: запуск дополнительной льготной программы, рост доходов населения, некоторое улучшение доступности жилья на фоне резкого замедления его роста и предложения: перенастройки цепочек поставок импортных составляющих, приостановка роста цен на строительные материалы, – отметил Рамазан Досов.
А ещё, по ожиданиям экспертов финрынка, в 2024 году может подорожать доллар до 489,6 тенге – это на 7,3% выше его текущего уровня! Рамазан Досов считает, что давление на тенге могут оказать падение спроса на рынке сырья, дальнейший рост импорта (в том числе ввиду реализации инфраструктурных проектов), ухудшение баланса счёта текущих операций, продолжение политики высоких ставок в США при дальнейшей нормализации денежно-кредитных условий в Казахстане, сложная геополитическая ситуация в регионе и общее бегство инвесторов от риска. Можно заметить, что текущие высокие ставки по тенговым депозитам (в пределах 15%) в 2 раза превышают ожидаемую девальвационную динамику тенге, заключает эксперт Ассоциации финансистов Казахстана.
Александр Пак: Рост цен на квартиры будет в рамках действующей инфляции
Президент Объединённой Ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Пак констатирует: 2023 год отметился перепадами цен. В начале года они были максимальные.
– Если брать регионы – я сейчас не беру крупные города вроде Шымкента, Астаны и Алматы – в регионах Казахстана цены до мая держались как в 2021 году, на максимуме. А вот начиная с конца мая и начала июня – резкий спад. За 3 месяца в регионах упали цены до 25%! К примеру, если двухкомнатные на «вторичке» стоили 13-15 миллионов, то уже к сентябрю – октябрю они уже продавались в районе 11-11,5 миллионов, – приводит пример Александр Пак.
Что касается 2024 года – рост цен будет, считает эксперт. Но в рамках действующей инфляции. Дорожает всё и недвижимость – не станет исключением.
– Подчеркну: этот процесс не будет обособленным, каким-то отдельно стоящим звеном. Это будет общая инфляция. Несмотря на то, что 70% стройматериалов закупаются за доллар, можно с уверенностью сказать, что резких перепадов не будет. То есть, скачков, как было, допустим, в 2021-2022 годах. И падений тоже особых не будет, – считает Александр Пак.
Коммерческая недвижимость очень просела в регионах, говорит президент ОАРК. В областных центрах был рост в некоторые периоды до 8%. Эксперт считает, что тенденция в 2024 продолжится. По 1,2%-1,7% в месяц. В регионах также: в рамках действующей инфляции.
– Ещё в 2023 году был резкий спад сделок купли-продажи. В районе 25-30%. Я считаю, что в регионах роста большого не будет. Одна из причин – это отсутствие льготных ипотек. Ипотеки, которые предлагают в 2024 году – на очень ограниченные суммы. Может быть, в рамках 16-17 тысяч сделок ипотеки за год по всему Казахстану позволят банки. Но дело в том, что для рынка страны это капля в море – и эта капля на ценовую политику вряд ли повлияет. В льготных ипотеках ведь есть ограничения по отбору кандидатов, требования к заёмщикам жёсткие. И не забываем, что на такие ипотеки есть ограничение выделения средств от государства! – подытожил Президент Объединённой Ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Пак.
Алексей Фёдоров: Застройщики будут использовать «скрытые скидки»
Исполнительный директор строительной компании ТОО «ПрофИнвест» Алексей Фёдоров считает, что рост цен на рынке казахстанской недвижимости будет как минимум в рамках инфляции. Ну а если и выше неё, то эксперт, как и Александр Пак, не думает, что могут быть какие-то резкие скачки.
– Жильё как в 2023 году продолжало расти, так и в 2024 продолжит. Причин для снижения стоимости квадратного метра нет, потому что есть инфляционная составляющая и есть рост стоимости строительных материалов, что оказывает, конечно, давление на себестоимость, – объясняет Алексей Фёдоров.
Если государство будет инициировать какие-либо ипотечные программы (как это было до 2023 года), то, безусловно, это положительным образом скажется на спросе. И, таким образом, цены, с которыми будут работать застройщики в 2024 году, возможно, останутся плюс-минус в рамках тех значений, в которых они есть сейчас, уточняет наш собеседник и подчёркивает: застройщики очень ждут, что со стороны государства будет стимулирование спроса через ипотечные программы.
– Если спрос останется на уровне 2023 года – а я напомню, что относительно 2023 года к 2022му – спрос сократился, то застройщики будут использовать следующую практику: «скрытые скидки», «скрытую рекламу», когда в каждом конкретном случае в зависимости от количества денег у покупателя, будут обговариваться финальные условия той или иной сделки. В принципе, если пришёл покупатель с деньгами и готов здесь и сейчас заплатить за квартиру, то совершенно спокойно можно с застройщиками торговаться в диапазоне от 5% до 15%, на это застройщики пойдут, потому что для компаний необходимы деньги, необходимо поддерживать свою ликвидность. Но, безусловно, рассчитывать на масштабные акции о снижении стоимости за квадратные метры – речи быть не может, – подводит итог исполнительный директор строительной компании ТОО «ПрофИнвест» Алексей Фёдоров.
Ольга Ивко: Жильё продаст тот, кто пойдёт на хорошие уступки
Специалист Центрального агентства недвижимости Караганды Ольга Ивко думает, что 2024 год будет период относительной стагнации. Но, как и предыдущие эксперты, отмечает: прогнозы делать тяжело из-за того, что пока неясны масштабы госпрограмм.
– В 2024 году по-прежнему катализатором рынка остаётся наше государство, наши льготные ипотечные программы. Недавно в правительстве рассказали про программу «9-20-25». Премьер-министр Алихан Смаилов говорил, что на 25 лет уже ставка не 7%, а 9%. При «первоначалке» в 20%. То есть процентные ставки повышаются. И условия кредитования тоже дополняются! Озвучивались планы, что на ипотечную программу в год выделят 150 миллиардов тенге и займы смогут оформить 8 тысяч человек. Но опять же – это планы. Насколько они осуществятся – покажет время. Сейчас очень не хватает конкретики. Глава «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимова сообщала, что банк ведёт разработку программы, но условия и механизмы будут известны позже. Да и когда официально выйдет программа – пока непонятно. И она будет опять же не для всего населения. А для определённых слоёв, – рассуждает Ольга Ивко.
При этом эксперт отмечает, что и по другим банкам всё будет зависеть от того, появится ли какое-то льготное кредитование. Это крайне важно, так как 80% казахстанского рынка недвижимости – это именно ипотека.
– Почему ещё я не прогнозирую всплеск сделок – до сих пор немногие могут позволить себе оформить ипотечные займы. Ежемесячные платежи довольно солидные. Если раньше они составляли 120-150 тысяч тенге, то сейчас уже 300. Не каждый может потянуть. Если платежи ниже – там уже и срок больше и ставки другие. В итоге не всем клиентам подтверждают платёжеспособность. Даже по системе жилстройсбережений не все проходят. В «Отбасы банке» же условия 50 на 50: то есть, 50 процентов надо накопить на депозите и остальную половину предоставит банк. Не у многих есть такая сумма на депозите! – говорит Ольга Ивко.
Однако сейчас цены на квартиры слегка откатились. Эксперт напоминает: в связи со снятием части пенсионных накоплений, было резкое и необоснованное подорожание.
– Когда «бум» прошёл, то только те, кто начал хорошо уступать, начали быстрее продавать недвижимость. Кстати, не думаю, что такой ажиотаж повторится и цены снова скакнут вверх. Сейчас уровень порога для снятия подняли, и его достигает минимальное количество людей. Поэтому продавцам жилья придётся делать большие скидки, особенно, тем, кто хочет продать за наличный расчёт, – советует Специалист Центрального агентства недвижимости Караганды Ольга Ивко.
Записала Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: из личного архива экспертов, freepik.com
